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Le locataire doit remettre l'habitation dans l'état dans lequel il l'a trouvée au moment de la conclusion du bail: il est donc responsable des dégâts qu'il aura causés pendant la période où il aura occupé l'immeuble.

S'il y a des dégâts dans un immeuble loué, celui qui en est responsable devra les réparer. En cas de conflit, le propriétaire voudra prouver que c'est le locataire qui les a causés; de son côté, le locataire voudra prouver qu'ils existaient déjà avant son entrée dans les lieux. Le meilleur moyen de régler ce problème est de dresser un état des lieux contradictoire (c'est à dire en présence du propriétaire et du locataire ou de leurs représentants respectifs). Le locataire et le propriétaire sont libres de décider qui le dressera et comment il devra être établi. Pour être valable, l'état des lieux devra être daté et signé par chacune des partie: s'il n'est établi que par le propriétaire ou le locataire, l'autre partie pourra toujours le contester. Enfin, pour être utile, l'état des lieux devra être le plus détaillé possible. Une clause reprenant que l'immeuble est loué en bon état d'entretien, bien connu du locataire, ne peut en aucun cas remplacer un état des lieux!

État des lieux d'entrée

Chaque partie peut exiger qu'un état des lieux soit dressé. L'état des lieux d'entrée est dressé au plus tard au moment où le locataire prend possession des lieux loués. Le délai maximum pour l'établir est d'un mois, pour les baux d'une durée supérieure à un an. Il s'agit d'un document écrit, établi contradictoirement entre les parties, et dans lequel tous les dégâts existant sont répertoriés. Il faut les reprendre avec le plus de précision possible, de préférence en établissant la liste reprenant séparément chaque pièce d'habitation. Une clause stipulant que le locataire reconnaît avoir reçu les lieux en "bon état" ne remplace pas un état des lieux détaillé, et ne suffit donc pas.

Cet état des lieux peut être fait par le propriétaire et le locataire, mais, s'il n'est pas établi par un professionnel, il risque de poser des problèmes: description exacte des dégâts, inventaire incomplet, ... La prudence recommande donc aux deux parties de s'adresser à un expert spécialisé, qui établira un rapport dont les frais seront partagés entre les parties.

Si le locataire et le propriétaire ne s'entendent pas pour l'établissement de cet état des lieux, il faudra s'adresser au juge de paix qui désignera un expert qui sera chargé d'y procéder.

Bien entendu, si, en cours de bail, une des parties apporte au bien loué des modifications importantes, l'état des lieux peut être adapté, toujours contradictoirement, et à frais communs.

État des lieux de sortie

Le locataire doit remettre les locaux loués dans l'état dans lequel il les a reçus, à l'exception des petites détériorations dues à un usage normal.

Il est donc recommandé aux parties de faire dresser un état des lieux de sortie à la fin du bail, de la même manière que l'état des lieux d'entrée: chaque partie aura la preuve de l'état du bien au moment de la restitution des lieux. Cet état des lieux sera également établi contradictoirement à frais communs. La comparaison avec l'état des lieux d'entrée permettra de cerner avec précision les dégâts causés par le locataire.

En cas de litige, le juge de paix peut nommer un expert qui sera chargé d'y procéder.

Absence d'état des lieux d'entrée

S'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, il existe une présomption en faveur du locataire: les détériorations existant à la sortie du locataire sont censées avoir déjà existé au moment de son entrée dans les lieux: c'est le propriétaire qui devra renverser la présomption et apporter la preuve formelle de ce que ces dégâts sont imputables au locataire. Tant que le propriétaire ne prouve pas le contraire, le locataire est présumé être innocent!