Forum immobilier de cologimmo.com

Bonjour,

Je possède un terrain sur lequel passent mes voisins afin d'accéder à leur propriété. Hors ces même voisins pourraient, depuis la voie publique, accéder à leur propriété (ils ne sont pas enclavés).
Suite à un bornage amiable, le géomètre expert à attester pourtant (verbalement) que ce passage était de droit, puisqu'un escalier en pierre devant leur porte d'entrée témoignait d'un passage de tout temps.
A noter qu'il n'y a aucun document / acte notarié à propos de ce passage, mais que nos propriétés anciennes appartenait à un même propriétaire par le passé.
Hors d'aprés la loi, l'usage trentenaire ne concerne pas le passage. Et mes voisins n'étant pas enclavés, aucun droit de passage n'a lieu d'être.
J'en déduis alors que ce n'est pas puisqu'un escalier en pierre témoigne d'un passage de tout temps, que je dois ce passage? Mais il est vrai que ce passage était emprunté dans le passé par un seul propriétaire (droit au père?).

Merci par avance de m'éclairer

Un droit de passage peut bien s'acquérir par prescription trentenaire, mais à la condition express que le terrain soit enclavé.
Donc, ici, ce droit de passage ne peut pas être acquis par prescription trentenaire.

Vos 2 propriétés sont issues d'une même propriété maintenant divisée. Cela a aussi beaucoup d'importance !
Concernant le droit de passage, le code civil, dans son article 688, stipule expressément que ce n'est pas une servitude continue, ce qui vous évite donc d'être concerné par les articles 692 et 693 du même code.
Donc, ici, ce droit de passage ne peut pas non plus être acquis par destination du père de famille.
Par contre, les fenêtres (s'il y en a) constituent bien des servitudes continues et apparentes. Vous ne pourrait donc jamais les faire supprimer.

Ceci étant dit, votre terrain va-t-il jusqu'au raz de la maison voisine ?
Si oui, vous êtes en mesure de faire détruire cet escalier qui empiète donc sur votre terrain. A moins qu'il ai été expressément noté lors du bornage comme appartenant au voisin.

Pour finir, le géomètre utilise un vocable inconnu du code civil "le passage de tout temps".

Merci pour votre réponse qui m'a été d'une grande aide. Je sais maintenant quels sont mes droits ; les textes de lois sont parfois trop imprécis (interprétation).

Je vous demande juste une précision sur une partie de votre réponse :

Un droit de passage peut bien s'acquérir par prescription trentenaire, mais à la condition express que le terrain soit enclavé.
Donc, ici, ce droit de passage ne peut pas être acquis par prescription trentenaire.

Je pensais qu'un droit de passage était acquis du moment qu'un terrain était enclavé? Je ne comprends pas bien la notion de prescription trentenaire lorsqu'un terrain est enclavé? Cela signifie peut-être que le passage n'est pas alors le moins pénalisable et le plus court sur le terrain voisin, mais celui qui était utilisé par le passé?

Ceci étant dit, votre terrain va-t-il jusqu'au raz de la maison voisine ?
Si oui, vous êtes en mesure de faire détruire cet escalier qui empiète donc sur votre terrain. A moins qu'il ai été expressément noté lors du bornage comme appartenant au voisin.

La chose est en fait un plus compliquée (comme cela l'est souvent à la suite d'un héritage...).
Suite à un héritage, ma famille a perdu un vieu batiment ainsi qu'une maison et un petit terrain attenant aux 2 batisses, au sein de ma propriété actuelle, et qui a été acheté par un même propriétaire. Par la suite, le terrain et le batiment ont été vendus à une 1ère personne, et la maison à une autre. Aprés le bornage amiable, l'escalier dont il est question se trouve sur le terrain du propriétaire du batiment (auquel je laisse le passage puisque ce dernier est enclavé - accès à son batiment et terrain attenant). Par contre, il me semblait en effet normal de ne pas devoir le passage au propriétaire de la maison, dont l'escalier est donc chez le voisin, mais qui justifie surtout d'un accès par le rez de chaussée de sa maison.
Cela n'arrangerait pas ce voisin de perdre ce passage, puisqu'en fait il loue le rez de chaussé et l'étage à 2 personnes différentes (cela l'obligerait de ne louer sa maison qu'à une seule personne). A noter que la rénovation de l'appartement du rez de chaussé n'a pas été l'objet d'un permis de construire, et que cet appartement (ainsi que celui de l'étage) ne sont pas déclarés en temps que location...

philip a écrit:Merci pour votre réponse qui m'a été d'une grande aide. Je sais maintenant quels sont mes droits ; les textes de lois sont parfois trop imprécis (interprétation).

Je vous demande juste une précision sur une partie de votre réponse :

Un droit de passage peut bien s'acquérir par prescription trentenaire, mais à la condition express que le terrain soit enclavé.
Donc, ici, ce droit de passage ne peut pas être acquis par prescription trentenaire.

Je pensais qu'un droit de passage était acquis du moment qu'un terrain était enclavé?

Lorsqu'un terrain est enclavé, il faut obligatoirement trouver une solution pour le désenclaver.
En cas de jugement :
S'il n'y a pas de passage établi, c'est le juge qui dit où il doit se faire.
S'il y a un passage établi, mais qu'il est utilisé depuis moins de 30 ans, le juge décide si on garde celui-ci ou s'il faut en créer un autre ailleurs.
S'il y a un passage établi et utilisé depuis plus de 30 ans, alors le juge ne peut qu'enterriner celui-ci.

Je ne comprends pas bien la notion de prescription trentenaire lorsqu'un terrain est enclavé? Cela signifie peut-être que le passage n'est pas alors le moins pénalisable et le plus court sur le terrain voisin, mais celui qui était utilisé par le passé?

Exactement

La chose est en fait un plus compliquée (comme cela l'est souvent à la suite d'un héritage...).
Suite à un héritage, ma famille a perdu un vieux batiment ainsi qu'une maison et un petit terrain attenant aux 2 batisses, au sein de ma propriété actuelle, et qui a été acheté par un même propriétaire. Par la suite, le terrain et le batiment ont été vendus à une 1ère personne, et la maison à une autre. Aprés le bornage amiable, l'escalier dont il est question se trouve sur le terrain du propriétaire du batiment (auquel je laisse le passage puisque ce dernier est enclavé - accès à son batiment et terrain attenant). Par contre, il me semblait en effet normal de ne pas devoir le passage au propriétaire de la maison, dont l'escalier est donc chez le voisin, mais qui justifie surtout d'un accès par le rez de chaussée de sa maison.

Je comprend mieux la situation.
Clairement, vous n'avez pas à laisser passer les habitants de la maison.

Cela n'arrangerait pas ce voisin de perdre ce passage, puisqu'en fait il loue le rez de chaussé et l'étage à 2 personnes différentes (cela l'obligerait de ne louer sa maison qu'à une seule personne). A noter que la rénovation de l'appartement du rez de chaussé n'a pas été l'objet d'un permis de construire,

Ceci n'était pas nécessaire si le rez-de-chaussée servait déjà d'habitation. Une rénovation intérieure ne nécessite aucune formalité urbanistique.

Ceci n'était pas nécessaire si le rez-de-chaussée servait déjà d'habitation. Une rénovation intérieure ne nécessite aucune formalité urbanistique.

Sauf si le rdc de la maison était à l'origine une cave et non pas un espace habitable que l'on souhaite rénover ; non? Il faudrait à mon avis un permis de construire et l'on ne peut être sure que tout l'espace habitable que l'on souhaite créer pourra l'être (COS).

Que se passerait-il si le propriétaire vendait séparement ses 2 appartements à 2 propriétaires différents (le rdc ainsi que l'étage). Car dans ce cas précis, je ne pourrez pas demander au propriétaire de l'étage de l'habitation de passer chez le propriétaire du rdc...
Des recours sont-ils possible dans les 2 cas suivants : avec et sans contestation avant la vente (par lettre recommandée)?

philip a écrit:Sauf si le rdc de la maison était à l'origine une cave et non pas un espace habitable que l'on souhaite rénover ; non?

Ily a besoin d'un permis de construire pour changement de destination si l'espace rénové était une cave ou un garage, mais pas un cellier ou une buanderie.

Il faudrait à mon avis un permis de construire et l'on ne peut être sure que tout l'espace habitable que l'on souhaite créer pourra l'être (COS).

C'est exactement cela

Que se passerait-il si le propriétaire vendait séparement ses 2 appartements à 2 propriétaires différents (le rdc ainsi que l'étage). Car dans ce cas précis, je ne pourrez pas demander au propriétaire de l'étage de l'habitation de passer chez le propriétaire du rdc...

C'est l'article 684 du code civil qui règle cela.
Son second alinéa indique que seul un juge pourra déterminer si le passage devra être pris chez vous ou l'habitant du rez-de-chaussée.

Des recours sont-ils possible dans les 2 cas suivants : avec et sans contestation avant la vente (par lettre recommandée)?

Je crois qu'il faut dès maintenant exiger que vos voisins ne passent plus chez vous (ou vendre ce droit de passage si vous le souhaitez), tant que la maison est à 1 seul propriétaire. Car, étant seul propriétaire, il lui est tout a fait possible de relier les 2 niveaux de la maison par un escalier.