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bonjour,

voila, mon problème:

j'ai quitté un logement le 15 novembre 2006, il est indiqué sur l'état des lieux de sortie que les tapisseries de 3 pièces (le salon, une chambre et un mur du couloir) sont abîmées. le 15 janvier dernier je reçois un courrier présentant un devis pour la réfection desdites pièces accompagné d'une lettre de la propriétaire précisant qu'elle n'a retenue de la caution qu'une partie du devis correspondant à la pièce effectivement refaite.
Cependant le devis me semble caduque: en effet, les superficies de tapisserie décollée et celles de tapisserie remise ne sont pas identiques (par exemple, décollage de tapisserie du salon 51,60 m², et encollage d'une nouvelle tapisserie 41,60 m²)
puis-je contester ce devis pour récupérer la totalité de ma caution ou peut-elle me fournir, à postériori, un autre justificatif avec un autre montant et même me réclamer une somme supplémentaire?

Bonjour,

Lorsque le locataire quitte le logement, le dépôt de garantie doit lui être restitué dans les deux mois qui suivent la remise des clés. Le propriétaire-bailleur est toutefois en droit de déduire du dépôt de garantie les sommes éventuellement dues au titre des loyers et des charges, ainsi que celles qu'il a à payer pour des travaux de réparations locatives non exécutées, ou liées à des dégradations occasionnées par le locataire au logement, à ses annexes ou à ses équipements. Il ne peut par contre imputer des frais de remise en état qui seraient rendus nécessaires par la vétusté ou l'usure résultant d'un usage normal des lieux. En pratique, l'étendue des obligations du locataire sortant dépend pour l'essentiel du rapprochement entre l'état des lieux établi à son entrée et celui dressé à sa sortie. Ne négligez donc pas le premier !

Lorsque la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire doit lui fournir les justificatifs des sommes réclamées : notamment devis, factures ou bordereaux de prix pour la remise en état.

A tout moment, pendant ou à la fin de la location, en cas de litige portant sur l'état des lieux, le propriétaire ou le locataire peut saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture ou la DDE, par lettre recommandée avec avis de réception. La commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord.

Lorsqu'un locataire a avec son propriétaire un litige locatif ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige ayant une origine commune, ils peuvent donner mandat à une association pour agir en justice pour leur compte.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire (Loi du 6/7/1989, Art. 22). Le bailleur est évidemment fondé à déduire les sommes que le locataire pourrait encore lui devoir, à condition que ces retenues soient justifiées. Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les 2 mois, les sommes restant dues portent intérêt au taux légal. Le locataire peut alors utiliser la procédure d’injonction de payer pour en obtenir la restitution .

Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?

Le vieillissement du logement lié au temps n'est pas imputable au locataire : il est normal par exemple que la peinture ou les moquettes passent, ou que le locataire accroche des cadres aux murs. Pendant la location, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les menues réparations ; il ne doit pas effecteur de transformations ou de travaux importants sans l'autorisation du propriétaire.

Le logement doit être remis en l'état où le locataire l'a reçu ; il n'a pas à être remis à neuf.

Dans certains immeubles, des accords locaux entre locataires et propriétaires peuvent permettre d'apprécier la vétusté.


En revanche, les détériorations qui résultent d'un usage anormal du logement sont à la charge du locataire. C'est le cas d'une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d'un mur détérioré par des trous importants.
De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d'origine.
De ce fait, sont à prohiber toutes les transformations difficilement réversibles telles que la pose d'une moquette collée sur un parquet, un crépi réalisé à la place d'une surface peinte, ou une peinture foncée sur un plafond.
Comment le propriétaire doit-il justifier au locataire les sommes qu'il lui réclame ?

Lorsque la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire doit lui fournir les justificatifs des sommes réclamées : notamment devis, factures ou bordereaux de prix pour la remise en état.


Le propriétaire est en droit de déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie. Dans le cas où les frais de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, le propriétaire peut non seulement conserver la totalité de celui-ci, mais demander au locataire une somme complémentaire.




Morgane.

ben, merci, mais ça ne répond pas à ma question...
la proprio m'a bien fourni un devis mais il me semble que celui-ci est "faux"...

Ma question irait un peu dans ce sens aussi, c'est pour l'usure des peintures. La peinture dans la cuisine est craquelée, donc je voulais savoir si en quittant les lieux je dois repeindre ou pas, et dans la négative, quel texte de loi le prouverait, en cas de litige avec le propriétaire.

Merci

Bonjour,

Les réparations qui vous incombent doit être mentionnées dans l'état des lieux de sortie. Cependant vous n'êtes pas tenue des dégradations résultant de la vétusté, de l'usure.

A titre d'indication, il a été jugé qu'il est d'usage de fixer à cinq ans la durée moyenne d'occupation au delà de laquelle les travaux de réfection et de rénovation doivent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements et, à ce titre, supportés par le seul bailleur, (TI Puteaux, 1er oct. 1996).

Pour plus de précision, pourquoi la peinture a craquelé ? il y'a eu une fuite d'eau ?

Morgane.

Pas à ma connaissance.
Pour info, on a eu de la peinture craquelée au plafond de la salle de bain il y a un an de cela, par contre là nous avons repeind.

Pour la cuisine, je ne sais pas pourquoi elle s'est craquelée. Elle n'est pas gondolée, elle est fendue verticalement à plusieurs endroits, au dessus de l'evier / la cuisinière.

Peut-être est-ce du à l'absence de hotte dans la cuisine ? Donc à force l'humidité de la cuisine a peut-être fendu la peinture, mais je ne sais pas exactement. Peut-être ma femme s'en souvient-elle, je lui demanderais.

selon ce que vous avancez cela fait partie des dégradations résultant de la vétusté, de l'usure du temps, il est normal que la peinture passe ou craquelée.

Attendez l'état des lieux de sortie avant de prendre des initiatives .

Morgane.

Merci, on va faire comme ça.
Par contre y a t-il un texte de loi explicite qui en parle, au cas où nous aurions à prouver au propriétaire que la vetusté n'est pas à notre charge ?

Voici qui fera votre bonheur

A) Rappel des textes de loi applicables :

- Lors de son départ du logement, le locataire est responsable des dégradations et réparations locatives constatées dans l'état des lieux. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie permet de déterminer les réparations imputables au locataire (article 1732 du Code Civil).

- Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (article 1755 du Code Civil).

- L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge "l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."

- Les articles 41 et suivants de la loi du 23 décembre 1986 ont prévu la possibilité de conclure des accords collectifs entre les bailleurs sociaux et les associations de locataires.

Ces accords opposables à tous complètent le droit commun mais ne peuvent y déroger.

B) Définition préalable de la notion de vétusté :

La vétusté s'entend de l'usure normale résultant de l'usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire[1].

L'usure générale normale incombe au bailleur, puisque le loyer est réputé constituer déjà la contrepartie de cette usure.

C) La jurisprudence est abondante en la matière :

Les litiges opposants des organismes HLM à leurs locataires ont contribué à l'élaboration de cette jurisprudence[2].

- Il ressort des décisions rendues ces dernières années que si le preneur reste tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf du logement.

En d'autres termes, la réfection des papiers peints, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté résultant seulement de l'usure normale n'incombe pas au locataire lorsque l'état des lieux de sortie ne révèle pas un défaut d'entretien ou un manque de soin de sa part.

- La Cour d'Appel d'Aix en Provence est allée encore plus loin dans le raisonnement[3].

En première instance, le tribunal condamne le locataire à supporter les 2/3 des travaux de réfection des papiers peints et tapisseries, suivant les conclusions de l'expert. Ce dernier estime que les dégradations sont imputables partiellement au comportement fautif du locataire.

Le propriétaire et le locataire font appel de la décision.

La Cour d'Appel retient qu'aux termes du rapport d'expertise, les papiers peints et peintures se trouvant en état d'usage ont été réalisés par le bailleur avant la prise de possession par M.T. (locataire), il y a environ 16 ans, qu'aucune réfection, remise en état ou amélioration n'ont jamais été faite du propre chef du propriétaire.

La Cour considère que la vétusté étant totale au bout d'un tel délai, le bailleur doit supporter seul la totalité des travaux de remise en état. Peu importe les dégradations imputables aux locataires, dès lors que les papiers peints ont de toute façon besoin d'être complètement refaits.

- Dans un arrêt très récent, la Cour de Cassation parachève l'évolution de la jurisprudence.[4]

Pour décider que la réfection des peintures et papiers peints incombait au bailleur, le juge n'est pas tenu de rechercher si les réparations avaient été rendues nécessaires par la vétusté, dès lors qu'il est établi que les peintures et papiers peints n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux des locataires et qu'il s'est ensuite écoulé treize années jusqu'au départ de ceux-ci.

Jusqu'à présent, l'usage prolongé ne dispensait pas d'apporter la preuve de la vétusté. Dans l'arrêt précité, la réfection des peintures et papiers peints incombe au bailleur, du seul fait de leur ancienneté (plus de treize ans).

La durée d'occupation du logement et l'absence de travaux entrepris par le bailleur exonère totalement le preneur, même si des dégradations lui sont imputables (sauf les cas de fautes graves et les dégradations volontaires).

Dès lors, le preneur n'a pas à apporter la preuve de la vétusté du logement et le juge n'a pas à rechercher si des dégradations lui sont imputables.

Morgane.

Merci beaucoup.
Nous sommes dans le logement, si je ne me trompe pas, depuis 6 ans. Ca suffit pour considérer la vetusté ?

Par contre niveau pratique, que faire si le propriétaire, sans nous avertir, fait faire des travaux de peinture par un peintre et nous retient cette somme sur la caution ? Nous ne pouvons ensuite plus prouver que c'est juste de la vétusté vu que ça aura été refait, un expert ne pourra le vérifier. Dans ce cas considère t-on que le propriétaire est en faute car il n'aurait pas du refaire les travaux avant que nous soyons tombé d'accord ?

Une chose aussi, le logement va être reloué dans la foulée, nous lui avons trouvé des locataires, mais ces locataires voudront sans doute refaire la peinture. Donc comme le propriétaire a 2 mois pour nous rendre la caution, je suppose que les nouveaux locataires ne voudront pas attendre deux mois pour refaire la peinture.

Bonjour,

Si vous y êtes depuis 6 ans, cela suffit pour considérer la vétusté .

Pour que votre départ s'effectue dans les meilleures conditions possibles, anticipez sur l'état des lieux de sortie.

• Organisez une rencontre avec votre propriétaire ou son représentant, environ un mois avant la date prévue de votre départ, afin de faire le point sur les réparations que celui-ci tient à voir effectuer avant le jour J. Rédigez si possible un document écrit.

• Fixez le rendez-vous d'état des lieux si possible le jour de la restitution des clés. Prenez soin d'avoir vidé l'appartement de vos meubles et objets personnels et d'avoir fait (ou fait faire) un nettoyage complet.

• Faites relever les index de consommation d'eau figurant sur les compteurs individuels en cas de fourniture collective.

• Enfin, rendez les clés après avoir fait mentionner leur nombre et leur usage (porte d'immeuble, boîte aux lettres…).

L'intégralité ou le solde du dépôt de garantie doit vous être restitué dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés.

Soyez vigilant sur la rédaction de l'état des lieux de sortie. Il doit se borner à constater l'état, la présence ou l'absence des seuls éléments mentionnés dans l'état des lieux d'entrée à l'exclusion de tout autre. N'acceptez pas de mentions du type : "moquette à changer", "chasse d'eau à remplacer" ou "peintures à refaire", cela pourrait vous coûter très cher ! Et surtout, ce n'est pas forcément à votre charge, s'il s'agit d'une usure normale.

Si tout s'est bien passé avec votre propriétaire pendant la durée de la location, vous pouvez lui demander de récupérer le dépôt de garantie le plus vite possible (car si vous louez un autre appartement dans la foulée, vous risquez d'avoir à verser un nouveau dépôt de garantie avant d'avoir récupéré le vôtre).

A tout moment, pendant ou à la fin de la location, en cas de litige portant sur l'état des lieux, le propriétaire ou le locataire peut saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture ou la DDE, par lettre recommandée avec avis de réception. La commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord.


Morgane.

bonjour,
je viens de faire la visite avec huissier pour l'etat des lieux
dans notre chambre il y a une trace de bic de 5cm(merci la puce!),nous avons retapissé la chambre de notre fille pour rendre un appart propre.j'ai recu les menaces de la proprietaire comme quoi elle ne rend pas ma caution et me reclame de l'argent parceque ca ne lui plait pas....la tapisserie est identique au precedent...sauf que l'ancienne locataire avait fait des trous de vaches(que l'on voit meme a travers la tapisserie)et que elle n'a pas ete sanctionné mais moi oui alors que je n'ai fait aucuns trous dans tou l'appart!
on me dit que les murs sont 'munis de taches' alors que j'ai tout méticuleusement nettoyé ...
on me dit que j'ai une semaine pour tout refaire à neuf!!!
là gros pb c propre on a tout bien refait il n'y a pas eu de deterioration de sol des murs,pas de trous..je suis pommé je sens bien que je vais me faire entubé!on a jamais sanctionné l'ancienne locataire pour les traces de nicotines et autre et c moi qui paye les pots cassé!!!
mon ami pareil a une tache sur son lino tres legere j'avoue du a une lotion hydratante...ben la on dit pareil plus de caution:'vous imaginé monsieur si l'autre locataire fait une tache puis un autre....on ne peu pas laisser passé ca' et puis la proprietaire veut qu'on lui mette a nos frais des equerre pour etagere...

quelle est la loi pour tout ca????merci(désolé s'il y a des fautes!!!je suis sur les nerfs!)

Bonjour,

Je vous écris car j'ai un soucis avec mon ancienne agence de location.
Tout d'abord nous avons quitté les lieux le 23 août 2011 et nous avons reçu le chèque de caution le 15 novembre. Pouvons nous nous plaindre du délais dépassé ?
Ensuite lorsque nous avons occupé le logement nous avons enlevé une crédence et des miroirs laissé par le locataire précédent. Nous n'avons pas rebouché les trous afin de tout remettre lors de notre sortie. Le jour de l'état des lieux de sortie le nouveau locataire n'a pas voulu qu'on remette les miroirs et la crédence. Par manque de temps nous n'avons pas rebouché les trous. Aujourd'hui l'agence nous a retiré 171€ pour faire reboucher les trous. Nous venons de recevoir le devis.
Nous trouvons que c'est excessif quand on connait le prix du matériel.
Pouvons nous faire quelque chose pour contester le devis ?
Il faut savoir que lors ce qu'on a eu l'appartement il était dans un état pitoyable de crasse.

Je vous remercie d'avance.

Mince, je viens de voir ce post, j'en ai posté un il y a quelques minutes.
Voici ma question, toute simple : Une demande de paiement m'a été adressée pour des travaux, alors que la caution m'a déjà été remboursée. Est-ce légale ? (dans le cas où l'EDL ferait état de dégradations (je ne l'ai pas sous les yeux donc c'est une hypothèse))

bonjour,
j'ai moi aussi un petit soucis concernant mon retour de caution ,
voila je doit quitter mon appartement sous peut et celui-ci a deja etais visiter par un nouveau bailleur et une dame de l'agence,
mais ma deco murale qui est propre et neuf ne plait pas au bailleur qui me precederas ,
peuvent-il me demander de remettre a blanc ou m'imputer une partie de ma caution pour le faire refaire a neuf ? sachant que les murs a mon entrée n'etais pas blanc ni neuf mais jaune sales et qu'il n'y a pas de degradations sur les murs actuel , c'est juste les couleurs qui ne plaise pas !

merci pour votre reponse