role de l acte notarial

lefaf · Inscrit le: 02 Mar 2008 Messages: 5

bonsoir.
lors de mon achat de mon terrain , le notaire,est-il tenu de m avertir de la nature du terrain(etude des sols,ancienne gravierre,ancienne mare,etc...).
merci beaucoup.

cologimmo · Site Admin Inscrit le: 14 Sep 2005 Messages: 990

Bonjour,

Pour assurer la pleine efficacité de l'acte de vente sans qu'il puisse être ni contesté ni annulé, le notaire entreprend des démarches, obtient des autorisations, réunit des documents.

Les formalités préalables

Le notaire doit s'assurer de l'existence d'un droit de préemption, et ils peuvent être nombreux, à l'occasion de la vente projetée. Un droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l'acquéreur pressenti.
Après la signature de l'avant-contrat, le notaire réunit différentes pièces administratives et d'urbanisme indispensables à la signature de l'acte de vente.
Son travail ne se limite pas à collecter les informations, mais il procède à leur analyse afin d'assurer la conformité des faits et du droit, ainsi que la sécurité juridique.
Le notaire doit obtenir plusieurs documents d'urbanisme dont :

le certificat d'urbanisme ou note de renseignements
le certificat d'alignement individuel par rapport à la voie publique
le certificat de carrières. Il renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du sous-sol (anciennes carrières, nature des travaux confortatifs…)
le certificat de non-péril
la situation du bien dans le champ d'application du droit de préemption urbain
Le notaire demande également un extrait de la matrice cadastrale.
Tout bien immobilier a une adresse cadastrale connue sous des références cadastrales, mentionnées sur le fichier immobilier tenu à la conservation des hypothèques.
Ce document sera indispensable pour accomplir les formalités de publicité foncière.
Un certificat d'urbanisme est demandé par le notaire. Il s'agit d'un document administratif destiné à donner des informations sur les droits à construire attachés à un terrain compte tenu des dispositions d'urbanisme ou des limitations administratives au droit de propriété.
Ce certificat garantit la stabilité des règles d'urbanisme pendant un an (à l'exception de mesures ayant pour objectif la sécurité ou la salubrité publique).
L'obtention d'un certificat d'urbanisme n'est obligatoire que dans le cas de la division d'un terrain supportant déjà au moins une construction, ou dans celui de la division d'un terrain en vue de l'implantation de bâtiments ne constituant pas un lotissement.
Facultative, l'obtention d'un certificat d'urbanisme est néanmoins vivement conseillée lors de l'achat d'un terrain, d'un logement à transformer ou lorsqu'une construction est envisagée.
Lorsque l'acquisition concerne un bien sur lequel il n'est pas envisagé de réaliser des travaux importants, une note d'urbanisme est demandée.

Les renseignements hypothécaires

Le notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur et examine son titre de propriété : il contrôle l'origine de propriété sur 30 ans.
C'est une démarche importante car seul le propriétaire d'un bien peut valablement le vendre.
Si le notaire constate, par exemple, que le bien est en indivision, l'accord de tous les indivisaires devra être obtenu.
Pour accomplir ce contrôle, le notaire demande un état hypothécaire appelé hors formalité.
L'obtention de ce document est en outre, le seul moyen pour le notaire de connaître les inscriptions (garanties prises) sur le bien.
Ainsi, si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt non encore totalement remboursé, l'inscription prise par la banque produit toujours ses effets.
Cette inscription donne à la banque, lors de la revente du bien, le droit de recevoir avant le vendeur la part du prix correspondant à l'hypothèque.
D'autres inscriptions peuvent exister (au profit du trésor public par exemple).
Le notaire se charge des vérifications nécessaires afin que l'acquéreur ne soit pas tenu de payer les dettes du vendeur.
Il convient donc de ne pas payer directement le prix entre les mains du vendeur.
À l'occasion de l'examen des titres et états hypothécaires, des informations pourront également être obtenues sur les servitudes conventionnelles.
La garantie dommage ouvrage
Si l'immeuble vendu a été construit depuis moins de 10 ans, l'acte mentionnera l'existence ou l'absence d'assurance dommage ouvrage. C'est une information essentielle pour l'acquéreur pour lui permettre de savoir à qui s'adresser en cas de sinistre.
Le certificat de conformité
Lors de l'achat d'un logement construit ou transformé récemment par d'importants travaux, le certificat de conformité, délivré par la commune, atteste que ces travaux ont été réalisés en conformité avec le permis de construire.

Les formalités postérieures à la signature de l'acte de vente

La publicité foncière

La publication de la vente au bureau des hypothèques est une formalité essentielle accomplie par le notaire dans un délai maximum de deux mois après la signature.
La publication de la vente au fichier immobilier rend la vente opposable aux tiers (créanciers du vendeur, voisins, …).
Une fois la vente publiée, aucune charge (hypothèque….) ne peut plus être inscrite sur le bien vendu au nom du précédent propriétaire.
À l'occasion de cette formalité, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière sont acquittés. Le cas échéant, les garanties demandées à l'occasion de la vente (privilège du vendeur ou du prêteur de deniers) sont inscrites.

Les notifications au syndic

Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat ayant moins d'un mois attestant qu'il ne doit aucune somme au syndicat des copropriétaires, le notaire doit donner avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours à compter de la vente.
Par ailleurs et indépendamment de cette première notification, lors de tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, le notaire doit aviser le syndic.
Cette notification a pour effet de rendre la vente opposable au syndic. L'acquéreur est alors considéré comme le nouveau copropriétaire.

Les notifications aux compagnies d'assurance

Lorsque le prix est payé au moyen d'un prêt, une notification de la vente est effectuée à la compagnie d'assurance de l'acquéreur et du syndicat des copropriétaires.
En effet, le code des assurances accorde aux créanciers bénéficiant d'un privilège ou d'une hypothèque le droit de percevoir les indemnités dues par l'assureur en cas de sinistre.
L'assureur non informé de l'existence du créancier privilégié, et donc de bonne foi, pourrait valablement effectuer le paiement de l'indemnité entre les mains de l'acquéreur. Notifier la vente aux compagnies d'assurance permet d'éviter ce risque et conforte la protection du créancier.

La remise du titre à l'acquéreur

Dans un délai moyen de trois à huit mois, selon l'encombrement du bureau des hypothèques, le notaire adresse à l'acquéreur son titre de propriété mentionnant la publicité à la conservation des hypothèques, et le relevé de compte définitif.

Le déblocage du prix

Le notaire n'a pas l'obligation de remettre le prix au vendeur le jour de la signature.
Le prix sera versé au vendeur après la publication de l'acte à la conservation des hypothèques et l'obtention par le notaire d'un état (dit état sur formalités) constatant l'absence de toute inscription d'hypothèque ou de privilège au jour de la publication de l'acte de vente. En effet, s'il existe de telles inscriptions, il faudra d'abord payer les créanciers.
Conscients des exigences économiques, les notaires s'efforcent de remettre le prix au vendeur le plus rapidement possible.
Rappelons que préalablement à toute remise du prix au vendeur, le notaire aura si besoin versé les fonds dus à une banque, au syndicat des copropriétaires, et acquitté l'éventuelle plus-value.
Si la vente concerne un immeuble commun à des époux, le prix ne peut pas être remis à un seul des conjoints sans l'accord de l'autre. En pratique, le consentement est donné dans l'acte.

Sources : directgestion

lefaf · Inscrit le: 02 Mar 2008 Messages: 5

BONSOIR
MERCI POUR VOTRE REPONSE.
EN SE QUI ME CONSERNE BIEN QUE LE NOTAIRE AI EU TOUS LES DOCUMENTS NECESSAIRE .
IL NE MA PAS MIS AU COURANT DE L HISTOIRE DE MON FUTURE TERRAIN
(qui ete une ancienne mare remplaié) malgre le permis de lotir ansi que du c.u .
cortialement

cologimmo · Site Admin Inscrit le: 14 Sep 2005 Messages: 990

Si la mare n'est mentionnée nulle part il ne peut pas la deviner, en revanche le certificat de carrières renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du sous-sol (anciennes carrières, nature des travaux confortatifs…) . Demandez le lui si le faite d'avoir une mare à l'emplacement du dit terrain constitue un danger quelconque pour le prochain projet .

lefaf · Inscrit le: 02 Mar 2008 Messages: 5

bonjour
au vu des vos element aporter,tous les documents figurant sur la nature du sol etant a la possession du geometre, de la mairie,au cadastre et par deduction au notaire.
Seul l acquereur(donc moi) ignorer sa nature.(en suis responsable?.....)
merci
cortialement

cologimmo · Site Admin Inscrit le: 14 Sep 2005 Messages: 990

Si tout est mentionné partout et que vous n'ayez rien fait pour refuser la vente, cela ne peut être considéré comme vice caché vu que c'était écrit .

lefaf · Inscrit le: 02 Mar 2008 Messages: 5

si je passe par un provessionnel de l immobilier pour acquerir un bien.
ce n est pas pour faire des "enquettes" aupres des documents qui eux ne m ont pas fourni,et qui m aurait certainement engager differenment lors de l achat.( j ignorait tout sur la nature du terrain,et l agent a "oublier" de me le dire).
cortialement.
merci pour votre interer.