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Crédit immobilier : Définir votre projet
Quelle durée et quelles mensualités ?
En choisissant une durée d'emprunt, vous choisissez le niveau de vos mensualités... et inversement.
Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour choisir sa durée d'emprunt
Plus la durée d'emprunt est longue, plus vous paierez d'intérêts
D'une part, le taux d'intérêt est plus élevé. Plus la durée est longue, plus le risque de défaut de paiement est important pour la banque et il est normal qu'en contrepartie elle se rémunère avec un taux plus élevé. A titre indicatif, voici les taux fixes généralement pratiqués aujourd'hui pour un dossier "plutôt bon":
Durée Taux moyens au 01/10/2002
10 ans 5,00%
15 ans 5,35%
20 ans 5,55%
D'autre part, à taux égal, plus la durée d'emprunt est longue, plus le coût du crédit est important.
Prenons un exemple. Imaginons que vous souhaitez emprunter 152 449 € (1 000 000 de F). Le tableau ci-dessous présente le montant des mensualités et le coût total du crédit pour 3 durées d'emprunt différentes (10, 15 et 20 ans) et pour un taux d'intérêt de 6% .
Durée Mensualités Coût total du crédit
10 ans 1 692.49 € (11 102 F) 50 649.6 € (332 240 F)
15 ans 1 286.5 €(8 439 F ) 79 124 € (519 020 F)
20 ans 1 092 €(7 164 F ) 109 665.7 €(719 360 F )
Ainsi, pour le même montant d'emprunt et le même taux d'intérêt, allonger la durée d'emprunt de 10 ans à 20 ans fait passer le coût du crédit de 50 649.6 € (332 240 F) à près de 109 763 €(720 000 F), soit une hausse de 120% ! Si vous choisissez une durée de 20 ans, le coût du crédit représente plus de 70% du montant de l'emprunt, ce qui veut dire que pour chaque franc emprunté, vous paierez 70 centimes de frais financiers. Le coût d'emprunt est en en effet croissant avec la durée.
Pour obtenir de meilleures conditions et faire de "grosses" économies, vous avez donc intérêt à raccourcir au maximum la durée de votre emprunt.
Mais vous devez avant tout choisir votre durée d'emprunt en fonction de vos capacités de remboursement mensuel
En raccourcissant la durée, vous augmentez le montant de vos mensualités et votre charge de remboursement. Les mensualités doivent correspondre à votre capacité de remboursement et ne pas être trop "écrasantes". Une charge trop lourde serait pénalisante pour vous et il est dans votre intérêt de choisir des mensualités appropriées à vos revenus.
Comment choisir ?
De fait, choisir une durée d'emprunt, c'est faire un subtil dosage : la durée doit être suffisamment longue pour que les mensualités ne soient pas "écrasantes" et ne doit pas être trop longue de façon à ce que vous ne payiez pas trop de frais financiers.
La meilleure méthode est sûrement de déterminer en premier lieu le niveau optimal de vos mensualités : combien d'argent pouvez-vous consacrer chaque mois pour rembourser votre crédit ? La règle dans le monde bancaire est que le montant des remboursements n'excède pas 33% de vos revenus, l'idéal étant de ne pas dépasser 30%. C'est votre capacité de remboursement. A partir de ce montant, calculez votre durée optimale en utilisant nos simulateurs.
Explication sur les taux d'intérêt
Le taux d'intérêt est la rémunération du banquier qui vous prête de l'argent. En échange du risque qu'il encourt, il va prélever un pourcentage des sommes qu'il vous prête.
Le taux d'intérêt est le point central de votre financement. C'est sur lui que doit se focaliser votre effort de négociation. Négocier une baisse de taux, même faible, peut vous faire économiser beaucoup d'argent. Par exemple, négocier la baisse de votre taux de 6 à 5,7% pour votre emprunt de 152 449 € (1 000 000 F ) sur 15 ans vous fera gagner 4 573.47 € (30 000 F) au total.
On distingue 2 grandes catégories de taux:
Les taux fixes : Le taux d'intérêt est fixé lors de la signature du contrat de prêt. Il ne variera pas, quoi qu'il arrive.
Les taux variables : Le taux du prêt n'est pas fixé définitivement à la signature du contrat mais il évolue à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution d'un indice de référence .
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