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Bonjour,

La mère de mon locataire vient de me joindre pour me demander de changer dans un studio la hotte qui ne fonctionnerait plus et les plaques électriques qui auraient un faux contact et chaufferaient moins .
Elle me demande de changer une fenêtre qui soi-disant ne serait plus étanche.
Elle m'indique que sa fille paye beaucoup d'électricité pour se chauffer.
Je précise que le studio que je loue à cette personne n'est pas meublé mais comprend une cuisine équipée "plaques électriques, hotte, réfrigérateur et nombreux placards", notée sur le bail.
Lors de l'entrée dans les lieux de la personne en 2003, l'état des lieux stipule que chacun de ces éléments fonctionnait et était en très bon état.
Pour ce qui est de la fenêtre, huisseries et étanchéité étaient également notées comme étant en bon état.
Cette personne m'a appelé déjà une fois pour un interrupteur qui était déboîté du mur et que j'ai revissé ainsi que pour une poignée de porte que j'ai refixée.
Il y a donc de fortes probabilités qu'aucun entretien n'ait été fait.
Lorsque cette personne est entrée dans les lieux, j'ai fait le choix de ne pas indexer le loyer et de ne pas régulariser les charges en dehors de la provision de charges qu'elle me versait (provision insuffisante) pour qu'elle reste un certain dans les lieux.

1 - Je voudrais savoir si j'ai l'obligation de changer la hotte qui soi-disant ne fonctionne plus et les plaques qui chauffent moins.
2 - Quant à la fenêtre, comment faire pour démontrer que l'insuffisance de chauffage et l'absence d'aération quotidienne sont responsables de condensation ?
3 - Pour informations, le loyer est actuellement 100 euros sous le prix du marché.

Dois-je changer la hotte, réparer les plaques électriques même si je ne suis pas responsable et indexer ensuite rétroactivement le loyer et les charges ?
Face à une telle mauvaise foi, mon désir actuel est que mon locataire parte.
Merci de vos réponses.

Bonjour,

1- Si c'est dû à la mauvaise utilisation de la locataire ceci lui sera facturé si c'est la vétusté c'est à votre charge .

2- Idem pour la plaque chauffante, soit elle chauffe soit elle ne chauffe pas, car chauffe moins ne veut rien dire .

3- pour la fenêtre, le joint d'étanchéité est à la charge du locataire qui font partie des menues réparations sous la responsabilité du locataire . l'absence d'aération quotidienne sont responsables de condensation, vérifiez si les trous d'aération de fenêtres ne sont pas obstrués !!, ça arrive souvent quand on a froid et qu'on veuille éviter les minis courants d'air

4- Pour les charges ce n'est pas trop tard, vous pouvez régulariser jusqu'à 5 ans en arrière, sur justification par nature de charges et tenir les justificatifs à disposition de la locataire.

Dans les menues réparations qui incombent au locataire, je cite :
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Vu la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, notamment son article 7 (d) ;


Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu,






Article 1



Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.


Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.






Article 1 bis
Créé par Décret n°99-667 du 26 juillet 1999 art. 1 (JORF 1er août 1999).



Le présent décret est applicable en Polynésie française pour la mise en oeuvre des dispositions du d de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.







Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives.

Annexe



I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.


a) Jardins privatifs :


Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;


Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.


b) Auvents, terrasses et marquises :


Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.


c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :


Dégorgement des conduits.


II. - Ouvertures intérieures et extérieures.


a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :


Graissage des gonds, paumelles et charnières ;


Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.


b) Vitrages :


Réfection des mastics ;


Remplacement des vitres détériorées.


c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :


Graissage ;


Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.


d) Serrures et verrous de sécurité :


Graissage ;


Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.


e) Grilles :


Nettoyage et graissage ;


Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.


III. - Parties intérieures.


a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :


Maintien en état de propreté ;


Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.


b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :


Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;


Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.


c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :


Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.




IV. - Installations de plomberie.


a) Canalisations d'eau :


Dégorgement :


Remplacement notamment de joints et de colliers.


b) Canalisations de gaz :


Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;


Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.


c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :


Vidange.


d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :


Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;


Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;


Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;


Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.


e) Eviers et appareils sanitaires :


Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.


V. - Equipements d'installations d'électricité.


Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.


VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.


a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;


b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;


c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;


d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Je vous remercie de m'avoir répondu aussi clairement.
J'ai bien compris.

Une clause sur le bail m'inquiète pourtant :

[quote:50bb7a6e70][i:50bb7a6e70]Ces charges seront réglées en même temps que le loyer principal, par provisions mensuelles ou trimestrielles et feront l'objet d'une régularisation [b:50bb7a6e70]au moins annuelle[/b:50bb7a6e70].

Le montant des charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence.

Un mois avant l'échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature des charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires.

Pendant ce mois, les pièces justificatives seront tenues à la disposition des locataires.[/i:50bb7a6e70][/quote:50bb7a6e70]


Même si la loi est pourtant claire.
[quote:50bb7a6e70]CODE CIVIL - Article 2277 -
(Loi nº 71-586 du 16 juillet 1971 Journal Officiel du 17 juillet 1971)

(Loi nº 2005-32 du 18 janvier 2005 art. 113 Journal Officiel du 19 janvier 2005)

Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :
Des salaires ;
Des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ;
Des loyers, des fermages et des charges locatives ;
Des intérêts des sommes prêtées,
et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.
Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives.[/quote:50bb7a6e70]


Mon indexation rétroactive sera-t-elle malgré tout légale au vu de ce qui est indiqué dans le bail.
L'article du code civil prévaut-il au bail ?

Merci de vos réponses.