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Bonjour,

Nous avons signé un compromis de vente le 17/03/2007. Il s'agit de la vente d'une maison dont la propriété était la suivante :
- veuf habitant la maison et sa femme : 50%
- leur fille : 50%
La femme est décédée en février 2006, mais la succession n'a toujours pas été effectuée.
Sur le compromis figurait la date non extinctive de signature de l'acte notarié du 17/06/2007.

Or ce couple a 11 enfants vivants (dont la fille ci-dessus).
Donc le compromis a été réalisé avec les procuration des 11 enfants.

Aujourd'hui, certains des enfants, ont mis beaucoup de temps à renvoyer l'état civil pour la succession (apparemment à faire avant la vente d'après le notaire).
Nous ne disposons pas des procurations (affectés au père et la fille) pour la signature de l'acte notarié.
Et surtout le notaire vient de s'apercevoir qu'un 12ème enfant du couple était décédé en 1989 (il n'apparait pas sur le certificat d'héritage de la mairie, ni sur le compromis de vente), avait laissé 3 héritiers de 2 mariage.
Or la succession de ce fils n'est pas gérée non plus.

Donc, nous sommes déjà à un mois de retard, et le notaire nous annonce donc qu'il doit effectuer la recherche des héritiers par un généalogiste, et règler les 2 successions avant seulement de pouvoir effectuer l'acte notarié.
Aussi, selon lui on peut repartir sur un décalage de plusieurs mois...

Donc, je vous écris pour connaître quels peuvent être les recours qui s'offrent à moi, et basés sur quelles lois :
- les héritiers de la grand-mère n'ayant pas signé le compromis, quelles sont les conséquences (sur le compromis, le Vendeur atteste être le seul propriétaire, ce qui est donc faux...)
- Pouvons-nous demander des indemnités ?
- Pouvons-nous demander l'usufruit avant la signature de l'acte ? Quelles en seraent les conséquences? Serions nous propriétaire, locataires, ou autre ?
- Pouvons-nous faire décaisser notre prêt sur un compte bloqué par le notaire afin que celui ci ne soit pas rendu nul par la banque ?

Merci

Bonjour,

Q :
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- les héritiers de la grand-mère n'ayant pas signé le compromis, quelles sont les conséquences (sur le compromis, le Vendeur atteste être le seul propriétaire, ce qui est donc faux...)


R :
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Si , il est le seul vendeur propriétaire en revanche l'accord de tous les enfants est nécessaire.
S'ils sont mineurs, il convient d'obtenir l'accord du Juge des Tutelles.
Même si le refus de l'un des enfants apparaît abusif, le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

Q :
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- Pouvons-nous demander des indemnités ?


R :
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Si la date prévue à l’avant-contrat est une date extinctive (stipulation que la convention s’éteindra à la date du 17/06/2007 et les parties déliées alors de tout engagement), le compromis n’existe plus. Dans le cas contraire (plus courant et c'est votre cas), vous devez mettre en demeure les vendeurs de réitérer la vente par acte notarié, avant d’assigner devant le juge, si nécessaire, pour constater la nullité de la vente.

Dans l’hypothèse où un vendeur ou le notaire ont commis une faute et que cette faute vous a causé un préjudice, actuel, matériel, direct et certain, lié à la faute, vous êtes en droit de demander des dommages-intérêts d’un montant égal au préjudice (indemnités, loyers, frais, etc.). Le tout est à justifier devant le juge. Tentez une demande préalable d’indemnisation préalable à l’avance, en avançant un dossier complet et précis.

Aussi avant d’engager une action judiciaire, consultez votre assureur "protection juridique" si vous avez une telle garantie. S’il accepte de vous suivre, il fera lui-même une démarche auprès du notaire et du vendeur, en vue d’une indemnisation amiable.


Q :
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- Pouvons-nous demander l'usufruit avant la signature de l'acte ? Quelles en seraent les conséquences? Serions nous propriétaire, locataires, ou autre ?

R :
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Non, rien n'a été signé donc vous n'avez rien à réclamer en ce qui concerne l'usufruit, en revanche vous pouvez trouver un arrangement avec eux pour entrer dans la maison avant la signature et en contre partie vous ne demandez pas d'indemnités de retard , mais bon cela reste très compliqué .


Q :
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- Pouvons-nous faire décaisser notre prêt sur un compte bloqué par le notaire afin que celui ci ne soit pas rendu nul par la banque ?

R :
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A voir avec votre banque

Tout d'abord, merci de votre réponse rapide.

COLOGIMMO :
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Si , il est le seul vendeur propriétaire en revanche l'accord de tous les enfants est nécessaire.
S'ils sont mineurs, il convient d'obtenir l'accord du Juge des Tutelles.
Même si le refus de l'un des enfants apparaît abusif, le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

R :
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Il est le seul propriétaire, avec sa fille, même si sa femme est décédée ? car pourtant, la part de sa femme ne lui revient pas entièrement.
Sur le compromis le père et les 11 enfants se sont déclarés propriétaires, en excluant les petits enfants du 12 enfant décédé.

COLOGIMMO :
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Dans l'hypothèse où un vendeur ou le notaire ont commis une faute et que cette faute vous a causé un préjudice, actuel, matériel, direct et certain, lié à la faute, vous êtes en droit de demander des dommages-intérêts d'un montant égal au préjudice (indemnités, loyers, frais, etc.). Le tout est à justifier devant le juge. Tentez une demande préalable d'indemnisation préalable à l'avance, en avançant un dossier complet et précis.
Aussi avant d'engager une action judiciaire, consultez votre assureur "protection juridique" si vous avez une telle garantie. S'il accepte de vous suivre, il fera lui-même une démarche auprès du notaire et du vendeur, en vue d'une indemnisation amiable.

R :
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Il y a eu au moins la mauvaise volonté du notaire des vendeurs et des vendeurs eux-mêmes :
- le notaire de la partie adverse ne s'est apercu du 12 eme fils décédé qu'en lisant le livret de famille que 3.5 mois apres le compromis (soit 15 j apres la date de signature de l'acte notarié théorique)
- les états civils des vendeurs n'ont été obtenus que fin juin (3.5 mois apres le compromis)
- les procurations ne sont pas encore retournées
- les vendeurs ont omis de déclaré ce fils décédés et ces héritiers lors du compromis
-ce fils n'apparait pas sur la déclaration d'hérédité de la grand-mere délivré par la mairie.


COLOGIMMO :
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Non, rien n'a été signé donc vous n'avez rien à réclamer en ce qui concerne l'usufruit, en revanche vous pouvez trouver un arrangement avec eux pour entrer dans la maison avant la signature et en contre partie vous ne demandez pas d'indemnités de retard , mais bon cela reste très compliqué .

R :
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Effectivement, une solution amiable serait le plus simple, mais nous pensons demander l'usufruit et une indemnité de retard afin de :
- presser les vendeurs dans leur démarche (sinon on peut attendre très longtemps qu'ils retournent les documents demandés par leur notaire)
- nous permettre de nous retourner, puisque si un petit fils annule la vente, nous seront moins lèsés...

COLOGIMMO :
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A voir avec votre banque

R :
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A priori cela risque de ne pas être possible, la seule solution serait que la banque accepte de décaler l'échéance de l'offre de prèt; toutefois nous n'avons absolument aucune date de signature (ni d'estimation) et la banque n'acceptera pas de décaler indéfiniment

Oula , c'est un vrai fouillis tout ça, il va falloir que le notaire fasse sérieusement son travail car ça risque de prendre beaucoup plus de temps que vous ne le croyiez .

Il vous reste :
- soit la possibilité de renoncé à l'achat pour non respect du délai.
- soit mettre en demeure les vendeurs et le notaire pour les faire bouger.
- soit demander des dommages-intérêts d’un montant égal au préjudice (indemnités, loyers, frais, etc.) jusqu'à la signature.

Je viens de m'apercevoir d'une erreur dans mes messages précédents : nous souhaitons avoir la jouissance du bien (avant la signature donc), et non l'usufruit. (mais je pense que ca ne change pas gd chose).

En quoi consiste la mise en demeure ? car le notaire ne nous convoquera pas pour la signature étant donné qu'il sait dès aujourd'hui que tous les documents ne sont pas disponibles pour signer...

En cas de défaillance du concerné, il faut mettre en demeure celui-ci de s’exécuter ( effectuer la vente ). En matière commerciale, cette mise en demeure peut s’effectuer par tous moyens et marque le départ des intérêts de retard à courir. On utilise le plus souvent la lettre recommandée avec accusé de réception.