Construction sur un terrain enclavé

voisinage · Inscrit le: 21 Avr 2008 Messages: 1

Mon voisin à cédé une partie de son terrain à sa fille. Cette dernière souhaite construire sur ce terrain mais l'accès par la propriété de ses parents est très limité (la largeur d'une voiture pas plus) et va générer de gros travaux (interdire accès au garage de ses parents et apport de terre contre le mur d'un autre voisin)qui ne permetterons pas à mon avis le passage des camions nécessaires à la construction de sa maison.
Lors d'une division de propriété je sais qu'il faut prévoir le désenclavement du lot créé sauf si cet accès est inssufisant. Cette nouvelle voisine me réclame un passage sur un terrain de 800m contgû au mien que je viens d'acquerir pour faire construire des maisons double pour mes 2 enfants. Si un droit de passage est accordé je crains de ne pas pouvoir faire le partage de ce terrain entre mes deux enfants car il ne sera plus suffisament large.
Vais-je devoir lui laisser un accès (temporaire pour la construction ou permanent) et si oui quel dédommagement puis-je espéré.
Merci de vos réponses

cologimmo · Site Admin Inscrit le: 14 Sep 2005 Messages: 990

Bonjour,

Lorsque l'on est propriétaire d'un terrain et qu'on le divise en 2, l'article 684 du code civil es très clair.
En 1er lieu, si cela provoque l'enclave d'un des terrains, il faut assurer le passage sur le terrain ayant accès à la voie publique.
Si cela est impossible (cas par exemple d'une maison construite sur tout le front de rue et dont on voudrait vendre le jardin arrière), on peut alors demander le désenclavement en passant chez un voisin.

Votre cas relève de la première hypothèse, la largeur d'une voiture ou le vehicule de pompiers est suffisante pour une servitude .

Article 682
(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
(Loi nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 36 Journal Officiel du 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier)

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Article 683
(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Article 684
(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.

Article 685
(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.
L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.

Il existe aussi un droit du tour d'échelle qui correspond à un droit de passage temporaire qui permet d'entrer sur le terrain voisin pour l'entretien ou des travaux.

Les deux propriétaires peuvent établir un état des lieux avant, afin qu'une indemnité soit attribuée au propriétaire qui subit le passage, en cas de dommages.

En cas de mésentente entre les deux propriétaires, c'est le tribunal de grande instance qui tranchera.

Pour que le droit de tour d'échelle soit accordé, il doit être techniquement impossible de ne pas passer dans la propriété du voisin pour la réalisation des travaux.

Un expert nommé par le tribunal, en cas de conflit, propose alors, au vu de la configuration des lieux, le meilleur tracé.

L’étendue et les conditions dans lesquelles le droit de passage va être exercé, dépendent des besoins du propriétaire du terrain enclavé. Ainsi, la largeur du passage n’est pas la même selon qu’il s’agit de laisser un passage à pied ou en voiture.

Les conditions d’exercice du droit de passage doivent être clairement définies par les propriétaires ou à défaut par le juge. Il faut préciser les heures de passages autorisées, les bénéficiaires, les véhicules admis et à qui incombe la charge des dépenses.

Une indemnisation du propriétaire du fonds servant de la servitude est due. L’indemnité est fixée soit d’un commun accord entre les parties, soit par le tribunal. Elle est proportionnelle au dommage que le droit de passage occasionne.