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Bonjour,

La situation est la suivante:

Propriétaire d'une parcelle que nous voudrions diviser en trois lots, nous aimerions savoir comment doit être traiter le détachement de parcelles et quelle est la méthode à suivre, en vue de créer une notice descriptive et expliquative jointe à notre dossier.

Merci de votre réponse, qui je sais est vraiment complète, la dernière que vous m'avez donner ma aider incontestablement.

Emy.

Bonjour,

Selon l’article R. 315-1 du Code de l’urbanisme, constitue un lotissement toute division en plus de deux lots en vue de construire, ou toute subdivision à l’intérieur du délai de 10 ans (sauf les exceptions prévues aux articles R. 315-1 et R. 315-2).

Si vous divisez en trois lots, dans la mesure où aucune division n’est intervenue antérieurement dans le délai de dix ans, vous n’avez aucune demande d’autorisation de lotir à présenter, mais les services administratifs ont besoin de conserver la trace d’une première division en trois lots en vue de l’implantation de bâtiment afin de pouvoir vérifier si, à l’occasion d’une division ultérieure, dans les 10 ans de la première, le seuil d’application du régime du lotissement n’est pas atteint.

Lors de la réforme des lotissements de 1977, le décret d’application avait prévu (article R. 315-54 du Code de l’urbanisme) que les divisions de terrains en vue de l’implantation de bâtiments qui ne constituent pas des lotissements au sens de l’article R. 315-1 devaient être précédées de la délivrance d’un certificat d’urbanisme portant sur chacun des terrains à provenir de la division.

La loi SRU du 13 décembre 2000 a supprimé cette exigence et l’a remplacé par une obligation d’information : le propriétaire ou son mandataire (géomètre expert, notaire) informe le maire, préalablement à toute division de terrain en vue de l’implantation de bâtiments qui ne constitue pas un lotissement au sens de l’article R. 315-1 (alinéas 1er et 2), à l’exception des divisions visées à l’article R. 315-2. Il joint un plan de division. L’information doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception à laquelle est joint ce plan de la division projetée.

La copie de la lettre et son accusé de réception sont annexés à l’acte notarié constatant la mutation.

Sous réserve de l’accomplissement de cette formalité, vous pourriez donc librement diviser, mais :

d’une part, il faut savoir qu’en vertu de l’aticle L. 111-5 du Code de l’urbanisme, depuis la loi SRU, le conseil municipal peut décider, par délibération motivée, de soumettre à l’intérieur des zones qu’il délimite, à déclaration préalable, toute division volontaire, en propriété ou en jouissance, d’une propriété foncière, par ventes ou locations simultanées ou successives,

d’autre part, le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) définit les conditions d’implantation, de surface minimale de terrain, de densité de construction, etc., lesquelles pourraient faire obstacle à la réalisation de votre projet.

Aussi, avant même de déposer le plan de division de l’article R. 315-54 et avant même de vous engager dans l’acquisition du terrain que vous entendez diviser, vous avez intérêt à requérir le certificat d’urbanisme dit pré-opérationnel de l’article L. 410-1, alinéa 2, du Code de l’urbanisme.

Ce certificat précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’une opération particulière dès lors que le demandeur aura lui-même caractérisé celle-ci en indiquant notamment la destination des bâtiments projetés et leur superficie hors oeuvre. L’adverbe "notamment" montre bien qu’il s’agit du minimum d’information requis. Comme sous l’empire de l’ancienne législation, plus le demandeur apportera d’informations complémentaires à l’Administration, plus la réponse aura de chances d’être précise et fiable. Dans votre cas, vous décrirez la division et les terrains issus de la division, sachant que vous n’être pas maître de la division de la SHON qui ne pourra qu’être proportionnelle aux surfaces des nouveaux terrains par rapport au terrain d’origine.

Si la réponse est positive, l’abrogation de l’ancien article R. 410-13 du Code de l’urbanisme exonère l’Administration de l’obligation antérieure d’énoncer les dispositions d’urbanisme relatives notamment à la densité, à l’implantation, à l’aspect extérieur et à la hauteur des bâtiments, les conditions techniques, financières et juridiques à respecter, ainsi que les formalités à respecter préalablement à l’affectation du terrain à la construction. Si le terrain ne peut pas être utilisé pour l’opération envisagée, l’Administration communale ou le service instructeur doit en revanche mentionner précisément les raisons qui justifient cette impossibilité.

Pour résumer, nous vous conseillons de procéder comme suit, avec l’assistance d’un géomètre expert :

avant tout engagement, avec le consentement du propriétaire, requérir un certificat d’urbanisme pré-opérationnel,

si ce certificat est positif, informer la mairie de la division dans les conditions de l’article R. 315-54.


Morgane.