caution

acorlo · Inscrit le: 08 Mai 2008 Messages: 1

Bonjour,

Je dois très bientôt signer un bail pour louer un appartement. L'agence immobilière demande comme caution auprès de mes parents un montant correspondant à la durée du bail multipliée par le montant du loyer, ce qui fait plus de 20000 euros.

Est-ce que cela signifie que cette caution pourra être utilisée pour autre chose que le loyer ? L'agence précise que la caution couvre aussi les réparations locatives, entre autres.

Est-ce que cela signifie que si je pars avant la fin du bail l'agence peut demander à mes parents de payer le loyer jusqu'à la fin des 3 ans ?

Merci pour vos éclaircissements.

cologimmo · Site Admin Inscrit le: 14 Sep 2005 Messages: 990

Bonjour,

1/ Caution 20.000 auros Shocked

:
Le montant du dépôt de garantie, actuellement fixé à deux mois par la loi du 6 juillet 1989, sera réduit à un mois. Cette mesure ne concernera que les nouveaux baux signés à partir de la publication de la loi.
Ces deux mesures sont applicables depuis le lendemain de la publication de la loi au Journal officiel, soit à compter du 10 février. Elles ne concernent, rappelons-le, que les locations de logements vides à titre de résidence principale.

2/ Le dépôt de garantie (parfois nommée caution) est une somme demandée par le propriétaire au locataire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. Elle est encaissée et conservée jusqu'à la fin de la location. Dans le cas des locations relevant de la loi du 6 juillet 1989, son montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges.

Restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés.

Les sommes restant dues au propriétaire viennent en déduction du montant remboursé, ainsi que celles dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. La justification peut s'effectuer au moyen de factures de dépenses engagées par le propriétaire ou de devis, mais en aucun cas par des références forfaitaires.

En cas de difficulté pour obtenir la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit d'abord mettre en demeure le propriétaire - par lettre recommandée avec accusé de réception - de lui restituer les sommes dues ou de produire les justifications l'autorisant à conserver tout ou partie de ces sommes.

Si cela n'est pas suivi d'effet, le locataire saisit le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.

Mais si les difficultés de restitution tiennent à un fait extérieur à la volonté du propriétaire, ce dernier ne peut être tenu de payer les frais occasionnés par la procédure en restitution de ce dépôt.
Enfin, précisons que :

- le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du locataire. C'est en effet le montant initial déposé qui lui sera restitué.

- le locataire ne peut s'abstenir de payer les derniers mois de loyer en les imputant sur le dépôt de garantie.

Bon à savoir :

- Le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du locataire. C'est donc le montant initial déposé qui lui sera restitué (sauf retenue).

- Le locataire ne peut s'abstenir de payer les derniers mois de loyer en les imputant sur le dépôt de garantie.

- Les organismes collecteurs de 1% peuvent avancer le montant du dépôt de garantie à certaines conditions (formule « Loca-pass »). Renseignez-vous auprès de l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement).

3/ Résilier son bail

Un locataire peut résilier son bail à tout moment. Nul besoin de justifier de sa décision, sauf pour obtenir un préavis réduit.

La procédure à suivre
Le locataire peut donner congé quand bon lui semble avec un préavis de trois mois, jour pour jour. Il suffit de donner son congé par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception (courrier-type).
Important : si le logement est habité par un couple marié ou par deux concubins signataires d'un Pacs, les deux conjoints doivent donner ensemble leur congé. Réduire son préavis à un mois ? C'est possible dans certains cas.

Une décision à ne pas prendre à la légère !
En effet, le locataire ne peut ensuite modifier sa décision qu'avec l'accord du propriétaire. Demeurer dans les lieux après l'échéance du préavis conduit tout droit à l'expulsion !
D'autre part, ne pas respecter le préavis expose le locataire désinvolte au paiement d'une indemnité au propriétaire.

Le solde du loyer
Jusqu'à la fin du préavis, le locataire est tenu de payer le loyer. Et le fait de quitter le logement avant la date fatidique n'y change rien.

Bon à savoir
Le bailleur a un droit de visite du logement, limité à deux heures par jour, dimanches et jours fériés exclus. Prendre rendez-vous permet d'éviter toute intrusion à l'improviste.
En l'absence du locataire, le propriétaire ne peut pénétrer dans le logement sans son autorisation.

Pour récupérer son dépôt de garantie

Comme son nom l'indique, ce n'est qu'un dépôt, pas une rente. Il y a donc des recours pour le récupérer.

Bien sûr, au préalable, il faut quitter sa location dans un état impeccable pour éviter des réparations facturées au prix fort par le bailleur. Car c'est comme ça qu'un dépôt fond comme neige au soleil.

Deux mois de délai pour le propriétaire
Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de deux mois, à compter de la remise des clés par le locataire.

Sur ce dépôt, le propriétaire peut toutefois prélever :
les frais de remise en état à la charge du locataire (constatés dans l'état des lieux de sortie),
les sommes que celui-ci n'a pas payées (loyer ou charges...).
Toute retenue effectuée par le propriétaire doit s'accompagner de justificatifs, notamment les factures acquittées. Par exemple, mentionner des travaux à effectuer ne suffit pas pour conserver tout ou partie du dépôt de garantie.

Si le propriétaire tarde à restituer le dépôt de garantie, il convient par lettre recommandée avec accusé de réception, de le mettre en demeure, de rendre les sommes versées à l'entrée et/ou de produire les justificatifs expliquant la retenue du dépôt. Le juge de proximité est désormais compétent jusqu'à 4 000 € pour statuer sur la non restitution du dépôt de garantie, sans nécessité de recourir à un avocat.

Bon à savoir

Si le bailleur ne respecte pas le délai de 2 mois, le dépôt de garantie est valorisé au taux d'intérêt légal (3,99% en 2008) au profit du locataire. Soit "montant du dépôt" x 2,27 / 100. A titre indicatif, le taux d'intérêt légal était de 3,29% en 2003 et 4,26% en 2002.
Dans les appartements en copropriété, le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie en attendant de recevoir le décompte annuel des charges sans avoir à payer les intérêts légaux. En pratique, le locataire et le bailleur ont intérêt à faire une régularisation provisoire sur la base du budget prévisionnel et des provisions pour charge déjà versées.
Le bailleur est en droit de demander un justificatif de paiement de la taxe d'habitation. C'est logique : il est solidairement responsable du paiement de cette taxe.