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Subdivision d'une parcelle dans un lotissement en vue d'une vente . superficie inférieure au règlement de copropriété
6 juin 2008
I. CONDITIONS DE DIVISION D’UN LOT DANS UNE COPROPRIÉTÉ

Certains règlements de copropriété comportent des clauses qui tendent à restreindre l’exercice du droit pour les copropriétaires à disposer de leurs lots, en le subordonnant à diverses conditions telles que :

- l'obligation d'obtenir l'agrément de l'assemblée générale avant de procéder à la vente, ou d'accorder un droit de préférence aux autres copropriétaires,

- l'interdiction de diviser les lots ou de céder les locaux accessoires à des personnes étrangères à la copropriété.

Pour être légales de telles clauses, en raison même de leur objet, ne peuvent figurer que dans les règlements de copropriété préalables, auxquels chacun a adhéré lorsqu'il est devenu copropriétaire.

Par ailleurs, si de telles restrictions au droit de disposition étaient admises avant la loi du 10 juillet 1965 relative à l’épargne-logement, depuis l’entrée en vigueur de cette loi, le principe est que : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. » (article .

L'application de cette disposition a conduit les tribunaux à apprécier beaucoup plus strictement les conditions de validité de telles clauses restrictives et a donné lieu à une abondante jurisprudence.

L’interdiction de division d’un lot peut se présenter sous deux formes:

1) Clauses restrictives dans le règlement de copropriété

S'agissant d'interdire au copropriétaire de diviser son lot, la jurisprudence n'en admet le bien-fondé que dans des cas exceptionnels, lorsqu'il est évident que la division entraînerait d'incontestables inconvénients pour les copropriétaires (CA Paris, 29 mai 1992).

La validité d'une clause interdisant la division d'un lot doit s'apprécier en fonction des circonstances et du niveau social des occupants.

Ainsi, a été jugé licite la clause du règlement interdisant la division des lots, eu égard à la destination de l'immeuble dont le standing se trouverait compromis par l'augmentation des résidents si cette division était permise (CA Paris, 24 sept. 1997), soulignant que l'interdiction a pour finalité de conserver à l'immeuble son caractère résidentiel et son standing auquel porterait gravement atteinte une augmentation des occupants, la réduction de la surface des appartements et les nuisances qui en résulteraient.

De même, la clause d'un règlement de copropriété stipulant que les lots ne pourront, en aucune façon, être divisés soit pour la vente, soit pour la location, qui traduit manifestement la volonté de conserver à la copropriété un caractère résidentiel avec un groupe d'appartements spacieux, dans un cadre calme, dégagé et verdoyant, d'aspect familial, entre cour et jardin, avec un bâtiment plus modeste en bordure de voie publique, au sein d'un quartier très recherché, comme l'étaient autrefois certains hôtels particuliers, est justifiée par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation (CA Paris, 19 juin 1985 confirmé par Cour Cass. 3e civ., 6 mai 1987 ).

2) Division soumise à l'autorisation de l'assemblée générale

Sans interdire la division de lot, le règlement de copropriété peut la subordonner à l'autorisation de l'assemblée générale.

Dans ce cas, l’assemblée générale ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire pour s'opposer à la division ; son éventuel refus ne saurait être justifié qu'à la condition de démontrer que l'opération serait contraire à la destination de l'immeuble selon les critères retenus par les tribunaux (Cass. 3e civ., 5 juill. 1989, Cass. 3e civ., 26 mai 1994 , Cass. 3e civ., 4 mai 1995).

Par suite, le copropriétaire auquel l'assemblée générale opposerait un refus d'autoriser la division peut déférer en justice la décision négative en vue d'en obtenir l'annulation.

Il peut également passer outre à ce refus, mais au risque de voir le syndicat le poursuivre en justice pour obtenir le rétablissement de la situation antérieure si le tribunal estime la division incompatible avec la destination de l'immeuble.

Un autre copropriétaire opposant ou défaillant peut en appeler au tribunal pour qu'il annule la décision d'autorisation s'il estime que la division des locaux va à l'encontre de la destination de l'immeuble.

Dans tous les cas, il est donc préférable d’obtenir l’accord de l’assemblée générale.

En effet, à partir du moment où l'assemblée générale a décidé d'autoriser la division elle ne peut ensuite revenir sur sa décision lorsqu'un copropriétaire entend ultérieurement procéder au fractionnement de son lot, au motif que l'opération porterait atteinte à la destination de l'immeuble (Cass. 3e civ., 9 janv. 1985).

Ainsi, dans la mesure où le règlement de copropriété comporte des clauses limitant ou interdisant la division de lot, le copropriétaire qui entend néanmoins subdiviser son lot doit au préalable soumettre son projet à l'approbation de l'assemblée générale qui doit statuer à l'unanimité pour autoriser une opération en contradiction avec une interdiction licite de subdivision (CA Paris, 18 févr. 1999).

Pour apprécier la faculté de diviser un lot, le juge détermine les conséquences que cette division impliquerait si elle était laissée à la discrétion de chacun.

Dans la mesure où le fractionnement entraînerait manifestement des conséquences défavorables à l'égard du cadre de vie des copropriétaires sur le maintien duquel ils sont en droit de compter (notamment en raison d'un accroissement inopiné des occupants), la limitation au droit de diviser se trouve justifiée puisqu'elle a bien pour finalité la sauvegarde de la destination de l'immeuble. Dès lors, le critère à retenir est principalement le standing de l’ensemble foncier.

Les limitations au droit de diviser peuvent sont souvent admises dans le cas d'un ensemble composé d'un petit nombre d'unités et dont les parties communes et éléments d'équipement commun ont été adaptés aux besoins d'un nombre limité d'occupants ;

Elles sont moins souvent acceptées dans le cas d'un ensemble plus modeste où un surcroît de population n'apparaît pas comme un facteur certain d'une aggravation de la situation des occupants.

II. CAS DES LOTISSEMENTS

Les lotissements répondent à une réglementation spécifique. Le fait que les documents du lotissement prohibent les subdivisions de lots ne constitue pas un obstacle dirimant pour procéder à une nouvelle division au sein du lotissement.

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

· L'interdiction peut notamment être levée par mise en oeuvre de la procédure de modification prévue à l'article L. 442-10 du Code de l'urbanisme (1) (inséré par ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005) :

Article L 442-10 du code de l’urbanisme

Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.

Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible.

· Au-delà de cette possibilité de modification, l’article L. 442-11 du code de l’urbanisme précise que le lotissement peut aussi se retrouver de facto soumis aux seules règles du PLU au-delà de 10 ans.

Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

Toutefois, lorsqu'une majorité qualifiée de colotis a demandé le maintien de ces règles initiales (règles de majorité identique à celles de l’article L. 442-10 du code), elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.

Il faut noter que ces dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis qui ont été définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

· Si l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement , l'autorité compétente peut aussi , après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu (article L 442-11).

Toutefois, dans ce cas, un décret non encore publié doit fixer les conditions dans lesquelles les modifications aux divisions des propriétés et les subdivisions de lots provenant eux-mêmes d'un lotissement sont assimilées aux modifications des règles d'un lotissement prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 pour l'application de ces dispositions.

Dans l’attente de ces précisions règlementaires, on notera que la jurisprudence a considéré que :

- la construction sur un même lot par les deux membres d’une famille, propriétaire en indivision, de deux maisons d'habitations destinées à devenir la propriété exclusive et particulière de chacun d'eux, implique nécessairement une division en jouissance du sol et constitue donc une subdivision de lot, dont la réalisation est subordonnée à la mise en oeuvre d'une procédure de modification, conformément à l'article R. 315-48 (ancien ) du Code de l'urbanisme (CAA Nantes, 31 mai 1995, SNC Les Rouges Gorges ) ;

- la subdivision d'un lot en deux terrains est assimilée à une simple modification du lotissement et peut être réalisée par le propriétaire du lot avec l'accord de la majorité qualifiée des colotis et l'arrêté d'approbation de l'autorité administrative compétente (CE, 12 févr. 1990, Sté en participation Kron Delcamp) ;

- quelles que soient les modalités de la subdivision, la mise en oeuvre soit de la procédure de modification, soit de la procédure d'autorisation de lotir s'impose même si la subdivision a été initialement autorisée au dossier de lotissement (CE, 12 févr. 1990, Cne de Montgenèvre et SCI "Le Village aux toits blancs").

- dans le cas où une subdivision de lots, assimilée par le Code de l'urbanisme à une modification soumise à l'autorisation préalable de l'autorité administrative aurait été réalisée sans cette autorisation, l'administration doit refuser la délivrance de l'autorisation de construire sur les lots issus de la subdivision, nonobstant la conformité du projet au document d'urbanisme (CE, 12 févr. 1990, Sté en participation Kron Delcamp).

En conséquence , sauf dans le cas où les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement sont devenus caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir et si le lotissement est bien couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu n’imposant pas de surface minimum incompatible avec le projet concerné, il convient d’obtenir l’accord préalable d’une majorité qualifiée de copropriétaires avant d’envisager une vente de parcelle.

A défaut le propriétaire concerné prend le risque de poursuites judiciaires de la part des autres copropriétaires ou de l’assemblée syndicale, notamment en vue de dommages-intérêts.

(1) L'ordonnance nº 2005-1527 devait entrer en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007. Le décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007, en son article 26 a fixé cette date au 1er juillet 2007mais, l'article 72 de la loi nº 2007-209 du 19 février 2007a reporté la date limite d'entrée en vigueur au 1er octobre 2007.

Source : senat.fr