de cologimmo » Mar Avr 22, 2008 4:16 pm
Bonjour,
Du moment que vous possédez les quittances et les preuves de prélèvements sur votre compte bancaire vous pouvez dormir tranquille, il ne peut rien vous réclamer.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
Article 21 - Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit au bail et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
En ce qui concerne " petits problèmes dans l'appart' qui ne sont toujours pas réglés ", s'ils sont mentionnés sur l'état des lieux d'entrer, le bailleur est tenu de les faire réparer .
A lire :
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Obligations du bailleur pour l'entretien,
les réparations et la garantie des vices et défauts
de la chose louée
Ces obligations s'appliquent aux logements locatifs appartenant à des bailleurs privés, des organismes HLM ou des logements communaux
L'obligation d'entretien
Le bailleur est obligé d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (C. civ., art. 1719, 2°).
Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives (C. civ., art. 1720, al. 2).
Il résulte de ces deux textes que pendant la durée du bail, le bailleur est tenu de faire procéder à ses frais à toutes les réparations nécessaires, à l'exception des réparations mises à la charge du locataire, soit en raison de leur nature locative, soit en application d'une clause particulière du bail. A défaut de respecter cette obligation, le bailleur peut être condamné à payer au preneur des dommages et intérêts (¨Cass. 3e civ., 5 févr. 1997, no 95-15.290, no 155 D, SEM du Centre c/ épx Tailhade)
Sanction de l'obligation d'entretien :
Lorsque le bailleur n'exécute pas son obligation d'entretien, le preneur dispose de plusieurs possibilités :
- réclamer des dommages intérêts ;
- faire contraindre le bailleur à effectuer des réparations ;
- se faire autoriser judiciairement[1] à effectuer les travaux aux frais avancés du bailleur (et en même temps demander l'autorisation de compenser sa créance récupérable avec les loyers dus au bailleur).
- obtenir la résiliation du bail.
Les dommages intérêts :
Les dommages intérêts auxquels peut être condamné le bailleur pour inexécution des travaux d'entretien ou retard dans leur exécution, sont de nature contractuelle et non délictuelle.
Ils représentent la réparation du préjudice subi par le locataire du fait de l'inexécution des travaux qui s'imposaient et qui entraîne un trouble de jouissance (Cass. soc., 6 juill. 1960 : Bull. civ. IV, no 743).
Suspension du paiement des loyers par le preneur:
Selon la jurisprudence, le preneur ne peut suspendre de sa propre autorité le paiement du loyer sous le prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux.
En principe, en effet, il n'y a pas compensation entre la créance éventuelle et incertaine du preneur à l'encontre du bailleur et sa dette de loyers certaine, liquide et exigible (Cass. civ., 16 avr. 1969 : Bull. civ. III, no 285 ; JCP 69, IV, 135)(¨ Cass. 3e civ., 16 mars 1988 , no 86-18.766, épx Jamin c/ épx Heulin : Loyers et copr. 1988, comm. no 196 )(CA Paris, 6e ch. , 26 sept. 1988 : Loyers et copr. 1988, comm. no 519).
Cependant, un arrêt de la Cour de cassation (Cass. soc., 31 mai 1956 : AJPI 1956, 11, 161) a admis qu'il pourrait y avoir rétention du loyer en raison de l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique, le preneur étant fondé à refuser le paiement du loyer dès lors que le bailleur refuse d'effectuer les réparations nécessitées par l'état des lieux.
Il en est également ainsi lorsque le preneur a sollicité l'autorisation du juge (CA Paris, 10 janv. 1984 : D. 1984, IR, p. 110).
Néanmoins, le preneur ne peut opposer l'exception d'inexécution que lorsqu'il a eu l'impossibilité totale de jouir des locaux loués
La garantie des vices due par le bailleur :
Obligation de garantie : Article 6 b) loi du 6 juillet 1989 :
Le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil[2], de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au paragraphe relatif à l'obligation de délivrance.
À propos de l'application de l'article 6 b), une décision a précisé qu'il découle de ce texte d'une part qu'il n'est pas nécessaire que les vices rendent l'usage de la chose complètement impossible et qu'il suffit qu'ils soient de nature à entraver la jouissance du preneur et à lui causer un trouble véritable et, d'autre part, que le bailleur est tenu envers le locataire de la garantie des vices, non seulement lorsqu'il en avait connaissance au moment du bail, mais même s'il les a ignorés (CA Rouen, 1re ch., 23 juin 1999 : Juris-Data n° 1999-103964 ; Loyers et copr. 2000, comm. n° 137), ce qui est en fait un simple rappel des principes de droit commun.
Exemples jurisprudentiels :
- Insuffisance du chauffage par suite de la défectuosité de l'installation existante,
- défectuosité de l'installation électrique,
- défectuosité de l'installation d'eau qui n'assure pas une alimentation normale,
- bruits excessifs engendrés par le mauvais fonctionnement d'une installation de chauffage,
- mauvaise fermeture des fenêtres,
- isolation acoustique insuffisante,
- isolation thermique insuffisante entraînant une surconsommation du chauffage,
- humidité excessive,
- présence d'insectes ou de parasites.
Les sanctions :
Le locataire peut selon le droit commun demander :
· la résiliation du bail (amiable ou à défaut judiciaire),
· une diminution de loyer proportionnelle aux troubles de jouissance qu'il a subi.
Cette garantie due par le bailleur doit permettre d'assurer la jouissance paisible du logement, en faisant cesser les troubles de jouissance engendrés par les vices et défauts de la chose louée par des mesures appropriées telles que réparations, réfections, mesures techniques d'amélioration. Le locataire est donc en droit de les obtenir, soit à l'amiable soit à défaut judiciairement.
Le locataire peut par ailleurs demander au bailleur la réparation des préjudices divers qu'il éprouve de ce fait (notamment en cas d'accident).
Le bailleur ne peut en aucun cas s'exonérer de cette responsabilité particulière dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 (baux d'habitation non meublée), par une clause du bail ou autre.
Conseil pratique :
Par conséquent, pour éviter ces impondérables et limiter les risques de se voir demander des diminutions de loyers ou des dommages et intérêts, le bailleur a tout intérêt à anticiper en programmant des travaux de réfection ou remplacement d'équipement quand c'est possible, sans attendre que l'apparition des dommages, d'autant qu'il pourra passer la dépense correspondante le plus souvent en charge déductible du revenu foncier.
[1] Article 1144 du code civil : « Le créancier peut aussi en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ».
[2] Article 1721« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail » (C. civ., art 1721) En ce qui concerne l'alinéa 2 de l'article 1721 qui oblige le bailleur à indemniser le locataire des pertes que les vices et défauts de la chose lui occasionnent, il apparaît que le renvoi qui y est fait par l'article 6 b) a pour effet de permettre l'application de cette disposition en la revêtant d'un caractère d'ordre public ; il n'est donc pas possible de décharger conventionnellement le bailleur de l'obligation de réparation visée par l'article 1721.
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