contester une remise de caution partielle

loca · Inscrit le: 02 Nov 2008 Messages: 1

bonjour,
nous avons déménagé le 15 aout 2008, et réalisé l'état des lieux de sortie le 22 aout 2008 ,ma femme et moi, en présence du propriétaire et de sa femme
Au cours de EDL, il a été convenu d'un commun accord que l'ensemble de la maison était en bon état et qu'il n'était pas necessaire de faire un EDL détaillé de chaque pièce, car les propriétaires devaient relouer le logement à leurs parents. De plus, ayant une clé remise quelques jours plus tôt pour commencer à entreposer des cartons entre notre demenagement et l'état des lieux, ils avaient déjà pu inspecter les lieux avant ce jour.
il n'a donc été porté aucun détail précis sur l'état des pièces (aucune case d'état d'usure cochée) sur EDL de sortie a part la mention "R.A.S"
(pour info sur l'EDL d'entrée, toutes les cases étaient cochées "etat bon", il y avait le mention manuscrite ajoutée dans les observations "ch2 tapisserie tachée et sol abimé"
de ce fait j'ai apposé ma signature à cet EDL (mais pas ma femme à qui on a pas proposé de signer et qui n'était pas présente a l'EDL d'entrée)

nous avions convenu oralement mais non porté à l'EDL 3 points suivants:

- une goutière endommagée (cabossée) mais n'empechant pas son fonctionnement, une autre avec un coude désoudé donc fuyant un peu.
pour celle cabossée, nous avons voulu réparer nous même notre dégradation, et avions pour cela acheté 2ml de tube pour remplacer la section abimée. le propriétaire n'as pas souhaité que nous le fassions car c'était son métier et le ferait donc par lui même avec le tuyau fourni si possible.

- le ramonage de la chaudière à gaz n'ayant pas été effectué, le propriétaire devait le faire faire et nous transmettre la facture pour réglement.

- la taxe d'ordure ménagère à régler à reception de l'avis d'impots du propriétaire

et nous sommes parti sans que le propriétaire ne nous remette de double de cet EDL, qu'il nous a dit nous transmettre dès le surlendemain avec la restitution du montant du gaz restant dans la cuve que les nouveaux locataires lui auraient réglé d'avance à leur entrée.

nous avons reçu dernièrement au bout de 2 mois + 1 jour la restitution
de notre caution, imputée de la valeur de la facture de ramonage de chaudière comme convenu, mais également du remplacement des goutières endommagées, que le propriétaire nous avait dit oralement vouloir remettre lui meme en état, mais pour laquelle il n'as pas utilisé le tuyau que nous lui avions fourni et donc payé. (nous avons donc payé 2 fois)
il nous a également retenu le remplacement d'un évier de cuisine qui était endommagé (un impact qui avait été recollé sur un bord) mais qui était déjà dans cet état lors de notre entrée, et qui n'empechait pas son fonctionnement normal.
le tout avec une facture de main d'oeuvre facturée au nom de son entreprise.
il nous a également joint une copie de l'EDL (au bout de 2 mois) sur lequel il a rajouté manuellement et après coup, au dessus de la mention RAS les différents points de retenue sur la caution.
pour info il est noté :
- ramonage chaudière pas effectué
- tuyau de descente eau pluviale (cabossée)
- évier cuisine endommagé
- RAS

de plus il nous réclame comme convenu le montant des poubelles pour un montant qui correspond pratiquement à la somme du remplacement de la goutière et de l'évier.

1- sommes nous en droit de ne pas lui payer cette somme pour les poubelles, (cette charge n'étant pas mentionnée sur le contrat de location, et l'avis d'impots en son nom) n'étant pas en accord avec ce qu'il nous retient ?
2- a t'il le droit de nous facturer une intervention en son nom ?
3- avait il le droit de ne pas nous remettre de double et d'ajouter par la suite des mentions ?
4- devons nous quand même encaisser le chèque de caution si nous ne sommes pas d'accord.

merci d'avance pour vos réponse

cologimmo · Site Admin Inscrit le: 14 Sep 2005 Messages: 990

Bonjour,

L' EDL de sortie doit être signé le jour de la restitution des clés, daté et avoir un double impérativement .

Le votre apparemment est daté et signé, même envoyé 2 mois après, donc vous ne pourrez le contester .

1/ somme pour les poubelles !! que voulez vous dire par la ?
les provisions de charges appelées tous les mois sont constitués des charges de copropriété dites récupérables ou locative + la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (cf. taxes foncières du propriétaire). Tous les ans vous pouvez demander les justificatifs de tout ceci à votre propriétaire lors de la régularisation des charges. Idem lors de la fin du bail.
Les obligations du locataire sont définies notamment sur les décrets 87-712 ou 87-713.

2/Il en a le droit, cependant vous pouvez contester le montant en demandant vous même un devis à un autre prestataire à travail et qualité égale .

3/Non, mais il a le droit de réclamer dans les 2 mois des réparations incombant au locataire qui lui seraient échappées lors de l'état des lieux .

4/ Oui, c'est votre argent

Pour conclure, si la brèche n'était pas mentionnée sur l'EDL d'entrée, cette dernière est supposée n'avoir jamais existé. On a le droit de vous réclamer :
- ramonage chaudière pas effectué ==&amp;gt; charge incombant au locataire
- tuyau de descente eau pluviale (cabossée) ==&amp;gt; Réparé puis facturé, quoi de plus normal, charge à vous de réclamer le tuyau que vous lui avez donné .
- évier cuisine endommagé ==&amp;gt; non écrit sur l'EDL d'entrée donc réparation due .

- Poubelles :
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En même temps que le loyer, le locataire paie une provision pour charges, fixée en fonction des résultats de l'année précédente.
Un décompte des charges lui est ensuite communiqué : selon les cas, le bailleur lui demandera, lors de cette régularisation annuelle, un complément ou remboursera le trop-perçu.

Les pièces justificatives des dépenses sont à la disposition du locataire pendant un mois à compter de l'envoi du décompte.

En cas d'oubli ou d'omission, le bailleur peut réclamer le paiement de charges pendant une période de cinq ans (même durée de prescription que les loyers).

Certaines charges, engagées par le propriétaire, sont récupérables sur le locataire. Elles sont pour l'instant définies par le décret 87-713 du 26 août 1987.

Les taxes locatives : taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères.

Les dépenses de produits consommables (eau, combustible, électricité, produits et fournitures d'entretien, ampoules, produits d'hygiène, insecticide, etc.)

Les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes.

Ce dernier poste exige quelques précisions :

Lorsque le remplacement d'un équipement est moins coûteux que sa réparation, la dépense est à la charge des locataires.

Certains contrats d'entretien incluent le remplacement de pièces. Dans ce cas, leur coût n'est pas totalement répercutable sur le locataire.

Pour les ascenseurs, 73% du coût d'entretien complet, avec grosses réparations et changement des pièces, sont répercutables sur le locataire.

Pour la robinetterie, les changements de petits matériels (joints, etc.) sont à la charge du locataire mais pas ceux des robinets eux-mêmes.

Le coût total, charges sociales comprises, du personnel chargé de l'entretien et de « l'élimination des rejets » (la sortie des poubelles) est à la charge des locataires.

Mais lorsque ces tâches sont assurées par un gardien logé sur place, seuls 75% de sa rémunération, hors avantage en nature, sont récupérables sur les locataires. En d'autres termes, 25% du coût du concierge « actif » est considéré comme inclus dans le loyer.

Dans ces charges locatives ne doivent donc pas être comptabilisés les avantages en nature du gardien (mise à disposition du logement, électricité, téléphone, etc.).

Un concierge qui se contente d'être présent sans assurer l'entretien ni la sortie des poubelles ne constitue pas une charge locative.
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