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marvin
Invité
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 Posté le: Mar Déc 06, 2005 9:45 am Sujet du message: jour de souffrance. |
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Bonjour,
Un promoteur va construire un mur en mitoyenneté de notre copropriété. J'ai un "jour de souffrance " qui s'ouvre et qui n'est pas opaque à plus de 1,9m. Ce promoteur va me le boucher. A t'il le droit sachant que cette ouverture date d'au moins 40 ans. Suis-je en droit de lui demander un dédommagement pour baisse de la valeur de mon bien et de quel ordre ?
Merci de vos réponses.
Marvin. |
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cologimmo
Site Admin
Inscrit le: 14 Sep 2005
Messages: 970
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| Posté le: Mar Déc 06, 2005 11:34 am Sujet du message: |
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Bonjour,
j'espère que ça va vous servir :
| Citation: |
D'abord quelle définition des vues et jours?
Les vues sont des ouvertures ordinaires, droites ou obliques, non fermées ou munies de fenêtres qui s'ouvrent à volonté. Les vues droites sont celles pratiquées dans un mur parallèle à la ligne de séparation de deux propriétés et les vues obliques celles ouvertes dans un mur faisant angle avec cette ligne.
Les jours appelés " jours de souffrance " sont des ouvertures à verre dormant destinées seulement à éclairer le lieu où ils sont établis. On entend par verre dormant, un verre fixe et opaque ne laissant passer que la lumière, pas la vue.
Les terrasses, plates-formes et exhaussement de terrain sont assimilées aux fenêtres ou balcons sauf si elles sont dépourvues de tout accès. Ils constituent donc une vue de même qu'une fenêtre donnant sur un toit lui-même pourvu d'une ouverture, lucarne ou ciel ouvert vitré, sauf si verre dormant. Par contre un hangar n'est pas assimilé à une vue.
Toutes les propriétés sont-elles concernées?
Les servitudes des vues et jours concernent effectivement toutes les propriétés privées de propriétaires différents (sauf copropriété) y compris les propriétés privées appartenant à des communes, collectivités, organismes publics. Elles s'appliquent à la ville comme à la campagne, que les propriétés soient closes ou pas et qu'elles servent à l'habitation ou à tout autre usage (commerce par exemple). Les jardins et cours sont également concernés, c'est-à-dire que la réglementation concerne les vues et jours sur les cours et jardins, pas seulement sur l'intérieur des habitations.
Par contre, elles ne s'appliquent pas entre une propriété privée et une propriété publique ainsi qu'entre deux propriétés privées séparées par une propriété publique. Toutefois il peut exister des servitudes administratives dont on peut prendre connaissance soit en mairie soit en préfecture.
Précisons également que la réglementation concernant les vues et jours n'est pas applicable :
- au cas où le fonds sur lequel s'exerce la vue est déjà grevé au profit du fonds qui bénéficie d'une servitude de passage;
- si la bande de terrain sur laquelle donnent les fenêtres est un passage privé ouvert au public même s'il y a vue sur la propriété voisine à une distance inférieure à la distance légale en raison de l'étroitesse du passage;
- si les deux fonds sont séparés par un terrain appartenant à un tiers puisque les deux fonds concernés doivent être contiguës.
Peut-on pratiquer de telles ouvertures dans le mur mitoyen?
Sans le consentement du voisin, c'est non. Et si le voisin n'est pas d'accord, une décision de justice reste sans effet. L'article 675 du code civil est formel : " l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. "
Donc ni vues ni jours sans le consentement du voisin.
Par contre en cas d'exhaussement du mur mitoyen, et tout copropriétaire peut faire exhausser à ses frais et à ses dépens un mur mitoyen (article 658 du code civil), il est possible de pratiquer un jour ou une vue dans la partie du mur exhausser non-mitoyen. Bien entendu il convient de respecter la réglementation des vues et jours sur les propriétés voisines non-mitoyenne.
Quelle distance observer entre deux murs non-mitoyens?
Dans les murs non-mitoyens ils peut être pratiqué des jours et vues sans le consentement du voisin. Toutefois il y a lieu de respecter certaines règles concernant la distance; la hauteur et la nature elle-même de l'ouverture.
C'est l'article 676 du code civil qui autorise le propriétaire d'un mur non-mitoyen à pratiquer des jours ou fenêtres et qui en précise la nature. Les fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre (10 centimètres) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.
L'article 677 en fixe les conditions : " ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à 26 décimètres (2,60 mètres) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer si c'est au rez-de-chaussée, et à 19 décimètres (1,90 mètre) au dessus du plancher pour les étages supérieurs. "
Ceci a trait aux jours de souffrance pour lesquels il n'est pas tenu compte de la distance mais uniquement de la hauteur.
En ce qui concerne les vues droites, balcons, terrasses et assimilés (voir ci-avant) l'article 678 du code civil dit qu'il doit y avoir 19 décimètres (1,90 mètre) de distance entre le mur où on les pratique et, non pas l'habitation voisine, mais la ligne qui sépare les deux fonds. Toutefois cette distance ne s'applique pas si " le fonds sur lequel s'exerce la vue est grevé au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obsta-
cle à l'édification de constructions ".
Enfin au sujet des vues obliques ou de côté, il doit y avoir 0,60 mètres de distance (article 679 du code civil).
* Bien évidemment l'article 678 concernant la distance d'ouverture des vues droites ne s'applique pas lorsque les vues donnent sur un mur. Il ne s'applique donc que lorsque les vues donnent sur un jardin, une cour, une fenêtre, une porte, une ouverture (sauf verre dormant ou opaque).
Comment se mesure la distance?
On l'a vu précédemment et l'article 680 du code civil le confirme : " la distance se compte depuis le parement extérieur du mur (et non pas à l'aplomb de la fenêtre) où l'ouverture se fait, et s'il y a balcon ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés " et non entre deux habitations. Ceci concerne les vues droites comme obliques.
Lorsque les fonds sont séparés par un espace (passage, ruelle, chemin d'exploitation, cour, jardinet etc.) affecté à un usage commun aux deux fonds, la distance légale pour l'établissement des vues droites se compte depuis la limite du fonds voisin, située non pas au milieu de l'espace commun, mais de l'autre côté de cet espace.
Dans le cas de servitude acquise par prescription ou par convention si celle-ci ne dit rien, la distance se calcule comme indiqué dans l'article 680 du code civil ci-dessus.
Que faire en cas d'irrégularités?
Les ouvertures contraires aux prescriptions légales telles que définies dans les articles du code civil cités, doivent être bouchées et les saillies illégales démolies dès que le propriétaire voisin le demande. A défaut, le juge de grande instance est compétent pour apprécier la situation. Bien évidemment si celui sur le fonds duquel il existe des vues, jours ou saillies illégales prouve qu'il jouit d'une servitude conventionnelle (voir ci-contre) ou bénéficie de la prescription trentenaire, les ouvertures ne pourront pas être bouchées et les saillies démolies.
Précisons que l'action en suppression des vues irrégulières s'éteint par la prescription trentenaire.
Les constructions nouvelles ou aménagements sont-ils concernés?
Il arrive que le voisin fasse construire ou transforme un bâtiment en ouvrant des vues et jours. Dans ce cas il ne doit pas édifier de construction ou faire des ouvertures dans un rayon de 1,90 mètre à partir du parement extérieur du mur où l'ouverture est faite ou de la saillie du balcon et autres.
Il convient de savoir que le permis de construire nécessaire dans le cas d'une construction ou d'un aménagement extérieur d'un bâtiment existant, est délivré selon la formule officielle: "sous réserve des droits des tiers". Ce qui signifie que l'administration, pour le délivrer, n'a étudié le projet qu'au regard des seules règles locales d'urbanisme. La mairie comme la DDE ne se préoccupent donc pas des problèmes de voisinage et notamment des servitudes de vues.
Le propriétaire voisin de celui qui fait construire ou aménager a intérêt à s'en préoccuper. Toutefois le demandeur du permis de construire peut engager sa responsabilité s'il ne s'en préoccupe pas.
Ainsi dans les deux mois suivant l'affichage du permis de construire en mairie et sur le terrain concerné, il est bon de s'assurerer, en consultant le dossier en mairie, qu'aucune vue, qu'aucun balcon et autres semblables saillies ne sera placée trop près de la ligne de séparation des deux propriétés.
Si contentieux il y a, il convient de faire constater les faits par huissier de justice qui pourra alors envisager, éventuellement, une action devant le tribunal administratif afin d'obtenir l'annulation du permis. Attention au délai de deux mois.
Les servitudes conventionnelles
Il peut être établie une servitude de vue entre deux propriétés contiguës. Il s'agit le plus souvent d'un écrit (sous seing-privé) de préférence enregistré et soumis à publicité foncière dans lequel, deux personnes conviennent de constituer sur le fonds de l'une une servitude de vue au profit de l'autre.
Cette convention qui ne peut ni être contraire à l'ordre public ni déroger aux droits accordés à un propriétaire par une servitude légale ou administrative, permet donc l'ouverture d'une vue, au frais de celui qui la demande, et de la conserver à perpétuité sur le fonds en quelques mains qu'il passe.
La hauteur de l'ouverture doit être définie et la durée des travaux précisée devant éviter toute gêne et tous dommages au voisin.
Une indemnité peut être convenue et en général elle est forfaitaire.
La convention doit être datée et signée entre les parties et si possible, afin d'éviter toute contestation ultérieure et être opposable aux tiers, enregistrée aux bureau des hypothèques.
Attention un simple accord verbal ou une tolérance n'établit pas une servitude conventionnelle. Les règles légales sont alors applicables.
Bien évidemment la servitude de vue peut être contenue dans le titre de propriété ou acquise par prescription trentenaire. |
Cordialement. Morgane |
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marvin
Invité
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| Posté le: Mar Déc 06, 2005 2:13 pm Sujet du message: jour de souffrance |
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Merci pour ces précisions.
Marvin |
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cologimmo
Site Admin
Inscrit le: 14 Sep 2005
Messages: 970
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| Posté le: Mar Déc 06, 2005 3:19 pm Sujet du message: |
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de rien  |
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Invité
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| Posté le: Lun Fév 20, 2006 10:56 pm Sujet du message: |
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Salut marvin
As tu des nouvelles concernant ton histoire de mur devant ton ouverture. Je rencontre actuellement le même problème avec mon voisin qui obstrue une partie d'une de mes ouvertures avec une plaque de fibrociment.Tout comme toi, mon ouverture a plus de 40 ans mais il veut rien savoir et me menace de consruire un mur devant ma fenêtre actuelle.
Cordialement
julien |
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furryboffin
Inscrit le: 04 Aoû 2008
Messages: 2
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| Posté le: Lun Aoû 04, 2008 9:22 pm Sujet du message: direction des mesurements |
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c'est tres comprehensive mais je ne suis toujours pas claire sur le sujet de la direction des mesurements. Imagine vous avez une vue droite sur le fond de votre voisin depuis une fenetre et le distance entre le mur qui a la fenetre et la limite de separation et plus que 1.9m lorsque compte dans la memme direction que la vue droite, mais dans une autre direction il y a moins que 1.9m (en ce cas c'est just a cote sur le mem mur qui a la fenetre, cette une mur qui continue dans le propriete du voisins.) on devrais compter la distance 1.9m dans quelle direction? est ce que c'est la directions de la vue en question, ou est ce que c'est la distance le plus proche depuis la fenetre et tout points du propriete du voisins?
merci de votre aide. |
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cologimmo
Site Admin
Inscrit le: 14 Sep 2005
Messages: 970
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| Posté le: Mar Aoû 05, 2008 12:36 pm Sujet du message: |
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Bonjour,
1.9m depuis le mur de la fenêtre au mur ou la ligne separative entre les deux propriétés ( respecter une zone de non aedificandi de 1m90 devant la fenêtre ==> vue de face ) .
Vu que la ligne separative ne peut pas changer ou se déplacer, les ouvertures donnant sur une ligne separative de moins de 1.9 m sont interdites .
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furryboffin
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Messages: 2
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| Posté le: Mar Aoû 05, 2008 2:23 pm Sujet du message: |
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Merci pour tout votre aide!
c'est ce qu'est ecrit dans le code civil, mais je sais toujours pas si je dois compter la distance dans la memme direction que la ligne de vue, ou dans une autre direction ou le seperation et plus proche?
J'ai aussi une autre situation de l'autre cote de la maison. le terrain qui est autour de la maison est en indivision entre trois parties des voisins et il existe aussi une servitude de passage pour le quatrieme voisin qui a le terrain ou les distance de separation pour l'autre fenetre sont important. Sur le terrain en indivision il y a plus que 1.9m dans tout les directions avant le terrain du voisins. Alors, si on veut faire une nouvelle fenetre qui donnera une vue sur le terrain in indivision, est ce que on a le droit? |
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cologimmo
Site Admin
Inscrit le: 14 Sep 2005
Messages: 970
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| Posté le: Dim Aoû 17, 2008 12:30 pm Sujet du message: |
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Bonjour,
On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage (immeuble) clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres (1,9O m) de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions (article 678 du Code civil). La distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.
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