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Bonjour,

Nous avons acheté une maison sur un terrain (A) avec accès à la voie publique mais également longé par un chemin desservant une propriété (B) qui serait totalement enclavée sans l'existence d'un chemin de servitude qui appartient à nos voisins directs (C).
Sur ce chemin, notre parcelle bénéficiait d'une servitude "tous temps tous usages" mais elle a été réduite à "piètons et 2 roues" par nos voisins (C) et les anciens propriétaires vendeurs à qui appartenait les 3 parcelles. Nous n'avions eu cette information qu'une fois devant le notaire (glups) en 1992.
Bref, aujourd'hui nous souhaitons diviser notre parcelle en 3 lots, ce qui aurait pour conséquence d'enclaver les 2 lots du fond car seule la maison actuelle aurait accès à la voie publique.
Au départ nos voisins étaient d'accord pour nous accorder la servitude tous temps tous usages sur le chemin leur appartenant moyennant indemnisation mais suite à revirement de leur part nous sommes un peu dans l'impasse (c'est le cas de le dire !).
J'ai lu tout et son contraire sur les servitudes et suis donc un peu dans le flou.
Ma question : pouvons nous diviser quand même et suite à l'enclavement faire jouer l'article 682 du CC ou bien tout autre argument pour mener à bien ce projet ?
J'ajoute que la mairie refuse avec des arguments assez évasifs le désenclavement en utilisant notre propre propriété...à la grande surprise des professionnels du secteur. De là à suspecter un blocage suite à pression de nos voisins qui ne tiennent pas à ce que nous construisions 2 maisons sur notre parcelle...

Par ailleurs nos voisins (C) ont eux procéder à une nouvelle ouverture de leur parcelle sur le chemin servant sans aucune information préalable et cela pour exercer une activité commerciale (entreposage d'installations frigidaires pour stocker des poulets !). Peuvent-ils procéder à une telle ouverture et surtout pour un tel usage, bien loin de celui d'habitation ?

En vous remerciant pour votre éclairage bienveillant.

Bonjour,

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Article 684
(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.


Article 682
(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
(Loi nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 36 Journal Officiel du 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier)

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

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La surface constructible d'un terrain se calcule par rapport à la surface de celui-ci, le terrain est divisible si ce dernier ne soit pas issu d'une division intervenue il y a moins de 10 ans.

Cependant ceci peut être refusé si le terrain est situé dans une zone délimitée par le plan d'occupation des sols où les divisions foncières sont soumises à déclaration en mairie.

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Article L111-5-2 : " Le conseil municipal peut décider, par délibération motivée, de soumettre, à l'intérieur de zones qu'il délimite, à déclaration préalable, toute division volontaire, en propriété ou en jouissance, d'une propriété foncière, par ventes ou locations simultanées ou successives.

Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables dans les parties des communes identifiées comme nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages.

La déclaration prévue à l'alinéa premier est adressée à la mairie. Le maire peut, dans un délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration en mairie, s'opposer à la division si celle-ci, par son importance, le nombre de lots ou les travaux qu'elle entraîne est susceptible de compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques auxquels participent ces espaces.

Passé ce délai, le déclarant peut procéder librement à la division.

Lorsque la division est effectuée en vue de l'implantation de bâtiments, la demande d'autorisation de lotir formulée en application des articles L. 315-1 et suivants dispense de la déclaration prévue au présent article.

Lorsqu'une vente ou une location a été effectuée en violation des dispositions du présent article, l'autorité compétente peut demander à l'autorité judiciaire de constater la nullité de l'acte. L'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte ayant effectué la division.

Un décret en Conseil d'Etat détermine, en tant que de besoin, les conditions d'application du présent article. Il précise les divisions soumises à déclaration préalable et les conditions dans lesquelles la délimitation des zones mentionnées au premier alinéa est portée à la connaissance du public"

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Concernant vos voisins, ils ont le droit de faire autant d'ouverture sur la servitude tant que le propriétaire de cette dernière n'est pas contre ( rappelons que le chemin est privé et non public ),

cependant le cahier des charges fixe des règles de vie collective, vous y trouvez l'information sur les servitudes, vos droits et obligations vis-à-vis des autres colotis, les conditions d'entretien des constructions, le type de clôture autorisée, les activités commerciales ou professionnelles possibles... Ces documents ne sont pas obligatoires, mais ils existent le plus fréquemment et s'imposent à vous ainsi qu'aux acquéreurs successifs.

Merci pour votre réponse