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Nous louons notre appartement à compter de septembre 2007 et nous venous de trouver un locataire qui nous convient parfaitement.

C'est la premierefois que nous louons aussi quel document signer en attendant la remise des clés ?
Existe un compromis de location ?
Dois-je signer le bail aujourd'hui mais a la date de 01/09/07 ?

Quel documents ai-je besoin ?

Merci de votre aide precieuse
Cordialement

Bonjour,

1-
- Un certain nombre de pièces sont toujours demandées :
- une photocopie de votre pièce d’identité (carte d’identité, passeport),
- vos trois derniers bulletins de salaire (si vous êtes salarié) ou ceux de votre garant,
- un justificatif de domicile pour le garant (quittance EDF, avis de taxe d’habitation...).

Certaines autres pièces peuvent également vous être réclamées :
- votre dernier avis d’imposition ou celui de votre garant,
- votre carte d’étudiant ou un certificat de scolarité (celle de l’année précédente, si vous n’avez pas encore la nouvelle),
- votre carte de séjour, si vous avez une carte de résident,


- une photocopie de la pièce d’identité de votre garant,
- votre attestation d’employeur ou celle de votre garant,
- une photocopie de la taxe foncière ou des impôts locaux si votre garant est propriétaire,
- votre R.I.B (relevé d’identité bancaire),
- les quittances de loyer de votre précédente location.

Nouveau : l’article 162 de la loi du 17 janvier 2002 interdit au bailleur de demander certaines pièces : En préalable à l’établissement du contrat de location, le bailleur ne peut plus demander au candidat à la location de produire ni photographie d’identité, ni carte d’assuré social, ni copie de relevé de compte bancaire ou postal, et ni attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal.

2-
Le dépôt de garantie (ou caution)

Un "dépôt de garantie", appelé aussi caution, pourra vous être réclamé à la signature du contrat de location. Son montant ne pourra alors dépasser plus de deux mois de loyer hors charges. Il doit être restitué dans le délai maximum de deux mois après la restitution des clefs, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur ou des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire. Ainsi le bailleur retiendra fréquemment, sur la caution, une régularisation des charges, des réparations suite à l’état des lieux. Toutefois, les retenues opérées devront être justifiées (arrêté des comptes de copropriété, devis ou facture des travaux). Que faire en cas de non-restitution du DDG ? Si le délai de restitution est expiré et que le bailleur ne vous a pas remboursé ou n’a pas justifié les retenues sur la caution, mettez-le en demeure par lettre recommandée. A défaut de réponse ou en cas de désaccord, saisissez le Juge du Tribunal d’Instance (procédures simplifiées : "Déclaration au greffe" ou "Injonction de payer"

3-
L’état des lieux

La comparaison des états des lieux entrant et sortant servira de base pour déterminer si des réparations sont à exécuter et, surtout, si celles-ci vous incombent. La qualité de l’état des lieux est donc primordiale pour éviter tout litige. Il est rare pour ne pas dire impossible, qu’aucune anomalie n’apparaisse lors de la remise des clefs, même pour un logement neuf. Toute imperfection ou dégradation, même anodine, doit être mentionnée sur le document descriptif (une tache sur la moquette, une vitre fêlée, une serrure qui fonctionne mal). La Loi privilégie l’état des lieux contradictoire, entre le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire. Exigez que ce document vous soit remis dès sa signature. A défaut, il pourra être réalisé par un huissier, et à frais partagés entre les parties. Pour les éléments de chauffage, la Loi prévoit la possibilité de compléter l’état des lieux jusqu’au premier mois de la période chauffe.

4-
Les autres taxes
En tant que locataire, vous êtes assujetti à d’autres taxes locales :
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (alias la TEOM)
- la taxe de balayage

Ces taxes sont versées par votre bailleur, en même temps que ses impôts fonciers, et il vous les réclame en tant que charge récupérable... (c’est le bailleur qui sert de collecteur d’impôts en quelque sorte).


Attention, certains propriétaires n’incluent pas ces taxes dans les provisions pour charges : dans ce cas, il n’est pas anormal de se voir réclamer en une fois plus d’une centaine d’euros au titre de ces taxes.

La taxe de droit de bail n’existe plus
Si votre bailleur vous réclame chaque mois la taxe de droit de bail (2,5% du loyer) rappelez-lui que cette taxe a été supprimée pour toutes les locations au 1er janvier 2001.


5-

Le loyer
Il peut être mentionné avec (CC) ou sans charges (HC). Si rien n’est précisé dans l’annonce, demandez au propriétaire ce qu’il en est et faites-vous indiquer ce qui est contenu dans les charges (chauffage, eau, etc.). Les charges peuvent être réparties mensuellement, ce sont alors des provisions sur charges (une estimation mensuelle des charges locatives) ou peuvent vous être réclamées par facture. Concernant les provisions sur charges, il pourra vous être adressé une régularisation si le montant avéré des charges est plus élevé que l’approximation faite. En outre, plus vous aurez de choses comprises dans ces charges, moins vous aurez à débourser à côté, évitant parfois certaines surprises !

- HC ou Hors charges


Loyer hors consommations (électricité, etc.) et taxes. Attention : un loyer hors charges donne peu d’indications sur ce que vous devrez débourser chaque mois. Les charges peuvent représenter jusqu’à 30 ou 40 % du loyer dans certains cas !

- CC, TCC ou Charges comprises
Charges locatives comprises dans le montant du loyer. Mais attention, cela ne signifie pas "tout compris". Les charges comprennent les consommations (taxes et dépenses. Ex : le chauffage s’il est central et collectif, les frais d’entretien de l’ascenseur, etc.) engagées par le bailleur, qu’il récupère auprès du locataire. À noter que les charges locatives sont plus amplement développées dans l’article Législation.

Caution solidaire ou garant demandé
Personne qui répond de la dette d’autrui. Se sont souvent vos parents, ils s’engagent à payer votre loyer si vous ne le faites pas.

6-
Le dossier de location
Le dossier de location réunit l’ensemble des pièces qui permettent au bailleur de connaître :
- l’identité du locataire et de son/ses garant(s) (les parents en général)
- la solvabilité du locataire.
Il convient d’avoir avec soi les originaux, ainsi que plusieurs copies, qui permettront d’accélérer les formalités auprès des bailleurs.

7-

Il est interdit au bailleur de...
L’article 162 de la loi du 17 janvier 2002 interdit au bailleur de demander certaines pièces : en préalable à l’établissement du contrat de location, le bailleur ne peut plus demander au candidat à la location de produire ni photographie d’identité, ni carte d’assuré social, ni copie de relevé de compte bancaire ou postal, ni attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal. Mais avec la pénurie de logements, les propriétaires font parfois fi de la législation…

8-

L’engagement de caution

La plupart des étudiants ne disposant pas de ressources propres, les bailleurs demandent qu’une personne solvable se porte caution du paiement des loyers. Cet "engagement de caution" prend la forme d’une longue formule alambiquée à recopier à la main par le garant. Le bailleur est totalement libre d’accepter ou de refuser un garant, dès lors qu’il considère qu’il n’est pas suffisamment solvable. L’usage veut qu’un garant, pour être accepté, dispose de revenus nets mensuels égaux ou supérieurs à trois fois le montant du loyer avec les charges. Mais la barre est parfois placée plus haute (quatre, cinq fois, voire plus à Paris...).


À savoir :
Art. 161 de la loi du 17 janvier 2002 : un bailleur ne peut refuser la caution d’une personne au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française.

9-
Les charges locatives

Les charges couvrent les dépenses liées à l’entretien général de l’immeuble, aux services collectifs proposés dans celui-ci ainsi qu’à certaines taxes locatives (taxe d’enlèvement des ordures ménagères et/ou de balayage). Un appartement situé dans une résidence avec ascenseur, concierge, espaces verts, chauffage collectif... génère donc des charges élevées alors qu’un petit immeuble sans prestation particulière n’entraîne que des dépenses communes minimales, à savoir minuterie, nettoyage, eau... Il convient de bien interroger le propriétaire du logement pour avoir le détail des charges. Il est d’usage de payer les charges d’avance sous forme d’une provision mensuelle pour charges. Cette avance devra être justifiée et faire l’objet d’une régularisation annuelle. Attention, parfois les provisions n’incluent pas toutes les charges et vous pouvez recevoir un appel de charges en cours d’année (pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par exemple).


La répartition des charges entre les différents locataires est à l’origine de nombreux conflits, car la loi ne pose aucun critère de répartition. Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, peu de soucis, car les charges sont réparties en fonction de règles transparentes fixées par le syndic de l’immeuble. C’est différent dans le cas d’un immeuble appartenant à un seul propriétaire et comportant plusieurs logements. La clef de répartition est alors laissée au libre choix du propriétaire, qui peut (ou non) choisir une règle respectant l’équité entre locataires. Généralement, le calcul tiendra compte de la surface du logement et/ou du nombre d’occupants, ainsi que d’autres correctifs plus ou moins arbitraires. Pour connaître la liste des charges que peut réclamer le bailleur : décret du 26 août 1987.

10-
Les réparations locatives
Le locataire a pour obligation d’entretenir son logement et d’effectuer toutes les petites réparations (changer un joint usagé ou une poignée de porte cassée, par exemple). Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état, les équipements mentionnés au contrat devant fonctionner. En cours de location, si vous rencontrez un problème qui, a priori, ne relève pas de votre responsabilité, prévenez aussitôt le bailleur. Si ce dernier tarde à intervenir, adressez-lui un courrier recommandé, de préférence complété par un devis. N’écoutez pas vos amis qui vous conseilleront de ne pas payer le loyer tant que les réparations ne sont pas réalisées. C’est illégal. On ne peut se faire justice soit même ! Si, en revanche, la réparation vous incombait, faites le nécessaire. Par ailleurs, ne vous amusez pas à peindre votre salle d’eau en noir pour en faire un labo-photos... on vous le reprochera probablement à votre départ, en considérant le logement "impropre à sa destination" ou dégradé. Le propriétaire ne peut vous interdire d’aménager le bien loué, mais, sauf son accord exprès, vous ne pouvez le transformer (supprimer une cloison par exemple). Liste officielle : décret du 26 août 1987.

11-

Les formalités de départ

Le préavis est de trois mois* qui courent à compter de la réception effective du courrier (Ex : si vous terminez vos études fin juin, envoyez votre lettre recommandée à votre propriétaire de sorte qu’il la reçoive au plus tard le 1er avril). Dans certains cas, le préavis peut être réduit à un mois, lors de l’obtention de votre 1er emploi par exemple ou lors d’une mutation. Mais vous ne pourrez pas faire jouer ce préavis réduit si vous changez d’université en cours d’année ou bien si vous effectuez un stage dans une autre ville. Vous pouvez, néanmoins, tenter de négocier avec votre propriétaire. S’il accepte, demandez-lui alors une confirmation écrite. En matière de location, invoquer un accord verbal n’est pas opposable en cas de litige.


*Sauf s’il s’agit d’un meublé, d’une sous-location, d’un logement en cité U ou en foyer. Dans ce cas, la durée de préavis est fixée par le contrat de location (pour certains meublés le préavis est obligatoirement d’un mois). En cas d’absence de contrat écrit, le délai à respecter doit correspondre à la périodicité de paiement du loyer, soit généralement un mois.

Morgane.

Meci beaucoup de votre réponse très detaillée.

Aussi puis-je signer le bail 3 mois avant l'antrée dans l'appartement et dois-je demander le depot de garantie et l'encaisser d'ores et deja ?

Merci de votre aide

La signature du bail se fait avant l'entrée dans le logement dasn un delai raisonnable d'une semaine ainsi que le depot de garantie .

Cela est mieux pour tout le monde, et si vous changiez vous d'avis !!!

Morgane

Ok mais alors comment faire pour que le locataire ne me fasses pas faut bond 2 jours avant de signer le bail ????

En 3 mois il a la possibilité de trouver autre chose et de me laisser comme un "imbécile" avec mon appart....

Bonjour,

Il est toujours possible de signer un bail à trois mois d'avance mais demandez un depôt de garantie , en cas de desistement vous etes indemnisé par ce dernier .

Il vous reste juste de notifier sur le bail la date d'entrée dans le logement et eventuellement des clauses suspensives qui vous concernes ou concerne le locataire ( en cas de decès, perte de travail, reprise du logement pour ses enfants .. etcetc . ).

Morgane.

Bonjour,

« Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. »