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Bonjour

J'ai acheté il y'a 4 ou 5 ans une propriété comme résidence secondaire sur un terrain de environ 40a.

Dans ma propriété, est en partie enclavé un terrain d'un autre particulier employé des eaux et forêts, qui accessoirement utilise ce terrain en pâture pour quelques vaches. La personne en question étant de la famille de l'ancien propriétaire, l'ancien propriétaire n'étant pas exploitant agricole, les limites n'ont jamais été clairement définies et une bonne partie de ma parcelle (environ la moitiée) servait elle aussi de pâture.

N'ayant pas pour les années précédentes la possibilité de faire quoi que ce soit avec mon terrain, je n'ai pas mis fin à ces pratiques, qui existaient depuis quelques années avant que j'ai acheté.

Lors de l'achat, il n'y avait aucune servitude ou droit de passage connu.


Aujourd'hui, j'aimerais transformer cette partie de ma parcelle en verger.

Donc voila mes questions:

- n'ayant pas de bail et n'ayant jamais percu de loyer, selon les informations plus haut, quels sont les "droits" de la personne en question?

- quels sont les démarches à envisager pour préserver mon bien et pouvoir l'exploiter le plus vite possible?

Cordialement,

Bonjour,

La question n’est pas celle de la durée, mais de l’existence ou non d’une contrepartie financière à la mise à disposition du terrain.

S’il y a eu, sous quelque forme que ce soit, un loyer ou fermage payé, le bail existe et est soumis au bail-type déposé en préfecture.

Le fermier a alors les prérogatives résultant du statut du fermage dont les deux principales sont le droit au renouvellement et le droit de préemption en cas de vente. Il existe cependant une disposition permettant une reprise anticipée lorsque le terrain devient constructible, mais à charge d’indemnité au fermier.

Si rien n'a été écrit ou payé par votre voisin vous avez le droit de reprendre ce qui vous appartient. Dès lors qu’il n’y a pas de location, par exemple en cas de mise à disposition du bien absolument gratuite, le bénéficiaire de la mise à disposition ne peut pas se prévaloir du statut du fermage.

Dans le cas ou votre voisin payait la MSA ou tout autres taxes ceci équivaut à un bail verbal reconduit même si ce dernier était gratuit .

Lorsque les parties, propriétaire et locataire, ont passé, selon l’article L. 411-4, alinéa 1er, du Code rural, un contrat en bonne et due forme, soit authentique, soit sous seing privé, l’existence du bail à ferme ne fait aucun doute sauf, bien entendu, le cas de simulation.

Quant aux baux faits sans contrat écrit, il faut se référer aux dispositions de la loi n° 84-741 du 1er août 1984 qui facilite la preuve de l’existence des conventions entrant dans le domaine d’application du statut du fermage. L’article L. 411-1, dernier alinéa, du Code rural énonce désormais que "la preuve de l’existence des contrats [...] peut être apportée par tous moyens".


Concernant la servitude, si le terrain du voisin est enclavé une servitude de passage va être crée, c’est la convention, ici l’acte de constitution de servitude, qui détermine les modalités d’exercice de la servitude et les conditions de la création et de l’entretien du passage, éventuellement en commun entre les propriétaires usant du passage.

Bonjour,

Merci pour votre reponse..

Il n'existe pas de contrepartie.

Dans le cas où mon voisin payerait la MSA ou tout autre taxe, existe-il des dispositions particulières à l'annulation de ce bail verbal par rapport à des locataires "normaux"?

Bonne journée..

Bonjour,


1/ Selon l’article L. 411-32 du Code rural , "le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée". les parcelles sont passées en zone UC (terrain constructible)

Le Code rural permet ainsi une résiliation unilatérale du bail en cours, sans qu’il soit besoin d’une décision judiciaire ; la dispostiion est réservée aux seuls baux soumis au statut du fermage.

La résiliation donne au fermier en place le droit d’être indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation et pour lui garantir le paiement de cette indemnité, il est prévu qu’il ne peut être contraint de quitter les lieux loués avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité.


2/selon droit de reprise prévu dans les articles L. 411-58 et L. 411-59 du Code rural .
le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé.

3/En application des dispositions des articles L. 411-31 et L. 411-59 du Code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail lorsque les agissements du preneur compromettent la bonne exploitation du fonds.

Tel est le cas lorsque le preneur qui reconnaît ne se rendre sur les lieux loués qu’à quatre ou cinq reprises dans l’année, qui ne justifie pas avoir le matériel et le personnel nécessaires à la bonne exploitation du fonds, qui a mis les terres louées à la disposition d’une entreprise agricole et qui, en conséquence, peut apparaître comme ayant abandonné l’exploitation personnelle des terres louées.