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J'ai un garage que je souhaite mettre en location. J'ai cru comprendre que les règles en cas d'impayés n'étaient pas les mêmes que pour un logement.

Que faire si le locataire ne paye pas ?

Merci

Bonjour,

Tout d'abord il faut rappeler que le type de location dont il est sujet est celui d'un local donné à bail indépendamment d'un local à usage d'habitation. Cela regroupe les garages, les places de stationnement qui relèvent du droit commun du louage. En revanche, les locaux accessoires au local principal dont la location est assujettie à la loi de 1989 sont régis par cette loi (loi du 6 juillet 1989, article 2, al 1).

Toutes les locations locatives qui ne relèvent pas d'une réglementation spécifique, comme tel est notre cas, sont régies par les articles 1713 et suivants du code civil relatifs au louage de choses. Elles constituent de que l'on appelle " le secteur libre ".

Ces dispositions ont pour particularité essentielle, par rapport aux réglementations spécifiques de n'avoir qu'un caractère supplétif et de laisser ainsi une grande liberté contractuelle aux parties qui peuvent lors de la négociation de leurs futures relations locatives, les retenir, les aménager ou les écarter.
Si les parties sont libres d'aménager les contrats de location, certaines clauses peuvent être annulées si elles présentent un caractère abusif au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation.

Alors, en principe c'est le prorata qui s'applique, mais les parties (le propriétaire et le locataire peuvent en convenir autrement).
(Il faut savoir que dans le cadre du bail d'habitation le prorata s'applique).

Quelles est la durée du bail pour un garage ?
La durée du bail est fixée conventionnellement par les parties, étant donnée qu'il n'y a pas de réglementation spécifique. Alors Monsieur P. et son locataire conviendront de la durée qu'ils désirent. Cela est différent du contrat de bail à usage d'habitation où le principe est la location pour 3 ans.

Dans le cadre de la révision du loyer de 5 %, est-il obligé de faire un courrier avisant le locataire de l'augmentation du loyer ? et cela dans quel délai ?
Il n'y a aucune obligation à ce sujet mais dans un soucis d'entretien de bonnes relations, il est préférable d'en aviser préalablement le locataire.

Point sur la TVA

Les locations d'emplacements pour le stationnement des véhicules sont expressément exclues du bénéfice de l'exonération et sont donc, en principe obligatoirement soumises à la TVA. Les personnes physiques ou morales qui donnent à bail de tels emplacements sont donc, normalement, tenues d'acquitter la TVA.

Le principe d'imposition comporte toutefois les exceptions suivantes :

la location d'un emplacement pour le stationnement des véhicules échappe à l'imposition lorsqu'elle est liée à la location - non soumise à la TVA - d'un local nu destiné à un autre usage (principalement d'habitation ou professionnel) si les conditions suivantes sont réunies :

les emplacements sont situés dans le même ensemble immobilier

ils sont donnés en location par le même bailleur et pris en location par le même locataire

ils sont l'accessoire des locaux non imposables qui constituent l'objet principal du bail (baux et loyers pouvant être distincts)
Le cas que nous traitons ici est la location non accessoire à un contrat de bail d'habitation, alors il n'y aura pas d'exonération à la TVA.

Les personnes qui tirent de la location d'emplacements un loyer annuel qui n'est pas supérieur à 27 000 euros sont susceptibles de bénéficier de la franchise en base. Ce point est particulier à chaque cas.


Dans le contrat de location mettez une clause genre :

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CLAUSE RESOLUTOIRE

Le présent bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et 1 mois après un commandement de payer resté sans effet, pour l’un des motifs suivants :

· Non-paiement d’un ou plusieurs termes de loyer
· Non-versement du dépôt de garantie
· Non-paiements des charges

Toute offre de paiement intervenant après les délais prévus par le présent bail n’empêcherait pas que la résiliation dudit bail soit acquise au bailleur.

Le bail sera également résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et 1 mois après un commandement resté sans effet, si le locataire n’a pas justifié au bailleur d’une assurance.

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Ci joint un exemple de contrat de location de garage :

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LOCATION DE GARAGE



Le BAILLEUR ou son MANDATAIRE

Mr/Mme/Melle (1) …………………………….
Demeurant à



Représenté (s) par leur MANDATAIRE :



Le LOCATAIRE

Mr/Mme/Melle (1) ……………………………………….. Né(e) le………………….,
à …………………….. ( ), de nationalité…………………………..

Domicilié





Le BIEN

Le garage loué se trouve à l’adresse ci indiquée :




Désignation des locaux et équipements privatifs :


Longueur :
Largeur
Hauteur :

















La DUREE


Le présent bail est consenti pour une durée minimale de ………….années
Il prendra effet à compter du ………….…et se terminera le…………….
A l’issue de cette période, il pourra être résilié à tout moment selon les formes prescrites par le présent bail.


Le LOYER

Le loyer mensuel :

Il est payable le ………… de chaque mois, soit au bailleur, soit à la personne mandatée à cet effet (1).

Le loyer est de………………………………………………………. euros (en toutes lettres).

La révision du loyer :

Le loyer sera révisé automatiquement, sans que le bailleur ait à effectuer quelque notification ou formalité particulière, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ou de tout autre indice qui viendrait à lui être substitué chaque année le ………………

L’indice INSEE au jour des présentes est ………………………….

En cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, l’indemnité d’occupation due à ce titre sera égale au double du loyer sans préjudice du paiement des charges contractuelles.

Les CHARGES

En plus du loyer convenu, le preneur devra rembourser au bailleur les charges dites récupérables exigibles en contrepartie :

· des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,
· des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

Les charges ainsi visées sont notamment celles fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 dont le texte est annexé au présent bail.

Le paiement de ces charges donnera lieu au paiement de provisions mensuelles justifiées par les résultats constatés par l’année précédente ou par l’état prévisionnel des dépenses pour l’année en cours.
Pour la première année, ces provisions mensuelles seront de ………………….……………euros (en toutes lettres).
Elles seront réajustées en fonction de l’évolution réelle du coût des charges.


DEPOT DE GARANTIE


Le dépôt de garantie est de ………………………………………… euros (en toutes lettres).

Ce dépôt ne dispense en aucun cas le locataire de paiement du loyer et des charges aux dates fixées. Il sera restitué dans le délai maximum de trois mois à compter du départ du locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des paiements dont ce dernier pourrait être tenu responsable aux lieux et place du locataire. Le départ s’entend après complet déménagement et établissement de l’état des lieux contradictoire de sortie, résiliation des abonnements EDF, GDF, exécution des réparations locatives et remise des clefs.

RESILIATION DU CONTRAT

A l’issue de la période initiale, le congé pourra être donné à tout moment par chacune des parties
Ce congé devra être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.
Le délai de préavis est de 3 mois.

Le locataire sera redevable du loyer et des charges pour toute la durée du préavis, sauf si le garage se trouve occupé avant la fin de ce délai par un autre locataire en accord avec le bailleur

OBLIGATIONS DU PRENEUR

Le locataire est tenu des obligations principales suivantes :
- Payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus
- User PAISIBLEMENT des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat.
- Répondre des dégradations et pertes survenues durant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eues lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le garage
- Prendre à sa charge l’entretien courant du garage et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 Août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
- Informer immédiatement le bailleur de tout sinistre ou dégradations se produisant dans les lieux loués, même s’il n’en résulte aucun dommage apparent.
- Ne pas transformer sans accord écrit du bailleur les locaux loués et leurs équipements ; le bailleur pourra, si le locataire a méconnu cette obligation, exiger la remise en état des locaux et des équipements au départ du locataire ou conserver les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés; le bailleur aura toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
- Laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 1724 du Code Civil étant applicables à ces travaux.
- Respecter le règlement intérieur de l’immeuble, affiché dans les parties communes des immeubles collectifs.
Se conformer à toutes les demandes ou instructions pouvant être formulées par le bailleur en vertu des décisions d’Assemblées Générales des copropriétaires, ou du règlement intérieur de l’immeuble et en exécuter strictement toutes les dispositions.
- S’assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de locataire : incendie, dégât des eaux,…. Et en justifier au bailleur à la remise des clefs, en lui transmettant l’attestation émise par son assureur ou son représentant. Il devra en justifier ainsi chaque année, à la demande du bailleur.
- Occuper personnellement les lieux loués : ne pas céder le contrat de location, ni sous-louer le garage, sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne pourra se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur, ni d’aucun titre d’occupation.
- Laisser visiter, en vue de la vente ou de la location, les lieux loués, deux heures par jour pendant les jours ouvrables.
L’horaire de visite sera défini par accord entre les parties ; à défaut d’accord, les visites auront lieu entre 17h et 19h.
- Remettre au bailleur, dès son départ, toutes les clefs des locaux loués


OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Le bailleur est tenu des principales obligations suivantes :
- Délivrer au locataire le garage en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement ;
- Entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
- Délivrer gratuitement une quittance au locataire lorsque celui-ci en fait la demande ;

TRAVAUX REALISES PAR LE LOCATAIRE (2)

Le locataire devra réaliser avant le …………………………………… les travaux suivants:
Les parties évaluent le montant de ces travaux à (en toutes lettes) :…………………………..euros
qui s’imputeront sur les loyers selon les modalités suivantes :


ETAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE

Un état des lieux contradictoire sera établi lors de la remise des clefs au locataire, et lors de la restitution de celles-ci.

L’état des lieux sera annexé au présent contrat.

Le locataire devra restituer le garage propre le jour de l’état des lieux de sortie, ou il sera retenu la somme de 100 euros pour frais de ménage sur le montant de la caution

CLAUSE RESOLUTOIRE

Le présent bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et 1 mois après un commandement de payer resté sans effet, pour l’un des motifs suivants :

· Non-paiement d’un ou plusieurs termes de loyer
· Non-versement du dépôt de garantie
· Non-paiements des charges

Toute offre de paiement intervenant après les délais prévus par le présent bail n’empêcherait pas que la résiliation dudit bail soit acquise au bailleur.

Le bail sera également résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et 1 mois après un commandement resté sans effet, si le locataire n’a pas justifié au bailleur d’une assurance.


CLAUSE PENALE

Sans préjudice d’application de la clause résolutoire, le preneur s’engage à payer, après mise en demeure du bailleur resté sans effet, et en sus des frais de recouvrement et des sommes pouvant être dues au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, une indemnité forfaitaire égale à 10 % de la totalité des sommes dues pour :

· défaut de paiement d’un ou plusieurs termes du loyer
· non-versement du dépôt de garantie
· non-paiement des charges

Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur tant du préjudice pouvant résulter du retard dans le paiement que des désagréments causés par les démarches et diligences nécessaires pour parvenir au recouvrement de la créance.
De plus, le bailleur se réserve le droit de réclamer des dommages et intérêts supplémentaire s’il était contraint de saisir le tribunal pour faire valoir ses droits.

CLAUSE(S) PARTICULIERE(S)







CLAUSE DE SOLIDARITE

Il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties désignées sous le nom de locataire, et leurs ayants causes, pour le paiement de toutes les sommes dues en application du présent bail.

ELECTION DE DOMICILE

Pour l’exécution des présentes et de leur suite, les parties déclarent faire élection de domicile aux adresses indiquées au présent contrat.

PIECES ANNEXEES AU CONTRAT (3)


q Etat des lieux établi contradictoirement (ou par huissier) lors de la remise des clefs au locataire.

q Caution solidaire.

q Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.

q Décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives.





Fait à , le en originaux dont un remis au(x) preneur(s).

(Signatures précédées de la mention « lu et approuvé »)

Le(s) BAILLEUR(S) Le(s) PRENEUR(S)








(1) Rayer les mentions inutiles
(2) Rayer ce paragraphe s’il est sans objet
(3) Cochez les cases utiles



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Morgane.

Pour continuer sur la clause résolutoire...

Un mois passe après la mise en demeure... toujours pas de paiement. Je peux changer la serrure par exemple ?

Nous vous conseillons de contacter votre agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL). Vous pourrez prendre un RDV avec des juristes spécialisés. Vou trouverez les coordonnées de votre ADIL en cliquant sur ce lien www.anil.org/adils/carte.htm