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de **Abdel** » Mar Juil 04, 2006 6:15 am

Bonjour,
Suite à l'achat d'un terrain en vue de construire ma maison =
Après une tonne de galère retard travaux (viabilisation) procédure (conformité) et autres.

J’ai été convoqué chez le notaire pour la signature.

Tout étais Ok jusqu'à qu'il aperçoive qu'il manquait le récépissé d'envoi de la lettre de rétractation envoyé le 5 mai 2005, le récépissé d'envoi est la il manque à mon vendeur l'accusé de réception. (il l'a apparemment égaré)

Pas de vente possible d’après le notaire, j'ai eu beau lui dire que j'étais prêt a signer toute les renonciations qu'il voulait pour ne pas retarder la vente, il n'a rien voulu entendre.

Ma question est a t'il raison ?
Aurait il pu faire quelques chose pour arranger tout le monde ?

Y a t'il un recours contre ces gens, j'en suis a me demander s'il n'est pas de mèche avec le vendeur pour me faire renoncer à l'achat du terrain, qui après eux a pris beaucoup de valeur en 2 ans.

J’ai lu qu’une circulaire ministérielle (RM N°65241 JOAN 15 octobre 2001) précisait que cette loi ne s’appliquait pas au terrain a bâtir mais impossible mettre la main dessus.
Merci

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de **cologimmo** » Mer Juil 19, 2006 2:52 pm

Bonjour,

Désolée pour le retard ( congé )

Abdel a écrit:Ma question est a t'il raison ?

Oui,
Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et / ou le vôtre).

Abdel a écrit:Aurait il pu faire quelques chose pour arranger tout le monde ?

Non,
Un délai de rétractation obligatoire de 7 jours est institué en faveur de l'acquéreur d'un bien immobilier quel que soit le statut du vendeur (professionnel ou non professionnel)

Ce qu'il faut retenir : L'acquéreur d'un bien immobilier non professionnel a dorénavant le droit de se rétracter, dans un délai de 7 jours à compter de la date de signature de la promesse ou du compromis de vente. Ce délai de rétractation de 7 jours s'appliquait aux biens neufs, il s'applique maintenant de manière uniforme aux biens neufs et anciens.

Ce délai vient protéger l'acheteur non professionnel en lui accordant un délai de réflexion obligatoire et dont la durée n'est pas modifiable (ni négociable !). Pendant ce délai l'acheteur non professionnel peut poursuivre sa réflexion, il n'est plus soumis au stress de l'achat et se donne toutes les chances de faire l'achat qui lui convient.

Abdel a écrit:Y a t'il un recours contre ces gens, j'en suis a me demander s'il n'est pas de mèche avec le vendeur pour me faire renoncer à l'achat du terrain, qui après eux a pris beaucoup de valeur en 2 ans.

Si les conditions obligatoires pour la vente ne sont pas réunies, vous ne pouvez rien faire sauf si vous arrivez à prouver ce que vous avancez, et la vous aurez gain de cause .

Abdel a écrit:J’ai lu qu’une circulaire ministérielle (RM N°65241 JOAN 15 octobre 2001) précisait que cette loi ne s’appliquait pas au terrain a bâtir mais impossible mettre la main dessus.

Je l'impression que vous avez raison hé hé :wink:

:

ACHAT IMMOBILIER : 7 JOURS POUR REFLECHIR OU SE RETRACTER ?

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, a multiplié les mesures de protection envers les acquéreurs non-professionnels, en permettant notamment l'accès au carnet d'entretien de l'immeuble, en améliorant l'information des acheteurs sur les limites du terrain acheté (bornage) et sur la présence ou non d'amiante.
Cette loi a également introduit aux articles L 271-1 et L271-2 du Code de la construction et de l'habitation un nouveau dispositif de protection de l'acquéreur immobilier (article 72 de la loi SRU).
Désormais, depuis le 1er juin 2001, l'acquéreur immobilier non professionnel bénéficie, selon le type de contrat, d'un délai de réflexion ou de rétractation d'une durée de sept jours en sus du jour de remise de l'acte, de sa copie ou du projet d'acte, selon les cas ci-après énoncés. Aucune somme d'argent ne pourra être versée de suite par l'acquéreur dans certains cas exposés ci-après. Un délai de rétractation existait déjà auparavant, mais ne concernait que l'achat d'immeuble neuf.
Quelques incertitudes existent, elles concernent le champ d'application de cette protection ainsi que sa mise en œuvre. L'objet du présent article est donc de faire le point sur le mécanisme établi par la loi et l'état des réponses ministérielles venues préciser quelques points incertains. Nous ne manquerons pas de refaire un nouveau point dans quelques mois lorsque la pratique, le législateur et éventuellement le juge auront apporté de nouvelles précisions.

I Le principe

Droit de rétractation
Le premier alinéa de l'article L 271-1 est ainsi rédigé : " Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ". Une fois le délai de sept jours passé, l'acquéreur est définitivement engagé s'il ne s'est pas rétracté.

Délai de réflexion
Le troisième alinéa de l'article institue une protection de même durée pour les actes dressés en la forme authentique, en créant un délai de réflexion pendant lequel l'acquéreur qui s'est vu notifier le projet d'acte ne peut signer l'acte authentique. Un acte authentique est un écrit établi par un notaire dont les affirmations font foi et dont les originaux, revêtus de la formule exécutoire, sont susceptibles d'exécution forcée.
Une fois ce délai de réflexion expiré et en l'absence de réaction de l'acquéreur, celui-ci est définitivement engagé selon les termes du projet de promesse ou de l'acte de vente.

Le quatrième alinéa de l'article susvisé vient préciser que dans le cas où l'acte aurait été précédé d'un avant-contrat, les dispositions protectrices -et donc la possibilité de ne pas contracter- ne s'appliquent qu'à cet avant-contrat. Si l'acquéreur et le vendeur décident de signer une promesse de vente sous seing privé ou authentique, ils seront dans l'obligation de respecter un délai de rétractation ou de réflexion, l'acte de vente définitif ne pouvant pas "régulariser" a posteriori les dispositions impératives de la loi.

II Le champ d'application de la protection

A qui s'applique-t-elle ?
Seul l'acquéreur non professionnel a droit à la protection, la qualité du vendeur important peu. La notion de "non-professionnel" devra être précisée par les tribunaux, mais on peut éventuellement, par analogie avec la législation sur la garantie légale des vices cachés, en déduire qu'il s'agit du "non-professionnel de l'immobilier". Le constructeur, le promoteur ou l'aménageur ne pourra bénéficier de la protection si l'achat est en rapport direct avec leur activité.

Quels immeubles sont concernés ?
La protection ne concerne que les immeubles à usage d'habitation (acquisition ou construction). Une réponse ministérielle a précisé que la vente d'un terrain à bâtir n'était pas concernée par le régime de la protection, l'usage direct de celui-ci n'étant pas l'habitation, même si la cause du contrat ou le motif de l'acquisition est l'édification ultérieure d'un bâtiment destiné au logement (RM N°65241 JOAN 15 octobre 2001). Le contrat d'architecte dont l'objet est de confier une prestation de service à un professionnel, même s'il comporte une mission complète (réalisation des plans, coordination et surveillance des travaux…), n'est pas concerné par le régime de protection (RM N°64098 JOAN 24 septembre 2001).

Quels actes ?
Sont soumis les contrats suivants :
- l'acquisition d'un immeuble,
- la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance et en propriété,
- la vente d'immeuble à construire (VEFA…),
- la location-accession,
- la construction.
Les parties signent le plus souvent un avant-contrat, le texte vise expressément :
- le contrat préliminaire, seul avant-contrat permis dans le cas d'une vente d'un immeuble à construire,
- la promesse synallagmatique (ou compromis),
- la promesse unilatérale.
Il a été précisé que les ventes par adjudication ne sont pas soumises au délai de réflexion de sept jours préalable à la signature de l'acte authentique. En effet, le cahier des charges remis à l'adjudicataire et les délais préalables à la vente publique assurent à l'acquéreur une information complète sur le bien concerné ainsi que sur les modalités de la vente et lui permettent, par conséquent, d'apprécier tous les éléments de son engagement (RM n° 58708 : JOAN Q, 16 avril 2001, page 2308).
Concernant l'entrée en vigueur du texte, une réponse ministérielle a précisé que le régime protecteur ne s'appliquait pas si un avant-contrat avait été signé avant le 1er juin 2001. L'acte définitif précédé d'un avant-contrat ayant une date certaine antérieure au 1er juin n'est donc pas soumis aux nouvelles dispositions (RM N°32889 : JO Sénat 5 juillet 2001).

III La mise en œuvre de la protection

L'alinéa 2 de l'article L.271-1 précise les modalités de notification à l'acquéreur : lettre recommandée avec avis de réception " ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception et la remise " et précise que la faculté de rétractation doit s'exercer de la même façon..

Délai de rétractation
Le rédacteur de l'avant-contrat sous seings privés (ou le vendeur) doit notifier à l'acquéreur non professionnel un exemplaire original de l'acte (ou une copie identique selon une réponse ministérielle N°61481 JOAN 13 août 2001). L'acquéreur peut se rétracter dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Il n'a pas à donner de justification de sa rétractation.

Délai de réflexion
Le notaire rédacteur de la promesse authentique ou du contrat de vente non précédé d'un avant-contrat se doit de notifier le projet d'acte à l'acquéreur afin de le faire bénéficier du délai de réflexion. Durant ce délai, l'acte authentique ne peut être signé. Le délai commençant le lendemain du jour de la présentation, l'acte définitif ne pourra être signé que le 9ème jour suivant la remise du projet.

Formalisme commun
Les modalités de la certification de la date de présentation seront donc :
- l'exploit d'huissier, dont on peut penser que la pratique le réservera à des occasions exceptionnelles,
- la lettre recommandée avec avis de réception,
- la remise en mains propres contre récépissé et attestation d'un tiers certifiant la date de la remise de l'acte.
Le fax et le courrier électronique ne pourront être retenuS, ils ne présentent pas de garantie pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Le ou les acquéreurs sont destinataires de la notification. Ils notifient leur rétractation ou leur refus de signer le projet d'acte dans les sept jours de la remise de l'acte ou du projet dans les mêmes formes ci-dessus énoncées.

Morgane.

de **Abdel** » Dim Juil 23, 2006 7:41 am

Oui j'ai raison mais quel recours puis-je avoir dans ce cas.

J'ai aussi l'intention de poursuivre le vendeur, dans ma promesse de vente la date de signature est le 30 janvier 2006, la signature retardée jusqu'au 8 juillet a eu pour conséquence:

Le début des travaux est repoussé au mois de septembre avec une livraison au plus tôt en mars 2007, avec tout ce que ça entraîne comme frais annexe.

L'indice BT01, une plus value appliquer par mon constructeur sur l'augmentation des matériaux, me coûte 3800€.

je ne compte pas obtenir de dédommagement financier par le notaire mais si je pouvais marquer le coup afin que d'autre ne se trouve pas la même situation que moi, ce serait une bonne chose.

Cordialement.

de **cologimmo** » Jeu Juil 27, 2006 9:05 am

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il peut arriver, alors que l’avant-contrat est signé, voire l’acte de vente définitif lui-même, que le vendeur ou l’acquéreur décide de revenir sur sa décision et tente d’obtenir l’annulation de la vente.

Est-il autorisé à le faire ?

1. S’agissant tout d’abord de l’annulation d’une promesse unilatérale de vente qui se définit par une option donnée par le promettant (vendeur) au bénéficiaire (éventuel acquéreur) sur l’immeuble - option qu’il suffira au bénéficiaire de lever pour acquérir l’immeuble - cette promesse peut être anéantie de la façon suivante : si le délai pour lever ladite option est extinctif (il arrive qu’il ne soit que suspensif), une fois le délai expiré, le bénéficiaire perd la faculté de contraindre le promettant à réaliser la vente.

En outre, la promesse unilatérale de vente immobilière conclue sous seing privé est nulle si elle n’est pas enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire, à défaut d’avoir été conclue par acte authentique.

2. Dans l’hypothèse d’une promesse synallagmatique de vente et d’achat qui se définit comme l’acte par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une à vendre, l’autre à acheter l’immeuble à un prix déterminé ou d’une vente sous seing privé (compromis de vente), l’une et l’autre des parties à l’acte ne peuvent revenir sur leur engagement de vendre ou d’acheter, sauf l’hypothèse selon laquelle une clause d’arrhes ou une clause de dédit ont été insérées au sein du contrat.

Cependant, il peut être convenu, ce qui est rare en pratique, une réserve de propriété par le vendeur jusqu’au jour de l’acte notarié constatant la vente.

3. Enfin, une fois l’acte définitif de vente signé, les parties ne peuvent revenir sur leur engagement qu’en cas de non-respect de leurs obligations, à savoir non respect de l’obligation de délivrance par le vendeur ou non-paiement du prix par l’acheteur. Le recours au tribunal est cependant nécessaire pour constater la nullité de la vente.

Dans tous les cas (promesse unilatérale de vente, promesse synallagmatique de vente et d’achat, vente sous seing privé et vente définitive), le contrat peut être annulé dans l’hypothèse de non-réalisation de la condition suspensive du contrat, c’est-à-dire une clause prévoyant une condition qui, si elle ne se réalise pas, suspend l’exécution du contrat, voire, arrivé au terme fixé par les parties, annulera le contrat.

Il s’agit généralement de l’hypothèse d’un contrat de vente immobilière aux termes duquel l’acheteur voit son acquisition financée partiellement ou totalement au moyen d’un contrat de prêt : l’obtention du prêt est la condition suspensive du compromis de vente ou, plus rarement, du contrat de vente définitif.

Le contrat ne produira rétroactivement d’effet à la date à laquelle l’acte est signé qu’à la condition que le bénéficiaire obtienne, avant tel délai, le prêt sollicité pour financer son achat.

Si le ou les établissements de crédit auprès desquels celui-ci a adressé une demande de prêt refusent d’accorder ledit prêt, la promesse de vente ou le contrat de vente est rétroactivement annulé.

Afin d’éviter des abus, il est fréquemment prévu que le candidat à l’emprunt doit justifier avoir, en tel délai convenu, sollicité un ou plusieurs établissements de crédit et avoir produit à ceux-ci tout document ou information nécessaire. A défaut de justifier de ces démarches, une pénalité (le plus souvent acquisition du dépôt de garantie) est prévue (s’il n’y a pas de sanction, l’exécution risque d’être illusoire). Attention toutefois à ne pas inclure des conditions trop draconiennes, comme celle de déposer sa demande de prêt, dans un court délai après l’avant-contrat, la Cour de cassation ayant jugé dans ce cas qu’il n’y a pas à ajouter à la loi des conditions qu’elle ne contient pas.

Outre l’hypothèse du crédit immobilier, toute condition suspensive peut être insérée au sein de la promesse ou du contrat de vente à condition qu’elle ne soit pas impossible, immorale, illicite ou potestative de celui qui s’y oblige. Une condition potestative est celle dépendant de la seule volonté du bénéficiaire du pacte. Par exemple que la vente est faite sous la condition suspensive que le vendeur décide de ne pas aller prendre sa retraite aux Baléares. La nullité de la condition suspensive entraîne alors la nullité du contrat.

Ces conditions suspensives peuvent être, par exemple, la délivrance d’un certificat d’urbanisme favorable, l’obtention d’une autorisation administrative, l’absence de servitude conventionnelle ou administrative, la constitution d’une servitude par un tiers, l’inexistence d’inscriptions hypothécaires...

En conclusion, il est quasiment impossible, sauf au cas d’une promesse unilatérale de vente, de se désister d’un acte concernant un achat immobilier, sauf bien entendu l’exercice dans le court délai de la loi de la faculté de rétractation (protection de l’acquéreur immobilier).

En conséquence, il appartient à l’éventuel acquéreur immobilier d’être extrêmement vigilant avant de signer un avant-contrat (et de, entre autres, ne jamais renoncer à des conditions suspensives telle l’obtention du crédit au motif que l’on fait une "bonne affaire".

Il doit cependant être précisé qu’il existe d’autres fondements juridiques pour obtenir la nullité d’un contrat, qui sont les vices du consentement (à savoir l’erreur, la violence, le dol et la lésion, etc.) ou encore l’existence de vices cachés, mais c’est un autre problème.

Conclusion : vous pouvez toujours demander l'avis d'un avocat concernant la faisabilité d'un action en justice et de tout ce qui en découle de celle ci ( dédommagement financier par le notaire, dommage et intérêt vis à vis du vendeur, préjudice moral, obligation de l'exécution de la vente ..etc etc ).

Bon courage .

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