Forum immobilier de cologimmo.com

Bonjour,

Je me permets de vous présenter mon problème car mes connaissances sont très réduites... Je vous remercie par avance de l'aide que vous voudrez bien m'apporter.

J'ai quitté fin décembre 2007 un appartement que j'occupais en colocation avec deux amis.
Lors de l'état des lieux, aucune remarque particulière n'a été faite, et j'ai insisté pour que soient portés sur celui-ci les ajouts que nous avions faits dans l'appartement (remplacement de la colonne de vidange de l'évier, tringles, rideaux, miroirs,...).

A notre entrée dans l'appartement, celui-ci était dans un état de saleté avancé (poussière suite à des travaux) et la chasse d'eau fuyait.

Nous avons rapidement fait une réparation de fortune sur la chasse d'eau pour bloquer la fuite.

Après notre départ de l'appartement (nous avions coupé l'eau), un dégât des eaux a été déclaré par notre agence immobilière par courrier en A/R. Bizarre... Ils nous demandaient de contacter notre assurance étant donné que, selon eux, l'eau avait gagné les étages inférieurs. Les amis qui ont repris l'appartement nous assurent n'avoir rien remarqué...

Nous avons donc fait le nécessaire auprès de notre assurance pour être en règle vis-à-vis de l'agence et du propriétaire.

J'ai reçu dernièrement notre dépôt de garantie, amputé d'un bon tiers, avec les retenues suivantes :
- Taxes O.M. : 425 euros
- Réparation chasse d'eau : 338 euros
- Réparations de l'appartement (dues au gonflement du bois de la porte d'entrée et au détartrage de la cuvette...) : 67 euros
- Complément Provision sur charges : 355 euros.

Je n'ai bien sûr pas encore encaissé le chèque !

Mes questions sont les suivantes :
- comment les taxes OM sont-elles calculées ? J'avoue trouver le montant plutôt élevé !
- Est-il normal que les réparations consécutives au dégât des eaux ne soient pas prises en charge par l'assurance ? L'agence n'a d'ailleurs finalement même pas contacté notre assurance...
- Est-il normal que le rabotage de la porte d'entrée nous soit facturé ?

J'avoue être hors de moi... J'ai la chance de gagner correctement ma vie et de pouvoir faire face à ce genre de problème, mais j'imagine que des personnes moins chanceuses ont été victimes de ce genre de choses...

Merci par avance !

Bonne soirée.

Bonjour,

Q :
-----
- comment les taxes OM sont-elles calculées ?

R :
---
Cette taxe permet à la collectivité locale d'assurer le service de collecte ou de traitement des ordures ménagères.
Cette taxe est basée sur la taxe foncière propriété bâti, le montant de la taxe est obtenu en appliquant un taux déterminé par la commune.
Le montant de la taxe est totalement indépendant du volume de déchets collecté.


Q :
---
Est-il normal que les réparations consécutives au dégât des eaux ne soient pas prises en charge par l'assurance ? L'agence n'a d'ailleurs finalement même pas contacté notre assurance...

- Est-il normal que le rabotage de la porte d'entrée nous soit facturé ?

R :
----

Vous êtes couverts pour les sinistres suivants qu'ils proviennent de chez vous ou de chez vos voisins :
· fuites, rupture de canalisation
· débordement de machines à laver et appareils de chauffage
· gel des canalisations, machines à laver, appareils de chauffage se trouvant à l'intérieur de votre logement
· infiltration à travers la toiture, terrasses, baies vitrées
· frais pour déterminer d'où vient la fuite (experts)

Vous n'êtes pas couverts pour :
· les fuites et rupture de canalisation enterrées (nécessitant des travaux de terrassement ou de fouille)
· les fuites consécutives à un défaut d'entretien
· les infiltrations à travers les façades
· les dégâts causés par la condensation
· les frais de réparations des canalisations, radiateurs, robinetterie, couverture e bâtiment, chaudière
· les inondations (c'est la garantie catastrophe naturelle ou intempérie)
· les débordements d'un récipient



L'assurance indemnise :
· votre logement
· le mobilier les objets de valeur
· les embellissements (peinture, faux plafonds, cuisine intégrée, parquets)

Elle n'indemnise pas :
· les bâtiments annexes, les murs d'enceinte
· les clôtures (sauf dans certains cas)
· les équipements sportif (terrain de tennis, de jeux…)
· les voitures, motos (pris en charge par l'assurance auto-moto)
· les bateaux et caravanes (autres assurances)
· les plantations
· le matériel professionnel

Conclusion :
-------------
Je pense que votre cas relève de la non prise en charge par les assurances pour les fuites consécutives à un défaut d'entretien . Avez demandé une explication à votre agence .

Bonjour,

Je vous remercie de la rapidité de votre réponse.

J'ai déjà contacté l'assurance qui m'a expliqué que l'agence immobilière ne les avais jamais contactés...
Connaissant les deux, j'accorde plus facilement ma confiance à l'assurance.

Ce qui est bizarre, c'est que l'agence nous avait pourtant envoyé un recommandé pour que nous contactions notre assurance...

L'agence immobilière est-elle en faute ?

Selon que vous êtes locataire ou propriétaire, avertissez respectivement le propriétaire bailleur ou le syndic de l'immeuble. Par ailleurs, vous deviez adresser dans les cinq jours ouvrés faisant suite à l'incident une déclaration de sinistre à votre propre assureur en multirisques habitation.

C'etait à vous de faire intervenir votre assurance multirisques .

La procédure d'indemnisation
Seuls les dommages occasionnés au logement ou à votre mobilier et effets personnels sont indemnisés, à l'exclusion de la réparation de la canalisation, de la toiture ou du dispositif d'étanchéité qui a fui.

En tant qu'occupant, d'un logement ayant subi des dommages, votre assureur doit vous indemniser des pertes subies sur votre mobilier, matériels, vêtements etc. Si vous êtes en pavillon et vous en êtes propriétaire, il doit aussi vous indemniser des dommages immobiliers.

Par contre, si vous êtes en immeuble collectif, locataire ou copropriétaire, votre assureur ne vous indemnisera des dommages immobiliers (les "embellissements", à savoir les peintures, revêtements, placards, etc.) que si votre assureur est signataire de la "Convention CIDRE", que locataire vous n'ayez pas donné votre congé, et que le sinistre entre dans les limites de cette convention à savoir des dommages matériels ne dépassant 1.600 euros HT et des dommages immatériels ne dépassant pas 800 euros. Autrement, c'est l'assureur de l'immeuble ou de la copropriété qui vous indemnisera.

Enfin, si vous êtes locataire et que vous percevez une indemnité pour des dommages immobiliers, donc pour des dommages à la propriété de votre bailleur, vous devez vous rapprocher de votre propriétaire afin de savoir s'il préfère effectuer les réparations lui-même - auquel cas vous devrez lui reverser l'indemnité - ou s'il vous laisse le soin de les faire vous-même.

Dans un premier temps, l'assureur désigne un expert pour évaluer le montant des dommages subis. Lorsque ceux-ci sont importants, vous êtes en droit de faire appel à votre propre expert : les honoraires de ce dernier peuvent être pris en charge au titre de la garantie " honoraires d'experts " si celle-ci est incluse dans votre contrat multirisques habitation. Une fois l'expertise achevée et les devis de réparation obtenus, vous recevez de votre assureur (ou de l'expert, c'est selon) une lettre dite " d'acceptation " indiquant le montant des dommages subis ainsi que l'indemnité que votre assureur vous propose. Si vous jugez l'indemnité suffisante, vous devez alors lui retourner cette lettre d'acceptation en signée pour accord : votre assureur vous fera parvenir l'indemnité dans le délai figurant au contrat (le plus souvent sous un mois). Si vous jugez l'indemnisation insuffisante, vous êtes en droit de demander une contre-expertise.

Bonjour,

Le problème est que le "sinistre" a eu lieu après notre départ de l'appartement (et après notre état des lieux) et que la lettre recommandée de notre agence pour nous en faire part et nous demander de contacter notre assurance nous est parvenue plusieurs jours après celui du sinistre...

J'ajoute que l'appartement-même n'a subi aucun dommage et que les 338€ retenus sur le dépôt de grantie correspondent à la recherche de la fuite et à la réparation de la chasse d'eau...

ah, je n'avais pas compris que c'était arrivé après votre départ de l'appartement, ce qui est arrivé après n'est plus de votre ressort .

Faites lui une injonction de restitution de la caution (précisez le montant) qui correspond au dépôt de garantie que je vous avais versé à votre entrée dans les lieux.
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 stipule qu'il a deux mois pour le faire. Ce délai étant écoulé demandez lui de vous rendre, le plus rapidement possible, la somme de … €, ainsi que les intérêts qui lui sont liés et qui s’élèvent, à ce jour, à …€. Sans réponse de sa part dans les huit jours, vous saisirez la justice.

En bref vous devez faire ce qui suit :

- votre EDL n'indique rien comme dégâts (j'espère que vous en avez une copie signée par l'agence et vous) - sinon récupérez une copie de l'agence ...

-donc votre bailleur DOIT vous rembourser votre DG (dépôt de garantie) sous 2 mois après remise des clés

-il faut maintenant assigner le bailleur après lui avoir envoyé une mise en demeure par LRAR

-lui donner 8 jours pour le remboursement,

-sinon direct auprès du juge de proximité du lieu de l'appartement.

Pas de souci !

Merci beaucoup pour ces réponses !

Encore deux petites questions...

En ce qui concerne les frais liés au sinistre (recherche de la fuite pouis réparation de la chasse d'eau), dois-je en exiger le remboursement et leur demander de contacter l'assurance ?

Après leur avoir demandé le détail du complément de provisions sur charge, ils m'ont présenté tous les calculs, en m'expliquant que la somme retenue sur le dépôt de garantie (355 euros) correspondait à une régularisation des charges de 2006 pour les 8 mois écoulés (janvier - août 2007), pour un montant de 40 euros, + 315 euros correspondant au mois retenu pour l'arrêté de compte.
Ils m'expliquent aussi que cette somme me sera restituée lors de la prochaine revue des charges.
- C'est la première fois que je vois ça... Bizarre...
- Les revues de charges ont-elles lieu à date fixe ?
- Y a-t-il un délai maximal ?

Merci encore !

frais sinistres :
-----------------

les frais recherche de la fuite pour réparation de la chasse d'eau font partie des menus réparations incombant au locataire

Exemples de réparations incombant au locataire



L'entretien des parties extérieures à usage privatif
- entretien courant du jardin : tonte, taille, élagage
· remplacement des arbustes
· enlèvement des mousses sur auvents et terrasses
· dégorgement des conduits d'eau pluviale

Les frais liés aux ouvertures intérieures et extérieures du logement (portes et fenêtres, vitrages, stores)
· graissage
· remplacement des poignées de portes, gonds
réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées
Parties intérieures
· maintien en état de propreté
· menus raccords de peinture, de papier peint, de revêtement de sol
· entretien courant de la vitrification
· réparations des tablettes et tasseaux de placard et de leurs dispositifs de fermeture

Installations de plomberie
· débouchage de canalisations d'eau, remplacement des joints et colliers
· vidange des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance
· menues réparations sur les robinetteries et remplacement des accessoires des canalisations de gaz
· éviers et appareils sanitaires : nettoyage des dépôts de calcaire , remplacement des flexibles de douches

Electricité
· Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles
· remplacement des ampoules

Autres équipements
· ramonage des conduits de fumées, gaz et
ventilation
· entretien courant des appareils mentionnés dans le bail, tels que machines à laver, hotte, adoucisseur.








Charges :
-----------

Le paiement des charges

Le propriétaire peut demander au locataire :
- soit le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres. Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles. Si le montant des provisions change en cours d'année, le propriétaire doit préciser comment le nouveau montant a été calculé ;
- soit le paiement des charges sur justificatifs.

Des charges détaillées

Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et doit indiquer:

les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées, par exemple pour l'eau et l'énergie ;
dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires .
Les pièces justificatives des charges, par exemple, les factures correspondant aux dépenses ou les contrats de fournitures pour l'immeuble, doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l'envoi du décompte des charges. Le locataire peut ainsi consulter le détail des dépenses auprès du propriétaire ou, si l'immeuble est en copropriété, auprès du syndic.

Le propriétaire peut si sa demande est justifiée, réclamer des charges impayées 5 ans maximum après leurs échéances. Le locataire dispose du même délai pour réclamer le remboursement de charges qu'il aurait payées en trop.