Bonjour,
prego1 a écrit:1er problème, le loyer d'Avril :
Début Avril, je contacte ma propriétaire pour calculer le loyer d'Avril. Celle-ci veut que je paye mon loyer au complet prétextant que ça n'est pas un hotel et qu'on paye le mois complet.
Rien ne figure sur le bail mais selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989... le loyer doit être calculé au pro rata... soit 21/30 de mon loyer (21 avril / 30 jours en avril).
Le loyer est réglé au prorata du nombre de jours.
Loi de 89, Article 15:
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.http://vosdroits.service-public.fr/part ... ion&l=N289prego1 a écrit:2ème problème, charges locatives :
J'habite l'appartement depuis le début de l'année 2009 et ma propriétaire n'a jamais régularisé les charges. Elle a "botté en touche" quand je lui en ai parlé. Comme c'est ma première location, je ne savais pas trop comment ça fonctionné, je m'en suis rendu compte en naviguant dans le forum cette semaine.
Le paiement
Les charges récupérables, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat, sont payées par le propriétaire pour le compte du locataire. En application de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux à usage d'habitation, le bailleur peut demander au locataire le remboursement de ces dépenses au locataire soit une fois par an soit sous forme de versement de provisions pour charges tous les mois ou tous les trimestres, c'est-à-dire d'avances payables en même temps que le loyer.
Le locataire est ainsi tenu de verser régulièrement à son bailleur le montant du loyer, ainsi que les charges correspondant à une avance sur ces frais annexes à la location. Ces demandes de provisions doivent être justifiées, ce qui exclut les forfaits de charges ou les loyers tout compris. Cette avance est en général calculée au regard des charges de l'année antérieure.
Le paiement définitif est régularisé au moins annuellement sur justification du propriétaire des charges réellement assumées.
La régularisation
Si les charges sont payées par provision, une régularisation annuelle doit être effectuée pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles.
Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire :
- le décompte par nature des charges,
- les quantités consommées pour l'eau et l'énergie,
- dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.
Les pièces justificatives des charges (factures, contrats de fournitures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l'envoi du décompte des charges.
Le locataire peut consulter le détail des dépenses soit auprès du bailleur, soit auprès du syndic, si l'immeuble est en copropriété.
Les litiges relatifs aux charges peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation.
La régularisation des charges par le propriétaire peut être demandée, pendant cinq ans.
La récupération
Le bailleur dispose d'un délai d'un délai de 5 ans, en application de l'article 2277 du Code civil, pour demander à son locataire la régularisation des charges ou exiger le paiement des charges impayées. Ce dernier dispose quant à lui d'un délai de 30 ans pour réclamer au bailleur des charges que celui-ci aurait indûment perçues. C'est la prescription trentenaire qui prend alors le pas sur la prescription quinquennale.
Source : © directgestion.fr
prego1 a écrit:3ème problème, l'entretien de la chaudière :
L'entretien de la chaudière est à faire tous les ans. La chaudière a été changée au début de ma location (en mars 2009) car elle était tombée en panne (je suis resté 3 semaines sans chauffage...). Le dernier entretien a été fait en décembre 2010 et est valable 1 an (c'est ce qui est écrit sur la facture). La propriétaire me demande de le refaire avant de partir ou de me l'imputer de ma caution. Je vous avouerai que je ne sais pas qui a raison sur ce point.
Article R224-41-7
Créé par Décret n°2009-649 du 9 juin 2009 - art. 1
L'entretien doit être effectué chaque année civile (Année allant du 1er janvier au 31 décembre.
), par une personne remplissant les conditions de qualification
professionnelle prévues au II de l'article 16 de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la
promotion du commerce et de l'artisanat.
En cas de remplacement d'une chaudière ou d'installation d'une nouvelle chaudière, le premier entretien doit être effectué au plus tard au cours de l'année civile suivant le remplacement ou l'installation.
Donc votre bailleur a raison. Concernant la validité d'un an, le certificat est établit et est demandé par l'assureur de l'habitation. Donc si pas de certificat
annuel spécifiant le bon fonctionnement de la chaudière et pépin, l'assurance cherchera des poux.
prego1 a écrit:4ème problème, l'état des lieux :
Ma propriétaire souhaite que je paie mon loyer au complet en Avril, elle me propose (m'impose plutôt) de faire l'état des lieux le dernier jour du mois (pour justifier le loyer complet). Je ne sais pas qu'elle recours j'ai... je voudrais faire l'état des lieux le 21... ou avant mais elle ne veut pas. Son objectif est de me faire payer jusqu'au bout. J'ai pensé à renvoyer les clés de l'appartement le 21 Avril pour justifier que je n'y habite plus.
La loi exige qu'un préavis de départ soit signifié au propriétaire, 3 mois avant la date arrêtée.
Pour que votre préavis de départ soit pris en compte par le propriétaire il faut respecter la procédure suivante :
Faire parvenir au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception.
La date de fin de bail est calculée selon la date à laquelle le propriétaire reçoit le recommandé.
Ex : vous souhaitez quitter votre logement le 21 Avril 2011, il faut alors que votre propriétaire reçoive votre préavis avant le 21 Janvier 2011 c'est qui est le cas et vous ne paierez le loyer que du 1 avril 2001 au 21 avril 2011.
Le loyer est du jusqu'au dernier jour du préavis,
ou jusqu'à la date de restitution des clés si dépassement du préavis....
Il me semble que vous êtes en droit d'exiger que cet état des lieux de sortie puisse être fait dans les 2 à 3 jours autour de la date officielle d'expiration du préavis. Il me semble que si vous adressez un nouveau recommandé à votre propriétaire pour exiger un rendez-vous plus proche de la date d'expiration du préavis, il ne peut pas s'y soustraire et c'est lui qui devient contraint à assumer les frais d'un huissier s'il ne peut pas se faire représenter par un autre moyen. Si c'était vous qui demandiez à reporter la date d'état des lieux de sortie, ce serait différent et il serait parfaitement normal que vous payez le loyer jusqu'à votre départ effectif, sachant que ce ne serait plus un loyer mais une indemnité d'occupation, entre la date de fin de préavis et la date de départ effectif. En tout état de cause les clés se rendent à l'issu de l'état des lieux de sortie et à nul autre moment.
Rien ne vous interdit de tenter de négocier pour offrir votre "dérangement de revenir le 30 avril" en contrepartie d'une indemnité d'occupation, toutes charges comprises, égale à rien du tout pour la période entre la date d'expiration et la date de l'état des lieux effectif. Car déjà, cette proposition va vous engendrer des frais : revenir, poursuite de l'assurance pendant 2 semaines
Le bailleur doit faire procéder à l'état des lieux au plus tard le dernier jour de votre préavis. Pour info, ce que dit l'ADIL d'une situation similaire :
"si la date d'état des lieux a été fixée par l'agence postérieurement à votre fin de préavis, la date de remise des clés n'est donc pas de votre fait et vous pourriez contester le paiement des 9 jours de loyers."
Attention toutefois, c'est bien à vous de prendre rendez-vous avec le bailleur pour l'EDL, la lettre de congé n'étant pas en elle-même une demande de rendez-vous.
Vu votre proprio, n'oubliez-pas de lui faire votre demande par écrit (si possible LRAR) en demandant un rendez-vous avant le 21 avril. Vous pourrez alors prouver que vous vous y êtes pris suffisamment tôt pour la demande de rendez-vous.
