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Mon voisin a ouvert un restaurant sous notre appartement. Depuis 2 ans, nous sommes incommodés par des odeurs de cuisine et de tabac.

Le règlement de copropriété d’un immeuble ne précise pas quel type d’activité peut être exercé dans ce local, il indique simplement qu’il s’agit d’une boutique.

A-t-il le droit d'y faire de la restauration ?

Merci de votre réponse

Bonjour,

L'exercice de l'activité est prévu par le règlement de copropriété.

Il y a cependant des cas où le règlement n'est pas précis sur les activités prohibées ou au contraire où il limite l'exercice des activités à certains commerces. Seule l'interprétation du règlement permet alors de savoir si l'exercice de l'activité nécessite un accord de la copropriété.



* Les activités interdites

Un syndicat de copropriétaires ne peut s'opposer qu'à l'installation des commerces expressément prohibés dans le règlement de copropriété.
Par exemple, si le règlement prévoit une destination mixte de l'immeuble (usage d'habitation et usage commercial pour le rez de chaussée) et qu'aucune clause n'interdit l'exploitation d'un commerce de restauration, les copropriétaires n'ont pas à s'opposer à l'ouverture d'un restaurant au rez de chaussée.

Il arrive également que les activités ne soient pas visées précisément mais que la limite apportée soit rédigée en termes généraux : "Il ne pourra être exercé d'activité commerciale qui serait de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l'immeuble". Dans cette hypothèse, il appartiendra au syndicat des copropriétaires d'apporter la preuve des nuisances pour qu'il puisse interdire l'exercice de l'activité incriminée.

* La possibilité de n'exercer que certaines activités

Il s'agit du cas où le règlement de copropriété énonce que tel local est à usage de tel commerce et que le copropriétaire qui souhaite exercer une autre activité devra en demander l'autorisation en assemblée générale.
Précisons d'abord que cette clause a été jugée licite par la jurisprudence. Elle présente un intérêt important pour les copropriétaires car elle permet de se prémunir contre la pratique de commerces tels que la restauration qui entraîne souvent des nuisances pour la copropriété.
Il faudra cependant que le refus d'autorisation soit justifié par l'existence de telles nuisances. En effet, dans le cas contraire, le copropriétaire, objet du refus, pourrait assigner le syndicat pour abus de majorité.

Merci de votre réponse.

Dans le réglement de copropriété, il n'y a rien de marqué concernant l'activité autorisé pour cette boutique.

C'est uniquement dans la désignation des lots qu'il est écrit : Boutique et arrière boutique.

Plus loin dans Usage des "parties privatives", il est écrit ceci :

Les co-propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit aucunement troublé par leur fait. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, ni entreprendre aucun travail avec ou sans machine qui soit de nature à nuire à la solidité de l'immeuble, ou a incommoder les voisins par des odeurs ou autrement.

En ce qui concerne les preuves, un agent de la prefecture est venue constater les odeurs. Il a mis en demeure le restaurant. C'est pour cette raison que le propriétaire veut maintenant faire passer un énorme tuyeau dans la cour et mettre une machine a ventiler sur notre toit, à côté de notre vélux !!!

Le désagrément a été constaté c'est pour ça que le restaurateur veut y remédier, en revanche en faisant cela ça il vous incommode vous, alors retour case de départ, constat de l' agent de la préfecture du désagrément du au bruit du moteur de la hotte aspirante .