limite de propriété

mado · Inscrit le: 10 Fév 2008 Messages: 4

bonjour, j'ai acheté une maison en 1995, construite depuis 1981.
depuis 2003,le propriétaire d'à côté nous dit que nous sommes en partie chez lui
nous lui avons spécifié que nous avons acheté en l'état et rien touché au clôturage
après une longue absence, il revient sur le sujet.
que pouvons nous faire ?

si en effet l'ancien propriétaire avait "empiété" chez lui, est-ce que nous sommes aujourd'hui les fautifs?

pouvez vous me conseiller sur la position à tenir

merci

cologimmo · Site Admin Inscrit le: 14 Sep 2005 Messages: 990

Bonjour,

Tout dépend ce qui est écrit sur votre acte (la surface du terrain ).

Si cette clôture est la depuis plus de trente, la clause de prescription trentenaire s'applique. Votre voisin ne peut rien faire. Sinon refaire le mesurage à l'amiable par un géomètre pour en être sure une fois pour toute et si pas de prescription trentenaire et empiètement sur le terrain voisin vous êtes obligé de détruire la clôture .

Vous pouvez aussi vous retournez contre le vendeur pour fausse mesure du terrain et demander de vous restituer au prorata en numéraire le manque de surface .

Article 1616
Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées

Article 1617
Si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ; Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix

Article 1618
Si, au contraire, dans le cas de l'article précédent, il se trouve une contenance plus grande que celle exprimée au contrat, l'acquéreur a le choix de fournir le supplément du prix, ou de se désister du contrat, si l'excédent est d'un vingtième au-dessus de la contenance déclarée

Article 1619
Dans tous les autres cas,
Soit que la vente soit faite d'un corps certain et limité,
Soit qu'elle ait pour objet des fonds distincts et séparés,
Soit qu'elle commence par la mesure, ou par la désignation de l'objet vendu suivie de la mesure,

L'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédent de mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire

Important :
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Risques encourus par le propriétaire en cas d'acte avec une superficie fausse de + de 5% de la réalité :

Il supportera une indemnité calculée au prorata du nombre de m2 manquants.
Exemple :
l'acte indique 100m²
la surface réelle est de 94m², soit une différence de 6%
le prix est de 200 000 €
l'acquéreur obtiendra : (200 000 x 6) / 100 = 12 000 €

mado · Inscrit le: 10 Fév 2008 Messages: 4

bonsoir et merci pour vos infos

j'ai vérifié, l'acte de vente, la mesure du terrain y est mentionnée sur un document joint a l'acte "renseignements d'urbanisme".

il y est aussi dit que l'acquerreur ne pourra exercer aucun recours que ce soit envers le vendeur

il est dit aussi que le vendeur déclare "n'avoir causé aucune servitude, et qu'à sa connaissance il n'en existe pas d'autre.

que faire alors dans mon cas ?

si la clôture que je n'ai pas touchée empiète chez le voisin ?

est-ce que nous pouvons tout de même nous retourner vers le vendeurs après une quinzaine d'année, pour fausse déclaration dans l'acte de vente.

par contre, il avait acheté le terrain il y a maintenant 30ans

comment prouver légalement que la clôture y est depuis ?

je vous remercie

ps : il y a aussi une phrase que je ne comprend pas dans l'acte, pouvez vous m'expliquer
:

"l'acquerreur prendra l'immeuble en l'état, .......sans garantie de la part du vendeur ........de la diff de mesure en plus ou en moins,LORS MEME QU' ELLE EXCEDERAIT UN VINGTIEME, devant faire le profit ou la perte de l'acquereur"

cologimmo · Site Admin Inscrit le: 14 Sep 2005 Messages: 990

Extrait de Code civil :

Article 1641

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Article 1642

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

...

Article 1643

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En effet, il est intéressant pour l’acquéreur d’avoir recours à cette garantie des vices cachés, car son champ d’application est plus vaste que celui de la responsabilité des constructeurs limitée à dix ans, sauf dol à démontrer. La loi précise, toutefois, qu’il doit agir « à bref délai » à compter de la découverte du vice ; ce bref délai vient d’être fixé à une année à compter de la vente ou de la date à laquelle à laquelle le vice a été découvert.

Le marchand de biens ou le particulier vendeur risque de se prévaloir de la limitation ou de l’exclusion de garantie. Dans l’acte de vente, les clauses visant à limiter ou à exclure la responsabilité du vendeur sont de pratique courante. En effet, dans tout acte de vente notarié, on trouve une texte arrêté non par le notaire mais par son fournisseur de traitement de texte. Le plus souvent, il s’agit du texte suivant :

L’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera, le jour de l’entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol, du bâtiment, vice ou défaut de toute nature apparente ou cachée.

Mais, aux termes de l’article 1643 du Code civil : « Le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » Cependant, cette clause, qui a pour but de dégager la responsabilité du vendeur, est écartée « si le vendeur est de mauvaise foi ». Certes, la preuve de la mauvaise foi doit être rapportée par l’acquéreur. Mais si l’acheteur démontre que le vendeur avait la connaissance du vice et sa volonté avérée de le dissimuler, la clause ne peut pas jouer et la garantie est due. La clause est également écartée de façon systématique si le vendeur est un professionnel de l’immobilier. En outre, si l’immeuble vendu a été construit depuis moins de dix ans, l’acquéreur fondera son action sur la responsabilité décennale des articles 1792 et suivants du Code civil.

mado · Inscrit le: 10 Fév 2008 Messages: 4

merci beaucoup pour votre aide

nous avons reçu un premier courrier du voisin se plaignant de "débordement" en 2003 en courrier simple.
nous lui avions répondu également en courrier simple

là, nous venons de recevoir un recommandé ar qui nous demande notre position

que devons nous faire ?
nous avons essayé le téléphone mais personne ne répond

répondre en ar, pas en ar, et comment, que marquer ?joindre des documents de géométre dans l'acte de vente ?

est-ce qu'il faudrait aussi écrire au vendeur, pour être dans les temps,
ou attendre de voir ce qui se passe avec le voisin

je vous remercie vivement

mado · Inscrit le: 10 Fév 2008 Messages: 4

bonjour,

excusez moi, mais est-ce que vous pourriez me conseiller sur ce que je dois faire ?
merci

j'attend votre réponse avec impatience