Forum immobilier de cologimmo.com

Bonjour,

et bravo pour ce forum.

Voici un petit schema qui va m'aider pour mon explication



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*....HAB......*....Autre....*
*................*...maison...*
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* FF P GGG ***********
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..................*..N.*..S..*
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ROUTE

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HAB = Mon habitation
FF = fentere
P = porte
GGG = porte de garage
S= Studio
N = nouvelle construction


Voila, je vends actuellement le petit studio proche de mon habitation.
Le nouvel acquéreur souhaite construire (agrandir) comme sur le schéma donc en limite de rue et en limite de propriété.

J'aimerais savoir si :
- il peut faire cette construction si pres d'une ouverture de ma maison (porte de garage) ???

-il a le droit de pratiquer des ouvertures en limite de propriété ?
-il a le droit de pratiquer des ouvertures en limite de rue ?

- peut il faire une pente de toit qui dirige l'eau vers mon terrain ??
- Comment peut il mettre en gouttiere en construsiant en limite de propriété ??? Cette gouttiere serait sur mon terrain ???

-La vente n'est pas finalisée, mais le compromis est signé. Puis je faire ajouter une mention sur la hauteur d'une future construction ???

Voila, c'est les premieres questions qui me viennent à l'esprit.

A savoir, je ne veux pas empecher de construire, je veux juste limiter la hauteur de cette construction pour ne pas masquer une vue que j'ai depuis mon salon (au dessus du garage).

Merci pour vos réponses

bonjour,

Alors, on va essayer de repondre point par point :

Q : -il peut faire cette construction si pres d'une ouverture de ma maison (porte de garage) ???
-il a le droit de pratiquer des ouvertures en limite de propriété ?

R :Oui, en général, la règle d’urbanisme applicable localement prévoit que lorsque la construction est faite en limite de propriété, elle est faite sans ouverture sur la propriété voisine.
Cette implantation en limite parcelle implique qu’il n’y ait pas d’ouverture (autre que des "jours").

Q : -il a le droit de pratiquer des ouvertures en limite de rue ?

R : Il n'y a, en revanche, aucune prescription de distance pour ouvrir une fenêtre de toit (type Velux) ou pour créer une ouverture donnant sur un mur aveugle (ne comportant aucune ouverture) ou sur le domaine public (une rue par exemple).

Q : - peut il faire une pente de toit qui dirige l'eau vers mon terrain ??

- Comment peut il mettre en gouttiere en construsiant en limite de propriété ??? Cette gouttiere serait sur mon terrain ???

R : Si, chaque fois qu'il pleut, c'est l'inondation chez vous, ce n'est pas normal : tout propriétaire d'une construction (maison, garage, hangar...), doit faire en sorte que l'eau de pluie tombant sur son toit s'écoule dans son jardin ou sur la voie publique ( Art. 681 Code civil ).

Le toit de sa maison et les gouttières doivent être construits de sorte que les eaux de pluie qui y tombent s'écoulent d'abord sur son terrain et non chez le voisin. Son toit et les gouttières ne doivent pas se prolonger chez le voisin (à moins que cela ne dure depuis plus de trente ans, auquel cas il y a prescription), sinon, ce dernier pourrait être obligé à modifier sa toiture.


Q : -La vente n'est pas finalisée, mais le compromis est signé. Puis je faire ajouter une mention sur la hauteur d'une future construction ???

R : Pour sa nouvelle construction, il ne doit pas vous apporter un trouble anormal de voisinage. Cependant vous pouvez rajouter de clauses au compromis de vente ( hauteur de la future contruction ) .

morgane

petit recapulatif :
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par rapport au droit public, vous le saurez
en consultant en mairie les règles locales d'urbanisme (et/ou en lisant le réglement de lotissement si c'est le cas).
Ces règles, spécifiques à chaque commune et même à chaque zone d'une commune, définissent à l'article 7 les distances à respecter. Certaines autorisent, d'autres interdisent.

en appliquant l'article R111-19 du code de l'urbanisme dans les communes ne disposant pas de documents d'urbanisme.
Cet article permet, avec l'expression A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, de construire en limite de propriété.


par rapport au droit privé.

Ici, une seule chose est à vérifier : que votre voisin ne dispose pas d'une servitude à votre égard vous interdisant de bâtir. Ceci est rare mais existe. Cela provient généralement du découpage d'une ancienne propriété batie. Le propriétaire vendeur s'assure ainsi que l'acheteur d'une partie de son terrain ne va pas construire un immeuble juste devant sa maison.
A défaut, vous n'avez aucun accord à demander à votre voisin.
A ce sujet, je précise que les accords écrits (même et hélas quelques fois sur le conseil des mairies) que l'on voit parfois circuler à ce sujet n'ont strictement aucune valeur. Il n'appartient en effet en aucune façon à votre voisin de vous autoriser ou non à enfreindre la loi que constituent les règles locales d'urbanisme !
Toutes constructions érigées au mépris des règles locales, mais avec l'autorisation du voisin, encourent la destruction dans les 3 ans après la fin des travaux et deviennent des constructions illégales par la suite, générant des problèmes à la revente, à la transformation, à l'entretien, etc.
Enfin, nombre d'action en justice sont intentées pour se plaindre que le voisin a construit sur sa parcelle et cache ainsi la vue ou le soleil. Sachez que ces arguments, à la totale appréciation du juge, sont très très généralement (toujours ?) écartés. La justification est qu'il n'y a aucune raison que, pour le confort de l'un, on interdise à l'autre de jouir lui aussi de son bien, comme le lui permet l'article 544, un des plus important du code civil. Au mieux, il peut être octroyé une indemnité, mais le plus souvent le juge renvoi dos à dos les parties.


Une fois le droit à construire établi, il reste à savoir ce que vous pouvez construire.


D'un point de vue urbanistique
D'abord, une construction en limite de propriété doit être réellement en limite et non à quelques centimètres. Il est par exemple interdit de construire à 20cm de la limite. Ceci précisé, 2 cas se présentent :

Si votre voisin a déjà un bâtiment en limite de propriété, vous devez bâtir à 2cm de lui (4cm en zone sismique). Le vide créé constitue un joint de dilatation qui permet aux constructions d'être indépendantes l'une de l'autre.

Si le voisin n'a pas de bâtiment, construisez dans le 1er centimètre depuis la limite de propriété.
Ensuite, vous trouverez la hauteur constructible à l'article 10 des règles locales d'urbanisme.
Dans les communes ne disposant pas de règles, le code de l'urbanisme ne fixe pas de hauteur. Cependant, l'article R111-21 peut facilement être brandi pour rabaisser les "prétentions"...

Enfin, il y a une subtilité à connaître.
Lorsque l'article 7 des règles locales d'urbanismeune règle édicte qu'une construction doit être soit en limite de propriété, soit à Xm minimum de cette limite, il faut comprendre qu'elle interdit de construire une façade qui ferait un angle aigu avec la limite de propriété. En effet, la façade ne se trouve alors ni en limite ni à Xm de cette limite lorsqu'elle la "quitte". Le schéma suivant précise la chose.



Ici, l'angle est volontairement très aigu, afin de bien faire ressentir le problème.
L'angle minimum à respecter est tout simplement l'angle droit.
L'angle peut bien sur être obtus.

NB:si vous vous voulez tout de même conserver un angle aigu, il y a peut-être une possibilité. Vous devez pouvoir construire en limite de propriété un mur aussi haut que votre construction, et suffisement long pour que la façade visible depuis derrière ce mur soit à plus de 3m de la limite.
Mais ce mur, s'il n'est pas suffisement incorporé à l'architecture global du projet, peut alors être assimilé à un mur de clôture, et donc être soumis aux règles afférentes (POS, PLU, lotissement, etc.). Ces règles, en limitant la hauteur des murs de clôtures, rend alors "inefficace" la tentative. Cependant, si rien n'est précisé dans les règles locales, c'est l'article 663 du code civil qui s'applique. Lisez le bien et surtout le terme "minimum"...

Mais il y a plus subtil encore.
Cette même règle a un autre effet très souvent oublié des services instructeurs : elle s'applique aussi aux toîtures !
Pour vous en convaincre, voici le même schéma, mais simplement retourné à 180°. On alors non plus une vue en plan, mais une coupe de la construction.



Cette règle interdit donc aussi de construire une pente de toît allant vers son voisin. Sauf à utiliser la même astuce que proposée plus haut, à savoir mener le mur construit en limite plus haut que le bas du toît. Sa hauteur devra être suffisante pour que le toît visible depuis derrière ce mur soit à plus de Xm de la limite (et ici, on ne craint pas qu'il soit assimilé à un mur de clôture).





D'une point de vue civil.



Les articles 676 et 677 établissent les jours de souffrances admis en limite de propriété. Pour respecter le droit urbanistique, les huisseries encadrant ces jours de souffrances doivent être installées en limite de propriété, c'est à dire à ras de l'extérieur du mur bati en limite.
Sachez que ces jours ne vous procurent pas une servitude sur votre voisin. Celui-ci restera libre de construire devant ces jours et donc de les boucher.
La jurisprudence de ces articles précise que les briques de verres formant mur en limite de propriété ne créées pas de jour de souffrance. Elles doivent être considérées comme un matériaux de construction, au même titre qu'une brique de terre cuite ou un parpaing.
Enfin, l'article 681 du code civil interdit de rejeter ses eaux pluviales chez son voisin. Donc, si les règles locales d'urbanisme permettent de penter un toît vers chez son voisin, il y a tout de même obligation de recueillir les eaux de pluie. Le droit à la propriété du voisin interdit de le survoler avec un cheneau. Celui-ci doit donc être installé au sommet du mur et cela implique une adaptation de la charpente.