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Bonjour tout le monde,
Voice mon problème, le 16 juin 07, j'ai signé un compromis de vente pour une maison avec comme condition suspensive l'accord du juge des tutelles pour les héritiers mineurs.
La signature doit avoir lieux le [b:f7d99052d6]16 oct 07 au plus tard [/b:f7d99052d6]comme indiquer sur le compromis.
Cependant, aprés appel à l'agence pour avoir des nouvelle sur l'avancement, on nous informe que la mère des mineux (veuve et tutrice legal) trouve des difficulté pour reunir certain document (banque,...)
Du coup, l'agence nous dit qu'on va prolonguer le délais jusqu'au [b:f7d99052d6]31 dec 07 au plus tard[/b:f7d99052d6].

Aprés quelque recherche sur internet, surtout sur juriprudentes.com, il semblerai qu'un compromis doit ètre signé aprés optension de l'accord des juge des tutelles, sinon, le compromis de vente ai frapper de nullité.
La maison m'interesse toujour mais je voudrai jouer avec cette info pour ne pas prolonger le délais, surtout que mon crédit est valable jusqu'au 3 janvier 08.
Qu'en pensez vous? info ou intox?
Que faire?
je n'ai pas signé la prorogation au compromis

merci d'avance pour vos réponse

Bonjour,

L’acte authentique de réitération de la vente dépend de la délivrance d’une ordonnance définitive du juge des tutelles, mais l’avant-contrat (compromis de vente) lui ne pouvait pas être signé sous la condition suspensive de cette autorisation du juge des tutelles : il fallait attendre l’autorisation pour signer le compromis de vente. En effet, il s’agit d’une question de capacité pour laquelle il ne peut y avoir de condition suspensive.

Le compromis est donc frappé de nullité.

La solution est bien connue dans une telle situation : le compromis de vente est inexistant, au mieux il est entaché de nullité (arrêt cité infra).

En effet, il a été constamment jugé qu’il ne peut être passé valablement (faute de consentement) une promesse de vente au nom d’un mineur ou d’un incapable majeur qui ne serait pas légalement représenté et sans les autorisations nécessaires, telle celle du juge des tutelles.

Vous ne pourriez donc vous prévaloir de ce compromis pour demander une quelconque indemnisation.

En revanche, vous disposez certainement d’une action indemnitaire contre le vendeur et le rédacteur du compromis pour n’avoir pas obtenu l’autorisation requise avant la signature de ce compromis.

Certains notaires et autres rédacteurs d’actes font parfois signer des compromis de vente sous condition suspensive de l’autorisation du conseil de famille (ou du juge des tutelles). Cette pratique est dangereuse, puisque le conseil de famille ou le juge des tutelles peut modifier l’économie de la vente envisagée, et a été condamnée par la Cour de cassation, pour qui l’autorisation doit être préalable (Cour de cassation. 1e chambre civ., 7 févr. 1984).

Un arrêt de la même Cour de cassation de 1998 déclare inexistant le compromis de vente passé dans ces conditions.


Maintenant, jouer avec cette info pour ne pas prolonger le délais ne peut jouer en votre faveur, vu que ça ne changera rien du coté vendeur, mais en revanche vous risquez de perdre cette maison qui vous intéresse tant et les menaces envers ces derniers pourrait jouer de cette information pour annuler le compromis.

Prenez votre mal en patience .

Morgane.

Merci pour tes infos Morgane.

J'aimerai aussi savoir :
La date de signature de l'acte est prévue au 16 novembre 2007 AU PLUS TARD, l'agence a-t-elle une obligation envers cette date? Puisque là elle nous envoie un document à lui retourner afin que l'on prolonge la date au 31 décembre 2007 AU PLUS TARD aussi !!!

Nous avions versé un accompte à l'agence le jour de la signature du compromis de vente. Avons-nous la possibilité de récupérer cette argent? du fait que le délais prévu ne sera pas respecté.

De plus, pouvez-vous nous renseigner sur ce que signifi le terme "arrêt cité infra" concernant l'inexistance du compromis.

Merci à tous pour vos réponses

Q 1 :
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Il faut distinguer selon que l’avant-contrat contient ou non une date limite à caractère extinctif.

Il arrive, rarement, que le rédacteur du compromis porte une clause indiquant qu’au cas où à la date du ... l’acte authentique de la vente ne serait pas signé, les parties se trouveraient déliées de tout engagement, sans aucune indemnité de part ni d’autre.

Dans le cas contraire, la date limite, si elle est atteinte, permet à l’une de parties à l’acte de faire sommation à l’autre partie, de venir signer l’acte de vente, à jour et heure fixes, chez le notaire choisi.

L’agent immobilier, négociateur de la vente, a l’obligation de tout mettre en oeuvre pour la réalisation de la vente, dans le meilleur délai. Ne le faisant pas, il engage sa responsabilité, contractuelle à l’égard de son mandant, délictuelle ou quasi délictuelle à l’égard du cocontractant, si l’une des parties subit un préjudice matériel, direct et certain lié à la faute ou négligence de l’intermédiaire.

Q 2 :
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Le réservataire est autorisé à annuler sa réservation et à demander la restitution de son dépôt de garantie si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire.

Q 3 :
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arrêt cité infra = compromis de vente entaché d'infraction et par conséquent de nullité

selon le compromis de vente, la signature de l'acte authentique devai avoir lieu le "15 novembre au plus tard" soit 6 mois aprés la signature du compromi de vente. la date etant passer, ni agence ni le notaire ne peuvent me donner de date pour la signature etan donné que le dossier aupré du juge des tutelle est toujour en cour d'examination a cause de manque de document et du refu de la mere des heritier mineus de ce presenter au rendez-vous, aprés multiple demande, au juge qui souhaite la rencontrer.
Que puis je faire pour faire avancer les choses?
j'ai déja demandé a l'agence de prendre contact avec la famille pour faire avancer la vente
l'agence ma envoyer une lettre de prorogation du compromis, le 13 septembre, jusque fin decembre.
Puis je demander des domage et interet, ou quelquonque indemnité si j'annule la vente?
merci pour vos reponse

si le juge donne une rep negative, puis je reclamer les 10% de la clause penale?
merci de me rep SVP

Réclamer une indemnité pour vente non conforme à qui !! certainement pas au vendeur .

Cette vente est illégale car il fallait avoir avant de la mise en vente de la maison l'accord du juge des tutelles, la faute ici revient au professionnel de l'immobilier ( agence immobilière ) qui n'a pas fait son travail et qui vous met aujourd'hui dans une situation très embarrassante .

L’annulation de la vente, elle ne serait possible que si, dans le compromis, il a été stipulé que la date limite indiquée a un caractère EXTINCTIF. En revanche vous pouvez annuler cette vente facilement pour irrégularité des conditions de vente .

Si vous le croyez utile eu égard au retard constaté, il est vous est loisible d’engager une procédure de demande de dommages-intérêts devant le tribunal, à charge de prouver qu’il y a eu faute ( la ce n'est pas difficile ), que vous subissez un préjudice actuel, matériel, direct et certain et qu’il existe bien un lien entre la faute et le préjudice. La procédure devant le tribunal de grande instance nécessite l’intervention d’un avocat ; devant le tribunal d’instance l’assistance d’un avocat, si elle n’est pas obligatoire, est néanmoins conseillée dans ce cas où vous risquez que l’on vous reproche une procédure abusive.