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Le droit de passage

Le droit de jouir de sa propriété est un droit absolu. Il n'est pas possible en principe de pénétrer chez son voisin sans y avoir été invité. Toutefois, la loi impose dans certains cas une limite à ce droit. C'est le cas notamment, du terrain enclavé ou des travaux qui nécessitent de passer sur le terrain voisin. En dehors de ces hypothèses, le droit de passage nécessite l'autorisation du voisin.





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Le droit de passage obligatoire
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Dès lors que le terrain (bâti ou non) n'a pas d'accès à la voie publique ou un accès insuffisant, le propriétaire de la parcelle voisine doit lui laisser un droit de passage. Ce droit au désenclavement ne s'applique pas à un simple passage gênant.



Le terrain sur lequel s'effectue le passage continue d'appartenir au propriétaire qui subit la servitude.
Les frais engendrés sont à la charge du bénéficiaire du passage, sauf s'il est utilisé par les deux propriétaires. La dépense est alors partagée.



La demande de désenclavement :
La demande doit être exercée par le propriétaire du terrain enclavé ou dont l'accès à la voie publique est insuffisant.
Aucun délai n'est requis, même au bout de 30 ans, le droit au désenclavement existe encore.



L'étendue du droit de passage :
Le droit de passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court entre le fonds enclavé et la voie publique, à moins que ce tracé ne soit préjudiciable au propriétaire du terrain sur lequel s'exerce ce droit.
Un expert nommé par le juge du tribunal de grande instance en cas de conflits, détermine aux vues de la configuration des lieux, le meilleur tracé.



L'étendue et les conditions dans lesquelles le droit de passage va être exercé, dépendent des besoins du propriétaire du terrain enclavé. Ainsi, la largeur du passage n'est pas la même selon qu'il s'agit de laisser un passage à pied ou en voiture.



L'exercice du droit de passage :
Les conditions dans lesquelles le droit de passage s'exerce, doivent être clairement définies par les propriétaires ou à défaut par le juge. Il faut préciser les heures de passages autorisées, les bénéficiaires, les véhicules admis et à qui incombe la charge des dépenses.



L'indemnisation :
L'indemnité est fixée soit d'un commun accord entre les parties, soit par le tribunal. Elle est proportionnelle au dommage que le droit de passage occasionne. A titre indicatif, on peut partir de la valeur du mètre carré de terrain supposé libre, à laquelle on applique un certain abattement en pourcentage.



L'extinction du droit de passage :
Le droit peut disparaître si la propriété vient à être désenclavée (accès direct à la voie publique du fait de l'ouverture d'une rue par exemple). Mais cette suppression n’est pas automatique. Il faut que le propriétaire qui la subissait, en fasse la demande devant le tribunal de grande instance même après 30 ans.



Les voisins peuvent décider de maintenir le droit de passage tel qu'il existait avant le désenclavement. La servitude devient alors amiable. Il est conseillé de matérialiser l'accord par écrit publié à la conservation des hypothèques.





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Le droit de passage amiable
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Les voisins peuvent s'entendre pour consentir des droits de passage permanents ou temporaires. Afin de protéger leur droits, il est recommandé de consigner leur accord dans un acte sous seing privé ou notarié.
Celui ci doit comporter :
- la durée de l'autorisation,
- les modes de passage (à vélo, à pied...),
- le coût des aménagements en tout genre, (revêtement, clôture...)
- la répartiton des charges,
- le montant de l'indemnité...



Le tour d'échelle :
Lorsque la propriété se trouve en limite séparative, il est difficile de l'entretenir sans avoir à pénétrer chez le voisin.
Les tribunaux reconnaîssent le droit du tour d'échelle. Il s'agit d'un droit de passage temporaire qui permet d'entrer sur le terrain du voisin et d'y installer pour le temps des travaux un échaffaudage.
Les travaux doivent être indispensables et il doit être impossible techniquement de ne pas passer chez le voisin.



Un état des lieux est conseillé, afin de fixer l'indemnité due au propriétaire en cas de dommage sur son bien.



En cas de refus de ce droit, il appartient au président du tribunal de grande instance saisi en référé de trancher.
La durée et le lieu de passage doivent être limités dans le temps et dans l’espace. Des jours et des heures pourront être fixés pour limiter le passage, avec astreinte en cas de retard ou de dépassement des délais.