acheteurs de mauvaise foi très grave et urgent

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Messagede karanooga57 » Mar Jan 03, 2006 5:48 am

Pour résumer j'ai signé un compromis pour vendre mon appartement ,d'un côté et un pour acheter une maison ,de l'autre côté. En même temps.
Les gens qui achètent mon appartement se sont mis en sci ou du moins ont commencé à faire semblant de se mettre en sci et ont accumulé le retard. La date de l'acte était fixée pour les deux compromis au 15 décembre. Ils n'auront leur financement qu'entre le 15 et le 30 janvier (un mois plus tard). Je ne peux pas acheter sans avoir vendu. J'ai le financement mais en comptant la vente.
Nous avons signé un avenant . La date de l'obtention du financement est fixée au 13 janvier. La mauvaise volonté des acheteurs est manifeste.Ils n'ont rien déposé au tribunal des pièces qui manquaient. Je souhaite obtenir l'exécution forcée. Je précise qu'un des deux est agent immobilier...Que dois-je faire? :D
Merci.
karanooga57
 
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Messagede cologimmo » Mar Jan 03, 2006 10:10 am

Lorsque la mise en demeure est demeurée infructueuse, le créancier dispose du choix de l'exécution forcée de la convention, c'est à cet égard qu'il faut différencier obligation de donner par rapport à obligation de faire.

@. L'exécution directe ou force de l'obligation de donner.

C'est celle qui consiste à transférer la propriété d'un corps, l'obligation que le débiteur peut exécuter. C'est une exécution possible, c'est le cas de toutes les dettes portant sur une somme d'argent, l'exécution forcée est toujours possible, dans ce cas, le créancier peut utiliser les voies d'exécution, ce qui permet d'exécuter une obligation, le créancier peut saisir les comptes bancaires de son débiteur, la saisie est possible juridiquement.

Dans la pratique, le débiteur est peut-être insolvable, mais l'exécution forcée n'aura aucune efficacité. C'est la même règle à propos de l'obligation de donner, livrer un corps certain, ou une chose de genre. L'action en exécution forcée nécessite alors le recours au tribunal qui peut ordonner la remise de la chose avec l'appui de la force publique. Dans ce cas, on saisit le tribunal qui peut avoir une mesure assez contraignante qui consiste à verser une astreinte par jour de retard dans l'exécution du jugement. Il y a en droit de la consommation une injonction de faire qui permet au consommateur d'obtenir une indemnité.

@. Le problème de l'obligation de faire.

L'article 1144 du code civil semble disposer que l'exécution forcée de l'obligation de faire est impossible: "toute obligation de faire ou ne pas faire se résout aux dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur". Pourquoi? Dans l'esprit des rédacteurs, c'est le principe de l'intangibilité de la personne: il ne faut pas contraindre quelqu'un a faire ou pas (faire correspond à une prestation de service ou de loi).

En pratique, la règle n'est pas aussi absolue: pour que l'inexécution ait seulement pour conséquences des dommages et intérêts, il faut qu'il existe une véritable possibilité de l'obligation. Soit un contrat de vente avec un artiste qui doit se produire à telle date sur scène, s'il ne vient pas l'exécution forcée ne pourra pas être réalisée s'il devait venir hier, on ne peut plus rien faire. La jurisprudence stricte se multiplie, elle ne permet pas à un débiteur d'échapper à l'exécution forcée de l'inexécution au motif d'une simple difficulté. Il faut une impossibilité.

Ainsi, on trouve un arrêt de la cour de cassation sur le gestionnaire bailleur d'un centre commercial qui avait décidé de faire des travaux. Ceux-ci avaient modifié certains magasins, or dans le bail, il y a une clause selon laquelle le bailleur ne peut pas modifiée la chose louée. Devant les juges du fond, il y avait dommages et intérêts mais pas de démolition. La Cour de Cassation a cassé: il n'y avait pas impossibilité de démolir: cela oblige le bailleur à démolir. Ce n'est que de manière exceptionnelle que la jurisprudence admet l'application du 1144.

Il faut que l'obligation de faire implique des qualités propres au débiteur pour que l'inexécution se résolve en dommages et intérêts. C'est le cas de la convention passée avec un artiste, il existe un cas ou l'inexécution donnera lieu à des dommages et intérêts: quand la convention est tellement intuitu personae que si l'artiste se décommande, l'inexécution donnera lieu à des dommages et intérêts, on ne peut pas remplacer l'artiste.

La jurisprudence s'efforce de trouver ici encore des palliatifs: les juges peuvent utiliser une contrainte indirecte, l'astreinte est une somme mise à la charge du débiteur qui ne veut pas exécuter jusqu'à ce qu'il exécute. C'est l'exemple d'un employeur condamné à réembaucher le salarié et le juge peut le condamner sous astreinte. De la même manière, dans l'exemple du bailleur condamné à démolir, il peut être condamné sous astreinte. Le droit met parfois à la disposition du créancier un véritable moyen de justice privée: l'exception d'inexécution.


L'exécution forcée peut être une saisie, le constat d'un transfert de propriété, ... tant que l'on n'atteint pas la liberté individuelle du débiteur (par exemple en le forcant à effectuer un travail).

En revanche on peut forcer l'exécution, en ordonnant le paiement d'une somme d'argent pour chaque jour de retard dans l'exécution, c'est ce que l'on appelle l'astreinte. L'exécution forcée est alors indirecte, mais ce moyen de pression est efficace (il ne profite de plus qu'au créancier pas à l'Etat).


Cordialement. Morgane
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