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Bonjour,

Depuis le 1er mars 2007, je suis propriétaire d'un appartement en copropriétés.
Ce jour là, le notaire, il dit au vendeur, il reste des travaux a payer, comme vu avec le syndic, je bloque 3800 euros sur la vente plus les autres frais.

Le notaire me dit : les charges sont trimestrielles du 1er janv au 31 mars.
Le vendeur recevera les charges a la fin du mois, c'est lui qui va les payer, donc vous devez lui payer aujourd'hui par chèque, ils sont de 130 euros. Auquel on a ajoute les 10/12 forfaitaires de la taxe fonciere. Je fais le chèque.

Mi mars. Je recois un courrier de quoi il y avait une affaire de probleme d'antenne au tribunal. Je n'etais pas au courant. En avril, je recois un autre courrier de quoi qu'un copropriétaire de 4 gros lots ne paient pas les charges depuis 2 ans et que l'affaire n'est pas des competence de TI mais du TGI.

Fin avril je recois les charges du 1er trimestre a payer! Du 29 decembre au 28 mars.

300 euros pour 1 mois. Le syndic a fait 1/3 des charges a payer pour ce lot. Je regarde, il y a les travaux, + les factures de charges de decembre/janvier et fevrier. Pas de charges pour le mois de mars. Je me renseigne aupres du président du conseil syndical, il me dit que c'est normal c'est au niveau informatique comptable, mais que mon compte va etre credité et que le compte du vendeur va etre débité. C'est juste une question d'ecriture. Je ne fais rien.

Y a 15 jours, je recois les charges du 29 mars au 28 juin. 900 euros pour 3 mois !! + rappel des charges du 1er trimestre. Je regarde le relevé, il y a des factures de janvier et février qui sont incluses(chauffage,nettoyage,etc...) + l'affaire des charges non payées.

J'ai oublié de préciser qu'avant j'etais locataire dans le meme immeuble et que j'avais 2 fois moins de surface. Je payé environ 40 euros de charge / mois. Donc j'avais estimé environ 100-110 euros de charges mensuelle.

Je vois le syndic, je lui dit : pkoi je dois payer les charges de copropriétés de l'ancien copropriétaires. Ils me dit que l'on hérite des charges dès que l'on est propriétaire. Meme les travaux si ce n'est pas marqué sur l'acte de vente ou compromis. Les charges non payées ou qui sont démandées après la signature malgré qu'elles concernent le vendeur, c'est à l'acquereur de payer! Imaginez : une facture de chauffage de janvier reclamé en aout, je dois la payer! Bizarre. Le mec du syndic me dit voyez avec le notaire pour faire le necessaire.

J'envoie une lettre au notaire avec les charges affectant le vendeur. Elle me dit qu'elle comprends rien. Et que les travaux jedois pas les payer, car le vendeur les a payer. Qu'elle a déjà fait la lettre au syndic. De voir avec le syndic.

Encore un match de ping-pong.

En plus, je lui dis que sur mars, il n'y a aucune charge me concernant, donc je demande le remboursement. Elle me dit : non. Je lui dis que toutes les charges demandées au 1er trimestre sont les charges jusqu'au 28 fevrier donc je n'étias pas propriétaire. Meme pour les charges du 2nd trimestre, chauffage + entretien de fevrier je ne les pas à payer. En plus déjà payé en tant que locataire.

Elle dit qu'elle ne peut rien faire.

Je voulais savoir, si c'est deja arrive à quelqu'un ?
Qui a raison? Que dois-je faire ? Est-ce normal que payer les charges qui sont avant mon acquision?

Avec mes remerciements.

Bonjour,


C'est votre notaire qui n'a pas bien fait son travail

Le vendeur est tenu de payer les charges liquides (dont le montant est déterminé) et exigibles au moment de la vente, que les travaux aient été ou non réalisés. L'acheteur paie les charges devenues exigibles après la vente, même si les travaux ont été votés avant la vente.
Donc, si l'assemblée générale vote l'exécution de travaux avant la vente avec un échéancier pour les paiements, tous les appels de fonds postérieurs à la vente seront payés par l'acheteur.
Cela étant, tous les arrangements et les accords sont possibles entre le vendeur et l'acheteur. Ce genre de situation fait généralement partie intégrante de la négociation sur le prix. Cet accord doit être repris dans le contrat de vente. Toutes les précautions à ce sujet doivent d'ailleurs être prises car l'accord n'est pas opposable au syndic (autrement dit, à défaut de paiement, ce dernier est en droit de se retourner contre la partie qui doit s'acquitter, selon la loi, des sommes à payer).

Très intéressant à lire :
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L’acheteur d’un logement en copropriété doit être pleinement informé du montant des charges qui grèvent le lot à acquérir.

L’information de l’acquéreur

Avant la signature de la promesse de vente, l’acquéreur doit recevoir une information détaillée sur la situation financière du lot qu’il va acquérir. En pratique, c’est le notaire chargé de l’opération qui rassemble les renseignements nécessaires et les transmet à son client.

Le décompte est établi par questionnaire. Le notaire adresse au syndic de l’immeuble un questionnaire sur l’état des dettes et des créances affectant le lot. Le syndic lui retourne le document dûment rempli et précise pour l’exercice en cours:
- le montant total des charges du logement;
- le montant des charges déjà réclamées et celles qu’ayant pas encore fait l’objet d’un appel de fonds;
- les sommes à acquitter par le vendeur dans les semaines ou le mois à venir.

Le montant total des charges défini par le syndic n’a qu’un caractère indicatif. Il pourra être, le cas échéant, réévalué jusqu’à l’acte définitif de vente, notamment si des travaux urgents sont prévus dans l’immeuble.

Le copropriétaire vendeur peut contester l’évaluation en adressant au notaire une lettre recommandée avec accusé de réception. Faute d’arrangement amiable, il pourra le cas échéant, engager une procédure judiciaire en contestation. Cette action a lieu devant le tribunal d’instance, si les sommes litigieuses sont inférieures à 7.600 euros et, devant le Tribunal de grande instance, si elles dépassent ce montant.

La répartition des charges fixée par la loi

Vendeurs et acquéreurs peuvent se conformer aux règles de répartition légale ou bien prévoir, de partager les dépenses par arrangement amiable.

Le vendeur doit acquitter les dépenses «certaines liquides et exigibles» avant la notification de la vente au syndic. Il s’agit, par exemple, du montant d’une provision pour travaux, déjà ratifié par l’assemblée générale, ou de charges dont la date de paiement est atteinte ou dépassée. Peu importe que les travaux soient réalisés après le départ du vendeur. Si le copropriétaire vendeur est marié, il est seul débiteur des charges afférentes au logement, s’il lui appartient en propre. En revanche, les deux époux sont conjointement redevables des charges, si le logement est un bien de la communauté.

L’acquéreur paie les provisions des charges devenues exigibles après notification de la vente. C’est donc la date d’exigibilité de la créance qui constitue le critère de distinction.

La nature des charges est prise en compte

En pratique, le partage des frais entre vendeurs et acquéreurs tiendra compte de la nature des charges. La répartition des charges de gestion (frais d’ascenseur, loge du gardien…), est calculée au prorata du temps durant lequel le logement a été successivement occupé par le vendeur et l’acquéreur. Exemple: lorsque les charges sont payables par trimestre, l’acquéreur qui a occupé le logement pendant une période de 15 jours sur le trimestre à échoir devra payer 15/90e de la facture.

Le vendeur doit acquitter les appels de fonds réclamés antérieurement à la vente. Dans une opération où la signature de la promesse de vente est prévue le 15 décembre 2002 par exemple et où l’échéance des appels de fonds était fixée au 15 septembre 2002, c’est au vendeur de payer les travaux dont le montant était chiffré avant la signature de l’acte. L’acquéreur de son côté paiera le montant des sommes réclamées après l’acquisition.

Fixer la répartition par accord amiable

L’acquéreur et le vendeur peuvent se mettre d’accord sur une répartition des frais autre que celle qui est prévue par la loi. Il est prudent dans ce cas, de prévoir dans une convention datée et signée les modalités du partage. Les parties seront ensuite tenues de respecter les engagements pris. Cependant, l’accord n’est pas opposable au syndic. Si l’acquéreur ou le vendeur ne paie pas sa dette, le syndic est autorisé à exercer un recours contre le débiteur désigné par la loi.

L’attestation de paiement libère le vendeur

Le vendeur qui règle les sommes mises à sa charge reçoit du syndic un certificat attestant qu’il est libre de toute obligation financière. Le notaire est alors habilité à verser le prix du logement entre les mains du vendeur.
Faute de paiement, le syndic peut s’opposer au versement du prix et, en dernier lieu, faire prélever par voie judiciaire le montant de la dette due par le vendeur sur le prix de la transaction.

Les obligations de l’acquéreur en cas de vente sur saisie

A l’occasion d’une vente sur saisie, il était tentant de mettre à la charge de l’acquéreur (l’adjudicataire), le paiement des arriérés de charge dont le copropriétaire restait redevable. En 1995, la Cour de cassation a mis un frein à cette pratique en autorisant l’adjudicataire à demander la nullité de la clause après la vente. Aujourd’hui, la Haute Juridiction (Cour de cassation, 2e chambre civile, 18 février 1999) soutient la position contraire! L’acquéreur est libre d’enchérir ou de ne pas enchérir. Mais, s’il achète, il doit supporter les éventuels arriérés de charge, en plus du prix de vente, dès lors que le cahier des charges prévoit ce paiement.

Ascenseurs: attention à la facture!

Même si la TVA est passée à 5,5% pour les travaux, cette diminution risque de ne pas être répercutée sur le montant des frais liés aux ascenseurs! Les «ascensoristes» majorent aujourd’hui leur contrat de maintenance de 6 à 8% en invoquant les contraintes liées au 35 heures!Mais, les copropriétaires doivent savoir qu’ils ne sont pas tenus d’accepter cette majoration. Les professionnels ne peuvent pas en effet appliquer une augmentation supérieure à celle prévue au contrat (réponse ministérielle parue au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 14/08/2000).


Morgane.

Merci.

Je ne trouve pas normal que l'acquereur doit payer des factures auxquelles la periode concerne le vendeur.

Par exemple : la facture de chauffage du mois de fevrier qui est demandé en juin ou alors la facture d'entretien de l'immeuble.

Cdt.

Nicolas.