Forum immobilier de cologimmo.com

J'ai en projet d'acheter des garages. Deux lots de 55 garages à deux adresses différentes. devrais-je payer de la TVA ou non ? cas d'exonérations ?
Pour les garages loués (baux mensuels écrits et oraux), je peux augmenter les loyers comme je veux ou y a t-il des règles ? MERCI

Bonjour,

"Les locations de garages et d'emplacements de stationnement sont soumises à la TVA au taux de 19,60%, quelles que soient les caractéristiques ou le type de l'emplacement loué (garages individuels, boxes, simples emplacements en sous-sol, en surélévation) et quelle que soit la périodicité de la location.

Deux exceptions existent :
- la location d'un emplacement de stationnement est exonérée de TVA, lorsqu'elle est liée à celle d'un logement et que cette dernière n'est pas elle-même soumise à la TVA. C'est le cas lorsque deux locations sont le fait du même bailleur et qu'elles concernent un logement et un emplacement de stationnement situés dans le même immeuble ou dans un même ensemble immobilier.


- le bailleur qui perçoit, pendant l'année, pour la location d'emplacements de stationnement, un loyer hors TVA, ne dépassant pas un plafond 27000 euros hors taxes à compter du 01.01.2002) (hors taxes) bénéficie d'une franchise de TVA.
Il n'a pas alors à payer la TVA mais la location entre dans le champ d'application de la contribution sur les revenus locatifs


Intererssant à lire ( source mon-immeuble.com ) :
-----------------------------------------------------------



La location isolée

Le bail libre

Dans cette hypothèse, le propriétaire va proposer un local donné à bail indépendamment d'un local à usage d'habitation. Cela regroupe les garages, les places de stationnement qui relèvent du droit commun du louage.

Toutes les locations locatives qui ne relèvent pas d'une réglementation spécifique sont soumises aux dispositions des articles 1709 à 1762 du Code Civil relatifs à la liberté contractuelle. Elles constituent de que l'on appelle " le secteur libre ". Comme aucun de ces textes n'est d'ordre public, le bailleur peut rédiger un contrat dont il fixera les conditions comme bon lui semble, les parties pourront négocier librement les clauses du bail. toutefois certaines clauses peuvent être annulées si elles présentent un caractère abusif au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation.

Les règles déclaratives

Le propriétaire relève des revenus fonciers pour l'imposition de ses loyers. Il n'est pas fait de distinction selon que le bien loué est un garage fermé ou un simple emplacement. Si le propriétaire ne perçoit pas d'autre revenus d'immeubles, il bénéficiera du régime déclaratif simplifié du micro-foncier. Ce régime est réservé aux propriétaires dont les revenus locatifs bruts annuels n'excèdent pas 15.000 euros. Ce régime est avantageux car il permet au propriétaire de n'être imposé que sur 70% de ses loyers bruts, il se révélera d'autant plus favorable si les charges réelles déductibles des loyers demeurent inférieures à 30% des loyers bruts.

Le point sur la TVA

Les locations d'emplacements pour le stationnement des véhicules sont en principe obligatoirement soumises à la TVA (19,6%). Les personnes physiques ou morales qui donnent à bail de tels emplacements sont donc, normalement, tenues d'acquitter la TVA. Mais dans les faits, le propriétaire ne la verse pas dans la mesure où ses recettes annuelles sont inférieures à 27.000 euros, il bénéficie dans ce cas de la franchise. Toutefois, le propriétaire ne pourra pas récupérer la TVA qui, le cas échéant, a grevé l'achat du bien. Les factures ou quittances qu'il délivre seront revêtues de la mention "TVA non applicable art. 293 B du CGI".

Le garage accessoire au logement loué

Un bail unique

Dans cette hypothèse, le propriétaire loue au même locataire à la fois un appartement ou une maison et un garage. le bail unique sera soumis au statut des baux d'habitation selon les termes de la loi du 6 juillet 1989. En effet l'article 2 de la loi de 1989 stipule que le statut des baux d'habitation s'applique aux locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale mais également aux garages et places de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La location peut par ailleurs faire l'objet d'un ou plusieurs contrats.

Aménagements de la Cour de Cassation

Sur ce même sujet, la Cour de Cassation a pourtant admis que les parties pouvaient signer d'une part un bail relevant de la loi de 1989 pour un local d'habitation et d'autre part un bail soumis aux dispositions du Code Civil pour la location d'un garage (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 mars 1997, N° de pourvoi : 95-14588). Le contrat devra alors impérativement mentionner la commune intention des parties de ne pas faire du garage un accessoire du contrat de location du logement.

Le point sur la TVA

La location d'un emplacement pour le stationnement des véhicules échappe à l'imposition lorsqu'elle est liée à la location - non soumise à la TVA - d'un local nu destiné à un autre usage (principalement d'habitation ou professionnel).
Cette exonération repose sur le fait que les emplacements sont situés dans le même ensemble immobilier, qu'ils sont donnés en location par le même bailleur et pris en location par le même locataire, et enfin que le logement et le garage constituent l'objet principal du bail. L'existence de contrats et de loyers distincts n'est pas un obstacle à l'exonération.

Le congé pour vendre

En cas de délivrance au locataire d'un congé pour vendre, si le garage n'est pas un accessoire du logement, seul le logement devra être offert au locataire. Dans la situation inverse, le droit de préemption du preneur portera à la fois sur le logement et son garage ou aire de stationnement s'il s'agit d'un accessoire.

Le dispositif Robien
Comment bénéficier de ce dispositif

Peut bénéficier de ce dispositif toute personne, qui réalise un investissement locatif dans des logements neufs ou anciens réhabilités. Le régime de Robien s'applique uniquement aux propriétés urbaines, situées sur le territoire français ou dans l'un des 4 départements d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion). Il doit s'agir d'un logement neuf ou ancien réhabilité.
Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans. Cette location est assujettie à un plafonnement de loyer fixé, chaque année par décret.
Le locataire doit être une personne physique autre q'un membre du foyer fiscal du propriétaire. Sous cette réserve, la location à un ascendant ou descendant est admise.

Le régime fiscal : amortissement du prix d'acquisition

L'acquéreur peut déduire de son revenu brut foncier un amortissement égal à 8% du prix de revient global (tous frais compris) pendant chacune des 5 premières années et à 2.5% chacune des 4 années suivantes. Si la condition de loyer reste remplie, le bailleur peut bénéficier de 2 périodes supplémentaires de 3 ans avec l'amortissement de 2.5%. L'acquisition du logement peut donc être amortie à hauteur de 65% sur 15 ans.

L’amortissement a 2 conséquences principales sur le régime fiscal du bailleur
- Une déduction au titre de l’amortissement du montant de l’investissement initial mais aussi des dépenses ultérieures de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration.
- La baisse du taux de la déduction forfaitaire pour frais divers.

La base d’amortissement est en principe constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement, y compris la fraction qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement.
Toutefois, lorsque le garage ou l’emplacement fait l’objet d’un bail distinct, la fraction du prix global d’acquisition ou de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base amortissable.

La déduction au titre de l’amortissement est pratiquée pendant 9 ans. Elle est égale à 8% de la base d’amortissement les 5 premières années et à 2,5% de cette base les 4 années suivantes.