Forum immobilier de cologimmo.com

Bonjour,

Je me trouve dans une situation assez particulière et j'aurais besoin de conseils quand aux solutions s'offrant à moi.

J'ai signé au 1er octobre 2005 un contrait de bail d'habitation pour un studio dont le loyer s'élevait à 660 euros auquel s'ajoutait 45 euros de charges. J'ai fourni en guise de caution un chêque de 1110 euros.
Suite à un changement professionnel, j'ai donné congé à mon bailleur le 18 mai 2007. Mon propriétaire souhaitant faire quelques travaux avant l'arrivée du nouveaux locataire (à savoir le 18 août 2007, dès la fin de mon préavis de 3 mois), l'état des lieux de sortie (à la suite duquel j'ai remis mes clés) s'est déroulé à sa demande le 3 août 2007.
Je viens seulement de recevoir le chêque de restitution de ma caution le 23 novembre dernier (Les 2 mois autorisés étant largement dépassés). La date figurant sur le chêque est le 18 octobre 2007 mais l'accusé de réception de ce chêque est bien daté du 23 novembre 2007.
Le montant de ce chêque est de 200 euros. Me sont ainsi déduits :

- 330 euros correspondant au loyer impayé du 3 août 2007 au 18 août 2007.

- 340 euros de décompte des charges (30 euros pour les 3 mois de 2005, 100 euros pour 2006 et enfin 110 euros pour les 7 mois de 2007). Je n'ai jamais reçu de demande de paiement de ses charges avant.

- 240 euros de provision pour le remplacement d'un fenêtre suite à des dégats des eaux dont je n'étais absolument pas responsable. Après avoir consulté la société d'assurance responsable du dossier, elle m'a assuré que ces frais ne m'incombaient pas.

Je suis un peu perdu dans cette situation et j'aurais aimé être éclairci sur la justification de ses déductions.
De plus en ce qui concerne le décompte des charges, n'aurais je pas du recevoir une demande de régularisation chaque années ? Puis je quand même en l'absence de cette demande consulter les pièces justificatives dans le mois conformément à l'art. 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Enfin quels sont mes recours possible face à la violation de mon bailleur des délais de restitution du dépôt de garanti prévue par l'art. 22 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation.

Merci d'avance pour vos conseils.
Cordialement

Bonjour,

Q :
---
- 330 euros correspondant au loyer impayé du 3 août 2007 au 18 août 2007.

R :
----
Aux termes de l’article 15-I, alinéa 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lorsque le locataire donne congé, il est redevable du loyer et des charges concernant toute la durée du délai de préavis sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Tant que L'appartement n'a pas été louer vous êtes redevable du loyer ( au prorata ) jusqu'à la fin du préavis .

Jurisprudence :

------------------------------------------------------------------------------------

Après avoir donné congé au mandataire du bailleur, les locataires avaient restitué les clés avant l’expiration du délai de préavis. Se voyant réclamer des loyers jusqu’à la date d’expiration normale du bail, les locataires soutenaient que l’acceptation de la remise des clés, qui caractérise la rupture des liens locatifs, ce que ne pouvait ignorer le mandataire du bailleur en sa qualité de professionnel, valait renonciation au bénéfice des loyers restant à échoir sur la période de préavis légal.

Le Tribunal d’instance avait donné raison au locataire. La décision est cassée au motif que "la seule acceptation de la remise des clés qui n’établit que la libération des lieux, ne suffisait pas à caractériser la renonciation non équivoque du mandataire du bailleur aux loyers dus par le locataire jusqu’au terme du délai de préavis" (Cour de cassation. 3e chambre civ., 1er juillet 2003).

La remise des clés ne suffit donc pas. Il convient de prouver que de nouvelles personnes ont occupé les lieux, à titre de locataire, à une date antérieure au terme du délai de préavis.

-------------------------------------------------------------------------------------


Q :
----
340 euros de décompte des charges (30 euros pour les 3 mois de 2005, 100 euros pour 2006 et enfin 110 euros pour les 7 mois de 2007). Je n'ai jamais reçu de demande de paiement de ses charges avant.

R :
----

Votre bailleur est en droit de vous réclamer une régularisation des charges remontant jusqu'à 5 ans en arrière avec justificatif bien sure ( factures ) .

La régularisation des charges locatives

Le paiement
Les charges récupérables, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat, sont payées par le propriétaire pour le compte du locataire. En application de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux à usage d'habitation, le bailleur peut demander au locataire le remboursement de ces dépenses au locataire soit une fois par an soit sous forme de versement de provisions pour charges tous les mois ou tous les trimestres, c'est-à-dire d'avances payables en même temps que le loyer.
Le locataire est ainsi tenu de verser régulièrement à son bailleur le montant du loyer, ainsi que les charges correspondant à une avance sur ces frais annexes à la location. Ces demandes de provisions doivent être justifiées, ce qui exclut les forfaits de charges ou les loyers tout compris. Cette avance est en général calculée au regard des charges de l'année antérieure.
Le paiement définitif est régularisé au moins annuellement sur justification du propriétaire des charges réellement assumées.

La régularisation
Si les charges sont payées par provision, une régularisation annuelle doit être effectuée pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles.
Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire :
- le décompte par nature des charges,
- les quantités consommées pour l'eau et l'énergie,
- dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.
Les pièces justificatives des charges (factures, contrats de fournitures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l'envoi du décompte des charges.
Le locataire peut consulter le détail des dépenses soit auprès du bailleur, soit auprès du syndic, si l'immeuble est en copropriété.
Les litiges relatifs aux charges peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation.
La régularisation des charges par le propriétaire peut être demandée, pendant cinq ans.

La récupération
Le bailleur dispose d'un délai d'un délai de 5 ans, en application de l'article 2277 du Code civil, pour demander à son locataire la régularisation des charges ou exiger le paiement des charges impayées. Ce dernier dispose quant à lui d'un délai de 30 ans pour réclamer au bailleur des charges que celui-ci aurait indûment perçues. C'est la prescription trentenaire qui prend alors le pas sur la prescription quinquennale.



Q :
----
- 240 euros de provision pour le remplacement d'un fenêtre suite à des dégats des eaux dont je n'étais absolument pas responsable. Après avoir consulté la société d'assurance responsable du dossier, elle m'a assuré que ces frais ne m'incombaient pas.


R :
---

Est ce qu'il y a eu une déclaration de dégât des eaux ? qui est responsable ?

L' assurance des locataires ne couvre dans le meilleur des cas que les dommages causés à leurs meubles et leurs effets personnels, ainsi que leur responsabilité pour les dommages causés aux tiers. Elle ne couvre jamais les dommages immobiliers ( causés au gros oeuvre, aux équipements fixes et plus généralement à tous les composants non amovibles tels que les peintures, revêtements collés, etc ). Ces derniers éléments sont couverts par l'assurance de l'immeuble, souscrite par le propriétaire s'il s'agit d'un pavillon ou d'un immeuble collectif lui appartenant en entier, ou bien par le syndic dans la cas d'un immeuble en copropriété.


Q :
---

Enfin quels sont mes recours possible face à la violation de mon bailleur des délais de restitution du dépôt de garanti prévue par l'art. 22 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation.


R :
---
Le propriétaire a deux mois à compter de la restitution des clés par son locataire pour lui rendre le dépôt de garantie (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà, la somme produit des intérêts au taux légal (2,95% en 2007) au profit du locataire.

Ce taux est calculé annuellement. Si le montant du dépôt de garantie est égal à 1320 € :

1110 x 2,95 %
------------------ = (environ) 0,089 € / jour de retard
365jours

par jour de retard. Si mes calculs sont exacts...
365
Donc c'est pas énorme....alors est ce que ça vaut le coup de se compliquer la vie !!!

Bonjour,

Tout d'abord je tiens à vous remercier pour votre réponse si rapide qui m'a eclairci sur plusieurs points.

En ce qui concerne la provision sur la fenêtre qui m'a été retirée de la caution, je me dois de vous préciser les faits. Suite à une fuite d'eau (dûe à la vetusté des tuyauteries) les pompiers ont été dans l'obligation de forcer ma fenêtre afin d'intervenir. Face à ses dégats l'expert envoyé par l'assurance a établit que les frais de réparation devaient être pris en charge par l'assurance du propriétaire. Or ce dernier m'a retiré ce montant de ma caution au motif de la réparation de cette fenêtre.
J'aimerais connaître les recours qui s'offrent à moi afin de récupérer cette somme si mon propriétaire refuse un accord a l'amiable.

Cordialement

Je pense que vous n'êtes nullement responsable de la fracture de votre fenêtre par les pompiers à cause aux dégât des eaux qui sont dues à la vétusté de l'installation, ceci est pris en charge par l'assurance du propriétaire .

Il est conseillé de faire une mise en demeure (lettre recommandée AR avec la mention "mise en demeure", indiquant avec précision les sommes réclamées, et laissant un délai de huitaine pour y déférer).

Dans la mesure où le propriétaire ne s'est pas laissé raisonner, vous êtes en droit de saisir le tribunal aux fins d'obtenir une condamnation à rembourser la part du dépôt de garantie retenue indûment, ou si celui-ci ne suffit pas, le surplus des indemnités auxquelles vous avez droit. La procédure de "déclaration au greffe" vous dispense d'une assignation (qui dans la pratique nécessite le recours à un avocat) et permet de faire convoquer les parties adverses par le greffe : il faut s'adresser pour cela au greffe du tribunal d'instance du lieu de l'immeuble et formuler les réclamations en joignant les pièces justificatives.

[quote="cologimmo"]La récupération
Le bailleur dispose d'un délai de 5 ans, en application de l'article 2277 du Code civil, pour demander à son locataire la régularisation des charges ou exiger le paiement des charges impayées. Ce dernier dispose quant à lui d'un délai de 30 ans pour réclamer au bailleur des charges que celui-ci aurait indûment perçues. C'est la prescription trentenaire qui prend alors le pas sur la prescription quinquennale.[/quote]

Bonjour, je sais que ce post date un peu, mais le sujet reste malheureusement d'actualité...
Pourriez-vous m'indiquer le texte de loi qui précise : "la prescription trentenaire prend alors le pas sur la prescription quinquennale" en ce qui concerne les locataires ?
Merci pour votre prompte réponse.

Bonjour,

"Ce dernier dispose quant à lui d'un délai de 30 ans pour réclamer au bailleur des charges que celui-ci aurait indûment perçues. C'est la prescription trentenaire qui prend alors le pas sur la prescription quinquennale."

Oups !!! Cette loi a changé en 2005

Les bailleurs disposent de 5 ans pour récupérer les loyers et charges soumis à une prescription quinquennale
Le délai de 5ans s’applique aussi bien aux bailleurs qu’aux locataires
La récupération de loyers ou de charges constitue souvent un point litigieux dans les rapports locatifs. Depuis l'entrée en vigueur le 20 janvier 2005 de la loi de cohésion sociale, le locataire et le bailleur sont désormais soumis au même régime : ils disposent d'un délai de 5 ans pour obtenir le remboursement des sommes qui leurs sont dues .
Auparavant seul le bailleur pouvait pour se faire rembourser les sommes dues pendant 5 ans. Quant au locataire, exception faite d'une location régie par la loi de 1948 ou conclue dans le régime HLM, il disposait d'un délai de 30 ans pour réclamer les sommes payées en trop. « Dans ces conditions, un locataire pouvait, avant le 20.1.2005 réclamer à son propriétaire tous les loyers ou charges injustifiés depuis 1975 », explique-t-on à l'Association nationale d'information sur le logement. Et d'ajouter «le locataire pouvait jusqu'en 2034 réclamer des sommes au titre de l'année 2004 »
Les bailleurs disposent de 5 ans pour obtenir les charges ou les augmentations de loyer non réclamés, à leurs locataires. Loi n° 2005-32, 18 janvier 2005, art. 113, II




Article 2277


(Loi n° 71-586 du 16 juillet 1971 Journal Officiel du 17 juillet 1971)(Loi du 18 janvier 2005 art. 113)


Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :
Des salaires ;
Des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ;
Des loyers et des fermages et des charges locatives ;
Des intérêts des sommes prêtées,
et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.
Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives

[quote="cologimmo"]Bonjour,

"Ce dernier dispose quant à lui d'un délai de 30 ans pour réclamer au bailleur des charges que celui-ci aurait indûment perçues. C'est la prescription trentenaire qui prend alors le pas sur la prescription quinquennale."

Oups !!! Cette loi a changé en 2005[/quote]

Merci pour votre prompte réponse, mais juste en passant : votre post datait de décembre 2007 donc DEUX ANS APRES que cette fameuse loi ait malheureusement changé.....