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Bonjour,
Je suis locataire du même appartement depuis le 6 mai 1999. Le loyer n'a jamais été augmenté. Le 15 mai dernier mon propriétaire me remet en main propre (pas de recommandé ni préavis), une lettre datant du 4 mai 2006 avec pour objet "augmentation de loyer et rattrapage" depuis l'année 2000, soit une augmentation de 70€ et un rattrapage de 923€.
Mon propriétaire est-il dans son droit? Sa lettre sans recommandé ni préavis est -elle valable?
Merci de me répondre car je suis très embêtée.

Les modalités de fixation et de révision du loyer pour les logements loués non meublés, par un propriétaire privé, sont prévues par la loi du 6 juillet 1989.




LA FIXATION DU LOYER INITIAL AVEC UN NOUVEAU LOCATAIRE


Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

Il en est ainsi lorsqu'il s'agit d'un contrat de location consenti à un nouveau locataire, de la location d'un logement vacant ou mis en location pour la première fois, par exemple


L'AUGMENTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit.
La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. Bien que le bailleur ne soit pas tenu d'adresser un courrier rappelant les conditions de la révision du loyer, il est conseillé de le faire.

L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE (loi du 26 juillet 2005).
L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date.




Exemple : un loyer fixé le 1.1.2006 à 700 euros hors charges, s'établit au 1.1.2007, à :

700 € x indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2006
_____________________________________________________
indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2005

L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'INSEE et au journal officiel.


Ce mode de révision des loyers s'applique à tous les baux à compter du 1er janvier 2006, même si les contrats, signés avant cette date, ne sont pas modifiés.

Dans le cas d'un bail signé avant le 1er janvier 2006, la valeur de la moyenne sur 4 trimestres de l'indice du coût de la construction est remplacée par l'indice de référence des loyers.

Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

En revanche, si votre bailleur a omis d'appliquer la clause de révision prévue au bail, il peut à tout moment vous demander de régler le loyer résultant des indexations annuelles omises, ceci pendant cinq ans maximum à compter de leurs échéances.

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire sont convenus, lors de la signature du bail ou ultérieurement, de travaux d'amélioration que le propriétaire fera exécuter à ses frais. Une clause du bail (ou un avenant) doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le loyer peut, à ce moment, être augmenté dans certaines conditions .


LE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL AVEC UN NOUVEAU LOYER

Si à l'expiration du bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, et uniquement dans ce cas, il peut pour le renouvellement du bail proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Le propriétaire doit fournir au locataire des références de loyers :

six références minimum dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants
trois références dans les autres zones géographiques.
Deux tiers de ces références, au moins, doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.

Les références de loyers doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Chaque référence doit mentionner :

le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, ainsi que l'étage de l'appartement
la présence éventuelle d'un ascenseur
la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales
l'existence d'annexes éventuelles
son état d'équipement : notamment, présence d'eau courante, de WC intérieur, de salle d'eau, de chauffage
la période de construction de l'immeuble
l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans
le montant du loyer mensuel, hors charges, effectivement exigé.
Comment s'applique l'augmentation du nouveau loyer ?

Lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer : l'augmentation est étalée par tiers sur trois ans, si le propriétaire est un particulier, ou par sixième sur six ans, si le propriétaire est une personne morale. Cette hausse s'entend hors révision annuelle liée à la variation de l'indice de référence des loyers.

Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer : elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L'étalement par sixième s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'étaler lors du renouvellement suivant.



Des décrets peuvent limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail. C'est le cas en région parisienne. Renseignez-vous auprès de votre ADIL.


Où trouver les références ?

Par tous moyens : auprès des professionnels, des associations de locataires ou de propriétaires ou auprès des observatoires de loyers là où il en existe.