Forum immobilier de cologimmo.com

Bonjour,

je viens de decouvrir ce forum, qui a l'air vraiment bien fait !

j'ai donc un petit probleme :
j'ai acheté il y a un an une maison.
mon garage est un batiment a part, au fond de mon jardin, en limite de propriété. immediatement derrière, se trouve la maison du voisin. (il y a moins de 50 cm entre les 2 batiments)
il y a une fenetre sur la maison du voisin qui donne directement sur mon jardin, a la limite de ma propriété. cette fenetre a été faite a l'epoque du proprio précédent, qui n'avait rien dit, et lorsqu'il a fait son garage, il l'a fait pour venir mourir sous la fenetre, sans la depasser.
aujourd'hui, une nouvelle rue va etre faite sur le coté de mon garage.
j'ai demandé a la mairie un accès a mon garage par cette nouvelle rue. je voudrais ainsi mettre 1 porte de garage vers cette nouvelle rue, ce qui me permettra de mettre 2 voitures au lieu d'une seule actuellement.
hors, si je mets une porte de garage, il me faudrait remonter d'au moins un metre le mur du fond... et donc boucher la fenetre du voisin de derriere.

quels sont mes droits dans ce cas la ?
je pense qu'il est interdit d'avoir une fenetre comme la leur, qui donne directement sur la propriété du voisin, a au moins 4m, d'apres ce que j'ai pu lire ou entendre.
je peux remonter mon mur sans probleme et tant pis pour eux ?

merci d'avance !

Bonjour,

- Depuis combien de temps la fenêtre existe ?
trente années de réalisation de fenêtres sans contestation vous contraint à une servitude de vue sur votre parcelle .

En général, la règle d’urbanisme applicable localement prévoit que lorsque la construction est faite en limite de propriété, elle est faite sans ouverture sur la propriété voisine.

Plus généralement, l’article R. 111-19 du Code de l’urbanisme impose des règles de prospect par rapport aux constructions voisines " À moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance(L) comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude(H) entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres". Cette implantation en limite parcelle implique qu’il n’y ait pas d’ouverture (autre que des "jours").

Une ouverture encore appelée "jour de tolérance" ou "jour de souffrance", ne peut jamais donner naissance à un droit de servitude, en sorte que le voisin, qui ne peut, en droit, obtenir la suppression d’un jour régulier, peut en empêcher l’effet, soit en bâtissant ou plantant, à la limite de son terrain, contre le mur ayant un jour, soit en exigeant que le mur devienne mitoyen par le paiement de l’indemnité d’acquisition, ce qui oblige le bénéficiaire du jour à supprimer celui-ci par application de l’article 675 du Code civil.

En conséquence, les jours régulièrement pratiqués dans un mur non mitoyen ne confèrent aucun droit sur le fonds contigu. Ils n’ont qu’une existence précaire puisque le propriétaire du fonds voisin peut y mettre un terme à tout moment en élevant une construction en limite séparative (Cour d’appel de Paris, 19e chambre, sect. B, 23 octobre 1991).

De même, l’existence dans un mur pignon, établi en limite séparative, de jours de souffrance ou de tolérance ne fait pas obstacle à l’édification d’une construction sur le fonds voisin jusqu’à cette limite même si elle a pour effet d’entraîner l’obstruction de ces jours, l’aménagement de simples jours, à la différence d’une vue, étant un acte de pure faculté qui ne peut fonder ni possession ni prescription (Cour d’appel de Paris, 23e chambre A, 14 juin 1995) ni, par suite, donner lieu à l’exercice d’une action possessoire réservée à la protection des droits réels immobiliers (Cour d’appel de Versailles, 8 juillet 1981).

Morgane.

merci pour cette reponse rapide.

- si je comprends bien, si la fenetre est la depuis plus de 30 ans, je ne peux rien faire contre la vue sur ma parcelle, mais je peux tout de meme construire ?
a priori, elle est la depuis moins longtemps (mon ancien proprio m'a dit qu'elle a été faite a une epoque apres un feu, et donc il y a moins de 30 ans, je pense meme moins de 20), mais comment verifier ?
- quelles sont les choses à faire dans ce cas si je decide de construire (a mon avis, ca va être le cas d'ici l'été) vis à vis de ces voisins ? j'ai besoin de les prevenir, ou je demande un permis et ils auront un mur "par surprise" ?

merci encore de cette reponse.

de toute façon cette maison est illégale, car on construit une maison soit à la limite de propriété soit à 3 m minimum.

si l'ouverture a plus de 30 ans ou qu'il existe une convention -notariée et apparaissant au moins sur l'un des deux actes de propriété- entre votre fond et le leur, alors oui : la servitude de vue est instituée, par prescription trentenaire dans le premier cas, par convention dans l'autre.

Sinon, non!

Si s'agissant de la servitude de vue établie par prescription trentenaire (par exemple une fenêtre à 1,5 m de la limite de propriété), quelle est sa portée :
- du coté du voisin qui doit subir cette servitude : lui est-il interdit de construire sur son terrain devant cette fenêtre.

sinon vous pouvez la boucher, mais renseignez vous d'abord à la mairie.

pour la premiere partie, la maison est en limite de propriété, je pense que c'est mon garage qui a été fait un peu en retrait, pour ne pas coller le mur du voisin.
Si la servitude de vue est instituée : je peux construire ou pas ? je ne suis pas sur d'avoir bien compris
Est ce que le feu qu'il y a eu (sur moins de 20 ans), apres lequel a été reconstruit la fenetre, (si elle existait deja avant cet incendie), considere t on que les eventuels 30 ans on été interrompus ?

merci

ah la ça change tout, le voisin est en limite et n'a donc pas le droit d'avoir une fenêtre sur votre jardin, en revanche Si la servitude de vue est instituée vous ne pouvez lui boucher la vue en surélevant votre garage .

La servitude est éteinte par non-usage pendant trente ans lesquels commencent à courir, lorsqu'il s'agit d'une servitude discontinue, du jour où l'on a cessé d'en jouir.
Le faite qu'il ait eu un incendie ne veut pas dire non-usage, donc si servitude y'avait, servitude est resté après l'incendie.

comment peut on savoir et verifier son existance lors des 30 dernieres années ?
quels types de documents peuvent faire preuve ?

photos ? mais comment les dater ?
temoignages ? de qui ? mon ancien proprio ?

est ce a moi de prouver qu'il n'y a pas 30 ans ou est ce au voisin de demontrer qu'il en jouit depuis 30 ans ?

est ce qu'on peut considerer un mur en pavé de verre (apparemment dans le passé, mais je ne sais pas quand ca a commencé) comme une fenetre (aujourd'hui) ?

Bonjour,

Savoir aussi à qui il incombe de rapporter des preuves. C’est celui qui prétend avoir un droit qui doit apporter la preuve de ce droit. dans votre cas c'est au voisin d'apporter les preuves de la prescription trentenaire.

Celui qui revendique l’acquisition d’une servitude par prescription trentenaire doit
apporter la preuve de la possession trentenaire au moyen d’un acte de notoriété (art. 2229 du code civil).

L'ancien propriétaire ne lui pas fait une convention-notariée ?? ( droit de vue sur le jardin ) .

un mur en pavé de verre est une ouverture encore appelée "jour de tolérance" ou "jour de souffrance", ne peut jamais donner naissance à un droit de servitude, en sorte que le voisin, qui ne peut, en droit, obtenir la suppression d’un jour régulier, peut en empêcher l’effet, soit en bâtissant ou plantant, à la limite de son terrain, contre le mur ayant un jour, soit en exigeant que le mur devienne mitoyen par le paiement de l’indemnité d’acquisition, ce qui oblige le bénéficiaire du jour à supprimer celui-ci par application de l’article 675 du Code civil.

En conséquence, les jours régulièrement pratiqués dans un mur non mitoyen ne confèrent aucun droit sur le fonds contigu. Ils n’ont qu’une existence précaire puisque le propriétaire du fonds voisin peut y mettre un terme à tout moment en élevant une construction en limite séparative (Cour d’appel de Paris, 19e chambre, sect. B, 23 octobre 1991).

De même, l’existence dans un mur pignon, établi en limite séparative, de jours de souffrance ou de tolérance ne fait pas obstacle à l’édification d’une construction sur le fonds voisin jusqu’à cette limite même si elle a pour effet d’entraîner l’obstruction de ces jours, l’aménagement de simples jours, à la différence d’une vue, étant un acte de pure faculté qui ne peut fonder ni possession ni prescription (Cour d’appel de Paris, 23e chambre A, 14 juin 1995) ni, par suite, donner lieu à l’exercice d’une action possessoire réservée à la protection des droits réels immobiliers (Cour d’appel de Versailles, 8 juillet 1981).

mais bon la, vous avez le droit de construire un bâtiment collé à ce mur et vous avez le droit de boucher cette vue. mais dans votre cas c'est un peu complexe car c 'est vous qui ne respectez pas les distances ( soit à la limite soit à 3 minimum, vous , vous êtes à 50 cm !!! ) .

morgane

je pense que le jour entre les 2 batiments (inferieur a 50cm, surement plutot 20 ou 30, a verifier) est la pour la gouttiere de mon batiment.

est on absolument obligé de construire en mur mitoyen dans les cas comme le mien ? a savoir, il n'y a aucune ouverture de mon batiment vers le leur.

et vu le genre de voisin, j'imagine assez mal aller leur demander de faire pour que ce mur deviennent mitoyen, en plus de boucher leur fenetre... deja que c'est le genre de personnes aujourd'hui a venir se plaindre au moindre bruit dans le garage (l'ancien proprio est parti car il ne pouvait jamais bricoler...) alors si le mur devient mitoyen, je n'oserais meme plus allumer mon compresseur pour regonfler mes pneus. ils ont de tres gros probleme dans le voisinage, ils ne supportent personne, mais se permettent beaucoup de chose (cette fenetre, une carcasse d'immeuble en beton de 2 etages, batiment jamais terminé qui plombe la vue)

bonjour,

je suis allé a la mairie de ma ville pour discuter avec la personne qui a un peu l'habitude de ce genre de dossier.
il m'a dit qu'il serait relativement complexe de faire supprimer cette fenetre...

j'ai quand meme une question. cette fenetre est brouillée. est elle a considerer comme une fenetre ou comme du pavé de verre, cad comme quelquechose qui amene de la lumiere uniquement ?

a priori, quelles seraient les chances de gagner si ca devait finir au tribunal ?

merci

Bonjour poup,

si cette fenêtre est brouillée comme ( vous dites ) et qui ne s'ouvre pas, elle et considérée comme un mur en pavé de verre, c'est une ouverture encore appelée "jour de tolérance" ou "jour de souffrance", ne peut jamais donner naissance à un droit de servitude, en sorte que le voisin, qui ne peut, en droit, obtenir la suppression d’un jour régulier, peut en empêcher l’effet, soit en bâtissant ou plantant, à la limite de son terrain, contre le mur ayant un jour, soit en exigeant que le mur devienne mitoyen par le paiement de l’indemnité d’acquisition, ce qui oblige le bénéficiaire du jour à supprimer celui-ci par application de l’article 675 du Code civil.

Les chances que vous aurez, ça personne ne peut le prédire.

prenez conseil avec un conseil juridique avant d'entamer quoi que ce soit.

Morgane.

c'est bien une fenetre non ouvrante brouillée.
donc deja, c'est apparemment une bonne chose !

merci beaucoup.

les conseils juridiques, comment les joindre ?
ils dependent d'une administration ? c'est gratuit ?

merci d'avance.

consultez un conciliateur de justice ( c'est gratuit ), dont voici les informations les concernant :


Conciliateur de justice
En cas de désaccord avec une personne, saisir le conciliateur de justice est un moyen simple, rapide et efficace de régler un litige par un accord amiable. L’intervention du conciliateur de justice et la procédure de conciliation sont gratuites. Il est tenu au secret professionnel.


PLAN

I - Qui est le conciliateur ?


II - Quelles sont les compétences du conciliateur ?


III - Comment saisir le conciliateur ?


IV - Comment se déroule la conciliation ?


V - Quel est le résultat de la conciliation ?

En cas de désaccord avec une personne, saisir le conciliateur de justice est un moyen simple, rapide et efficace de régler un litige par un accord amiable.

L’intervention du conciliateur de justice et la procédure de conciliation sont gratuites. Il est tenu au secret professionnel. Les situations et explications évoquées dans le cadre de la conciliation ne peuvent être utilisées lors d’un éventuel procès.

REMARQUE : Le recours au conciliateur de justice est sans effet sur la date limite pour engager un procès ou pour maintenir un droit. En aucun cas il ne suspend les délais de prescription ou de recours, la conciliation laissant intacts les droits des parties.


I - Qui est le conciliateur ?
C’est une personne bénévole ayant une expérience juridique d’au moins 3 ans. Ce n\’est pas un magistrat.


Il est nommé par le premier président de la cour d\’appel du département.


Il présente toutes les garanties d\’impartialité et de discrétion. Il est assermenté.


Sa mission est de favoriser le règlement à l’amiable des conflits qui lui sont soumis.


Il ne donne pas de consultation juridique.


II - Quelles sont les compétences du conciliateur ?

Le conciliateur de justice ne peut intervenir que dans des conflits entre particuliers :


querelle de voisinage ou de famille (injures, violences, nuisances sonores, constructions mitoyennes...),
conflit entre propriétaire et locataire ou entre copropriétaires (paiement des loyers, travaux d’entretien, grosses réparations...),
conflit entre un particulier et un professionnel (problème de livraison, contestation d\’une facture, difficulté dans le recouvrement d\’une somme d’argent...),
etc.

LE CONCILIATEUR NE PEUT PAS INTERVENIR DANS LES CONFLITS :


Entre un particulier et l’Etat ou une collectivité locale. Dans ce cas, il convient de s’adresser au médiateur de la République ;


Relatif à l’état civil et à la famille (divorce, reconnaissance d\’enfant, pensions alimentaires, garde des enfants, autorité parentale...) ;


Dans les procédures pénales.


III - Comment saisir le conciliateur ?

Il convient de s’adresser à la mairie, au tribunal d’instance, aux services de police ou de gendarmerie de votre domicile pour connaître les lieux, jours et heures de consultation. Vous pouvez également utiliser le Minitel (3615 conciliateur).

Le conciliateur peut être saisi par un particulier ou à la demande du juge (conciliation judiciaire au tribunal d’instance). Il peut être contacté par courrier, par téléphone, ou directement lors des permanences (généralement hebdomadaires) qu’il tient dans son canton (en Maison de justice et du Droit, en Mairie...).


IV - Comment se déroule la conciliation ?

Le conciliateur reçoit d’abord le « plaignant » puis organise une réunion de conciliation entre les deux parties, réunion à laquelle il est possible d’être accompagné par une personne de son choix (avocat, conjoint, concubin, personne attachée à votre entreprise...). Il peut également convoquer séparément la personne mise en cause avant d’organiser cette réunion.

La personne convoquée est libre de répondre, ou non, à cette convocation. Si les deux parties sont présentes, le conciliateur tentera de trouver un terrain d’entente. Si seul le « plaignant » vient, le conciliateur peut convoquer l’adversaire à une nouvelle réunion.

Le conciliateur de justice peut recueillir toutes les informations qui lui semblent utiles, en se rendant sur les lieux de l’affaire ou en procédant à l’audition de certaines personnes (avec leur accord).


V - Quel est le résultat de la conciliation ?


Un compromis est trouvé

Si un compromis est trouvé, sur tout ou partie du litige, le conciliateur le constate généralement par écrit : c’est le « CONSTAT D’ACCORD » ou « Procès-verbal de CONCILIATION » qui indique l’objet du litige, la solution acceptée, et doit être signé par les deux parties. Un exemplaire est remis à chacune des parties. Un troisième exemplaire peut être déposé à la demande des parties au tribunal d’instance.

Le conciliateur de justice n’a pas les pouvoirs d’un juge ou d’un tribunal, donc si l’une ou l’autre des parties refuse d’exécuter l’accord, il ne peut pas la contraindre.

Par exception, les deux parties peuvent demander, lors de la signature du « PV DE CONCILIATION », qu’un exemplaire soit déposé au tribunal d’instance et que le juge d’instance lui donne « force exécutoire ». Dans ce cas, il aura la même valeur juridique qu’un jugement et, si l’une des parties ne respecte pas ses engagements, l’autre partie pourra faire une demande d’exécution forcée afin de l’y contraindre.


En l’absence de compromis, le conciliateur dresse un « PV de NON-CONCILIATION ».

Dans tous les cas (compromis ou non ayant ou non force exécutoire) il est toujours possible de s’adresser au tribunal compétent pour entamer des poursuites judiciaires, mais il faut rappeler que le recours au conciliateur de justice ne suspend pas les délais de prescription ou de recours. Par ailleurs, les éléments de la conciliation (ou de la tentative) ne peuvent pas être utilisés lors du procès.

Morgane