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Bonsoir,

Lors de la dernière assemblée des co-propriétaires, j'ai fait la demande de changement de destination des 2 lots (caves vers appartement).

Le vote a été fait et je n'ai pas obtenu le résultat escompté...

Les différents motifs évoqués m'ont parut "étranges" (responsabilité des copropriétaires, standing, insallubrité d'une cave, risque d'étanchéité, manque de fenêtre donnant sur l' "extérieur").

Pouvez vous m'en dire plus (motif valable ou non).

Ensuite, je pensais chercher du côté de la prescription car dans les plans originels de l'immeuble (année 60), le plan indique qu'il s'agit d'un studio (il y a d'ailleurs depuis l'origine des toilettes, une cuisine qui sont au plan). Quels sont les mécanismes ou les preuves à fournir (et surtout comment démontrer l'antériorité des faits qui font la prescription).

Merci d'avance de vos aides (l'achat tourne légèrement au cauchemar...)

Tony Faucher

Bonjour,

Si votre projet aboutit, il y aura lieu de faire dresser un acte notarié modifiant l’état descriptif de division et le règlement de copropriété. Cet acte sera publié au fichier immobilier du bureau des hypothèques.

Un changement d’affectation non accompagné de l’exécution de travaux relativement importants n’est pas soumis à l’obtention préalable d’un permis de construire. Vous avez cependant intérêt à consulter les services techniques de votre mairie, pour savoir si votre projet ne contrevient pas à une disposition d’urbanisme (dépassement de la SHON autorisée, participation au titre des aires de stationnement, etc.). Il peut y avoir aussi une contre-indication résultant du Code de la santé publique (locaux en sous-sol ou insalubres).

Sur le plan de la copropriété :

La destination des parties privatives d’un copropriétaire est l’affectation qui leur est donnée (habitation, commerce, grenier, cave, box ou garage). Elle est en général définie par le règlement de copropriété, éventuellement à l’état descriptif de division auquel le règlement renvoie alors. La destination des parties privatives se distingue par conséquent de la destination de l’immeuble qui ne peut être changée, sauf par décision unanime des copropriétaires. Il a été jugé qu’à défaut de précision dans le règlement de copropriété sur la destination des lots, celle-ci est la même que la destination de l’immeuble.

Si la destination générale de l’immeuble est intangible, la destination des locaux peut en principe être librement changée, sous la réserve que ce changement d’usage ne soit contraire, ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires, ni enfin aux clauses restrictives éventuelles du règlement de copropriété.

Le principe selon lequel un copropriétaire peut librement changer l’affectation de ses locaux, principaux ou annexes, à moins que l’usage nouveau ne soit prohibé (CF. infra), que le changement d’affectation soit contraire à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires est constamment rappelé par les juridictions (Cour d’appel de Montpellier, 1e chambre B, 16 janvier 2001). Par exemple, le juge ne peut pas ordonner une remise en état des lieux transformés en local d’habitation sans rechercher en quoi la destination de l’immeuble, à usage professionnel, d’habitation et de bureaux interdit l’aménagement de greniers en appartement d’habitation (Cour de cassation, 3e chambre civ., 5 octobre 1994 : Bull. civ. III, n° . La transformation des parties privatives ne peut pas être refusée au motif que les copropriétaires doivent se conformer au règlement de copropriété définissant l’utilisation de chaque lot, sans rechercher en quoi les aménagements réalisés portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble (Cour de cassation, 3e chambre civ., 25 janvier 1995 : Bull. civ. III, n° 30).

S’agissant de locaux annexes a ainsi été admise la transformation de caves en salle de bains et locaux d’habitation (Cour d’appel de Paris, 23e chambre A, 5 juillet 1995).

La question de savoir si le changement d’affectation ou une clause du règlement de copropriété est contraire à la destination de l’immeuble est souverainement appréciée par les juges du fond, mais ceux-ci ne peuvent pas motiver une décision de remise en état de locaux affectés à l’habitation par la seule affectation des locaux résultant du règlement de copropriété sans rechercher en quoi la destination de l’immeuble, à usage professionnel, d’habitation et de bureaux interdisait l’aménagement du grenier en appartement (Cour de cassation, 3e chambre civ., 5 octobre 1994, décision précitée).

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété n’impose pas au copropriétaire qui entend changer l’usage de ses parties privatives de solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (Cour d’appel de Paris, 23e chambre A, 21 novembre 2001).

Le fait que le changement d’affectation des parties privatives entraîne une augmentation des charges communes est un élément inopérant et ne saurait justifier un refus (Cour d’appel de Versailles, 1e chambre, sect. 1, 28 octobre 1993).

Mais la même loi prévoit qu’une modification de la répartition des charges consécutives au changement d’usage de parties privatives doit être approuvée à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires (article 25-f).

La demande que vous devez présenter est donc celle de l’approbation de la modification de l’état des répartition des charges consécutif au changement d’affectation et l’assemblée générale statuera à la condition de majorité absolue de l’article 25.

Attention toutefois, il est admis que le règlement de copropriété puisse prévoir des clauses restrictives qui s’opposent au libre changement d’usage des parties privatives. Vous devrez donc en premier vérifier de près le règlement de copropriété sur cette question d’une éventuelle clause restrictive. La vérification n’est pas facile car bien des rédacteurs de règlement de copropriété confondent état descriptif de division, document purement administratif, et règlement de copropriété, document contractuel. Pour s’imposer et être opposable, la clause de destination des lots doit se trouver dans le règlement de copropriété ; si elle est seulement dans l’état descriptif de division, le règlement de copropriété doit expressément renvoyer à l’état descriptif de division. A défaut, il y aura un flou juridique pour ne pas dire un vide qui s’interpréterait toutefois en faveur du copropriétaire souhaitant modifier l’affectation de son lot, dans le respect de la destination générale de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires.


Morgane