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bonjour,
nous avons signé un compromis pour une propriété, constituée d'une maison et +sieurs Ha. Un agriculteur y loue pour l'instant "à l'amiable" les terres pour y mettre ses vaches, depuis 3 ans. le notaire voulait lui faire signer le renoncement de préemption, et de toute servitude. l'agriculteur refuse de partir du terrain, sauf si on lui laisse un droit de passage pour ses autres champs au dessus alors qu'il y a une route qui y mène. Il a signalé au vendeur que c'était ça ou la vente ne pourrait se faire...bref sommes nous forcés d'accepter, y a t-il un moyen pour acheter sans servitude ni problèmes futurs,le vendeur peut-il faire quelque chose. Les terres font partie de la propriété et ne sont pas à part.
Merci de vore réponse

Bonjour,

Bien qu’en matière de bail à ferme, le contrat écrit de bail soit obligatoire, un bail verbal est soumis au statut du fermage.

La location que vous indiquez, selon toute vraisemblance, est soumise audit statut du fermage dont les règles sont aux articles L. 411-1 et suivants du Code rural.

En effet, alors même que la location n’a pas été concrétisée par un écrit, elle est parfaitement valable puisque l’article L. 411-1 du Code rural dit que "les baux conclus verbalement sont censés fait pour neuf ans...".

L’exploitant fermier se trouve donc protégé par son statut contre toute reprise intempestive de la part de ses propriétaires.

Il en résulte que l’exploitant agricole est titulaire du droit de préemption prévu aux articles L. 412-1 et suivants du Code rural, à condition de satisfaire aux conditions imposées par l’article L. 412-5 du Code rural.

Les propriétaires peuvent faire échec à ce droit de préemption en recourant soit à la procédure de résiliation de l’article L. 411-32 du Code rural, soit à la résolution amiable du bail.

L’article L. 411-32 du Code rural permet sous certaines conditions aux propriétaire de résilier le bail à tout moment sur les parcelles dont la destination agricole peut être changée en application des dispositions d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un plan d’occupation des sols (POS) rendu public ou approuvé. En dehors des "zones urbaines", les zones U, la résiliation ne peut être intervenir à tout moment qu’avec l’autorisation du préfet après avis de la commission départementale consultative des baux ruraux.

Les propriétaires devront donc solliciter cette autorisation puisque la parcelle mise en vente est située en "zone NA". Ils devront ensuite notifier la résiliation au preneur par acte d’huissier en prenant l’engagement de ne pas faire changer la destination du terrain au cours des trois années suivantes.

La résiliation donne au fermier en place le droit d’être indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation et pour lui garantir le paiement de cette indemnité, il est prévu qu’il ne peut être contraint de quitter les lieux loués avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité.

Les parties propriétaires et locataire peuvent convenir de résilier par anticipation le bail à l’amiable.

La convention est licite. Il s’agit en pratique d’un contrat librement conclu entre les parties qui comprend souvent des stipulations diverses : renonciation du preneur à son bail, abandon du droit de préemption, indemnité et conditions de paiement.

A noter qu’il existe une dérogation à l’exercice du droit de préemption résultant d’un arrêté préfectoral pris, après avis de la commission consultative des baux ruraux, pour des parcelles dans la nature et la surface maximale sont mentionnées dans l’arrêté. Vous trouverez cet arrêté en préfecture.

Dans votre cas, il profite de sa position en force pour imposer ses règles ( servitude de passage ). Il va falloir regarder combien de temps il lui reste pour la location.

Morgane.

merci pour votre réponse rapide,
qu'en est -il si c'était comme il semblait être, un prêt à l'amiable sans versement d'argent? il s'agit uniquement d'un champ où il met ses vaches sans faire aucune culture mais que lui déclarait, pour augmenter ses quotas...s'agit-il toujours d'un bail rural?
et qu'en serait _il d'un droit de passage éventuel bien qu'une route existe pour rejoindre sa parcelle à lui?
est-ce que le fait que le terrain ne soit pas terre à destination agricole mais faisant partie d'une propriété avec maison change la donne?
j'essaie de trouver la faille!! merci de votre aide.

Q :
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qu'en est -il si c'était comme il semblait être, un prêt à l'amiable sans versement d'argent? il s'agit uniquement d'un champ où il met ses vaches sans faire aucune culture mais que lui déclarait, pour augmenter ses quotas...s'agit-il toujours d'un bail rural?

R :
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Non, c'est une forme de prêt peu connue du grand pu­blic, aussi appelée commodat, mais qui existe dans notre droit civil depuis très longtemps. Le contrat peut être établi sous seing privé ou par acte authentique .

Nature du prêt à usage
Si le contrat est établi sous seing privé, il n'y a pas d'obligation d'enregistrement, contrairement à ce qui prévaut pour un bail. S'il est dressé devant notaire, vous devrez vous acquitter de la somme de 25 EUR (droit fixe général).
Le prêt a usa­ge est un contrat par lequel le proprié­taire (ou prêteur) remet une chose à l'emprunteur pour qu'il en fasse usage, avec pour obligation de rendre la chose au terme du contrat. Le prêteur reste propriétaire de la chose. Tous les objets qui sont dans le commerce et qui ne se détériorent pas par l'usage peuvent fai­re l'objet d'un tel contrat.

Le prêteur ne peut réclamer de rémunération, et le contrat ne peut se transformer en bail ( avec toutes ses conséquences juridi­ques ).

il est toutefois plus prudent de préciser expressément dans l'écrit que la législa­tion sur le fermage, sur le bail ou le bail commercial n'est pas d'application. Le droit de l'emprunteur d'utiliser la cho­se fera partie de sa succession. Pour évi­ter cela, vous devez préciser par écrit que le contrat est accordé à titre person­nel. L'emprunteur est tenu de s'occuper de la chose prêtée en bon père de famille, la chose ne peut être utilisée que con­formément à sa nature ou aux disposi­tions contractuelles.


A lire , intéressant :
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Tout d’abord les règles du commodat ne sont pas d’ordre public ce qui veut dire qu’il est toujours possible d’y déroger à par une clause contractuelle ; en revanche, en l’absence de clause, ce sont les règles du code civil qui s’applique.
Le prêt d’un objet quelconque (matériel de bricolage ou agricole, appareil électroménager, automobile, tracteur, etc.) ou d’un bien immobilier (terre, pré, bois, habitation, aire de loisir, etc.) est réglementé par le Code civil.
Défini comme « le contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi », le prêt à usage ou commodat est une pratique répandue. Le contrat de commodat demeure, en principe, un service d’ami, « un contrat sans problème, qui suscite peu de jurisprudence ».
Le commodat fait naître une obligation de restitution à la charge de l’emprunteur, mais également des obligations secondaires à la charge du prêteur, notamment de laisser l’usage de la chose pendant la durée du prêt et de rembourser les dépenses extraordinaires, nécessaires et urgentes.
Le commodat ne transfère pas la propriété de la chose prêtée. Il fait naître une obligation de restitution à la charge de l’emprunteur. En pratique, ce contrat est souvent préféré à la vente ou à la donation. D’autre part, le commodat est un contrat « essentiellement gratuit ».
Le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée, l’emprunteur est tenu d’en user avec soin et de la rendre en état de bon usage après s’en être servi. Le prêt se fait, en général, verbalement et est essentiellement gratuit. Il s’achève soit après que l’emprunteur se soit servi de la chose, soit à l’expiration du terme convenu. Il échappe donc aux dispositions du statut du fermage. Les propriétaires fonciers noteront qu’ils peuvent conclure un prêt à usage d’une parcelle qui se distingue du bail rural par son caractère purement gratuit (y compris les charges qui incombent au prêteur).
En cas de litige, il convient de saisir le juge d’instance soit pour récupérer la chose prêtée, soit pour faire établir les circonstances d’une récupération prématurée, soit pour obtenir des dommages et intérêts en cas de détérioration ou de perte.
Le prêt est gratuit par nature. Dans le cas où l’emprunteur s’engage à faire des travaux sur la chose prêtée, pour déterminer s’il s’agit toujours d’un prêt à usage et non d’un bail, il faut comparer le coût des travaux au prix du service rendu au prêteur.
S’il est supérieur ou égal ce n’est plus un commodat.
En fonction de l’importance des travaux entrepris, le commodat peut être requalifié en un contrat de nature différente qui sera à l’avantage de l’emprunteur.
Le prêt est gratuit, mais le prêteur peut exiger une caution ou une assurance.
L’emprunteur peut supporter les frais d’entretien (frais que le prêteur aurait dû engager lui-même pour conserver la chose s’il n’avait pas prêté la chose). Les frais d’entretien sont différents :

des frais d’usage ; frais nécessaires pour utiliser la chose, par exemple, eau et électricité,
des frais de conservation ; frais sans lesquels l’usage ne serait plus possible, mais ces derniers frais doivent être limités aux dépenses ordinaires prévisibles.
La jurisprudence admet aujourd’hui la validité d’un prêt portant sur toute chose, mobilière ou immobilière, quelle que soit sa valeur économique.
Le propriétaire, qui ne souhaite pas s’occuper de son terrain, peut ainsi en confier gracieusement l’exploitation à un cultivateur qui en usera à son seul profit. Le recours au commodat peut aussi se rencontrer lors du passage au statut de société de l’entreprise libérale individuelle. Il permet alors de mettre à la disposition de la personne morale les biens nécessaires à l’exploitation.
Les avantages fiscaux liés à l’absence de transfert de propriété sont intéressants. En matière immobilière, le commodat ne crée qu’une obligation personnelle : n’étant pas soumis à publication à la conservation des hypothèques, il ne peut faire l’objet d’aucune taxe de publicité foncière. De plus, la valeur du bien prêté doit être incluse dans l’assiette de l’impôt sur la fortune due par le prêteur, qui en demeure le propriétaire.




Q :
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et qu'en serait _il d'un droit de passage éventuel bien qu'une route existe pour rejoindre sa parcelle à lui?
est-ce que le fait que le terrain ne soit pas terre à destination agricole mais faisant partie d'une propriété avec maison change la donne?

Une fois votre terrain récupéré, il n'y aura plus question de servitude vu que son terrain est désenclavé, ce monsieur se sert juste d'un moyen de pression pour vous imposer une servitude qui n'a pas lieu d'être .

Si vous signez cette servitude ( même si elle n'a pas lieu d'être ) celle ci vous sera opposable .


Morgane.

je viens d'avoir la propriétaire au tél. L'agriculteur loue le terrain depuis 3 ans mais n'a rien payé depuis 1 an. A-t-on le temps de faire quelque chose avant la signature définitive?quelle est la procédure?
encore merci!

Ah ça change tout, pour la résiliation du bail oui on peut faire quelque chose en revanche pour la signature il faut du temps :


Résiliation de bail (art L 411-34 du code rural)



Quels sont les différents cas de résiliation ?

- en cas du décès du preneur, des règles particulières s'appliquent.

- en cas de défaut de paiement du fermage

- agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds

- changement de destination du fonds.



1) En cas de décès du preneur, qui pourra continuer le bail ?

Le bail continuera au profit de son conjoint, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès.

Si plusieurs demandes sont réalisées, ce sera le tribunal paritaire des baux ruraux qui se prononcera en fonction des intérêts en présence et de l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation.

A compter du décès de leur auteur, les ayants droit du preneur ont la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois.

Si la fin de l'année culturale est postérieure au décès de neuf mois au moins, alors la résiliation peut au choix des ayants droit, prendre effet soit à la fin de l'année culturale en cours ou soit à la fin de l'année culturale suivante.


2) Défaut de paiement

Il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage. Le bailleur devra délivrer deux mises en demeure au preneur.

Les deux défauts de paiement peuvent être séparés : le premier manquement est comptabilisé et le second peut intervenir à un moment quelconque du bail.

Comment constate-t-on le défaut de paiement ?

La mise en demeure doit être postérieure à l'échéance. Elle est faite par lettre recommandée avec avis de réception. Elle doit reproduire, à peine de nullité, les termes de l'article L 411-53 du code rural relatifs à la perte du droit de renouvellement de bail pour défaut de paiement, notamment la résiliation.

3) Agissements du preneur de nature à dégrader le fonds loué

défaut d’entretien

mauvaise exploitation du fonds

4) Résiliation de bail en application d'un plan d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols (art L 411-32 du code rural)

La résiliation est notifiée au preneur par acte extrajudiciaire et prend effet un an après.

L'engagement du propriétaire pour le changement de la destination du fonds devra être réalisé au cours des trois années qui suivent la résiliation.

Le preneur est indemnisé du préjudice qu'il subit comme il le serait en cas d'expropriation. Il ne peut réclamer une indemnité pour perte de jouissance que s'il se trouve dans l'obligation de quitter les lieux avant la date d'expiration du bail.

En résumé, il faut qu'il signe la résiliation amiable si on veut pouvoir acheter la propriété libre de toute occupation, sinon on a un agriculteur sur le terrain pendant au moins 6 ans!
Un autre détail pourrait-il nous aider? D'après les proprios il aurait couper tous les fruitiers ainsi que d'autres grands arbres sans leur autorisation pendant leur absence.Est-ce une raison de résiliation et cela prend il du temps?
comment se fait-il que dans le cas d'un bail verbal la promesse de l'agriculteur de partir au moment de la vente ne soit pas prise en compte ...?
Merci encore de votre aide

Q :
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En résumé, il faut qu'il signe la résiliation amiable si on veut pouvoir acheter la propriété libre de toute occupation, sinon on a un agriculteur sur le terrain pendant au moins 6 ans!

R :
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Si vous voulez éviter les problèmes, oui . il vaut mieux qu'il s'en aille avant sinon sinon c'est vous qui allait se coltiner le boulet.


Q :
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Un autre détail pourrait-il nous aider? D'après les proprios il aurait couper tous les fruitiers ainsi que d'autres grands arbres sans leur autorisation pendant leur absence.Est-ce une raison de résiliation et cela prend il du temps?

R :
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Oui, mais il faut pouvoir le prouver
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3) Agissements du preneur de nature à dégrader le fonds loué
défaut d’entretien
mauvaise exploitation du fonds
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combien de temps :
Le bail est résilié de plein droit en cas de:
le non-paiement du loyer.
L'intervention du Juge est indispensable pour constater la résiliation du bail.
Attention, toute autre inexécution du contrat pourra également être sanctionnée par la résiliation du bail si le Juge considère l'inexécution comme assez grave.


Q :
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comment se fait-il que dans le cas d'un bail verbal la promesse de l'agriculteur de partir au moment de la vente ne soit pas prise en compte ...?

R :
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Quelles sont les preuves, à l'amiable voudrait dire que les deux parties sont d'accord et dans notre cas ça ne l'est pas .
Les paroles s'en vont mais les écrits restent . d'où la nécessite de tout mettre par écrit .

je crois que j'ai fait le tour!
merci pour vos réponses et vos renseignements.