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Bonjour,

J'ai vendu dernièrement ma maison, elle est en copropriété (1 grande maison divisée en 2), les combles ne sont pas séparées et il n'y a qu'un accès, par notre partie de la maison. Nous sommes passé par une agence qui a noté sur le compromis combles aménageables. Les acquéreurs ont décidé d'aménager les combles et ont donc demandé aux voisins de débarasser leur partie pour qu'ils puissent séparer. Seulement, les voisins ne sont pas d'accord et il s'avère qu'il y a une servitude de passage concernant les combles. Je n'avais rien sur mon acte d'achat, mais elle apparait sur un acte de 1955. Le notaire chez qui j'ai acheté cette maison ne l'avait pas reprécisé. Maintenant, l'agence se retourne contre moi pour que je trouve une solution à ce problème, que puis-je faire ?

Bonjour,

Les servitudes de passage sont enregistrées sur les actes notariés puis transmises au bureau des hypothèques pour être enregistrés sur le cadastre.
Les informations portés sur le cadastre ont valeur de preuve ça ne sert pas que pour payer du foncier.

On ne peut considérer cela comme vice caché puisque vous l'ignoreriez et que ce n'est mentionné nulle part dans vos papiers, d'ailleurs lors de la vente de votre bien par vous, le notaire qui a exécuté cette acte a lui commis l'erreur de ne pas vérifier aux hypothèques l'existence de cette servitude .

En bref tout le monde est responsable de cet imbroglio, vous, le notaire, l'agence et l'acheteur :

Vérifier les servitudes :
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Agent immobilier et notaire ont le devoir de vérifier l’état des servitudes attachées à une propriété, et d’en informer l’acquéreur. Le vendeur est aussi tenu d’une obligation de renseignement. Mais l’acheteur ne peut se prévaloir de sa propre négligence.

LE DEVOIR DE CONTROLE DE L’AGENT IMMOBILIER ET DU NOTAIRE

Tout professionnel qui prête ses connaissances et son expérience à sa clientèle moyennant rémunération a l’obligation de vérifier les informations qui lui sont communiquées, d’informer ses clients et de les aider de ses conseils. À défaut, sa responsabilité civile peut être engagée.
Aussi, l’agent immobilier doit contrôler l’état des servitudes en vérifiant le titre de propriété du vendeur et les règles d’urbanisme applicables. Il en est de même du notaire qui doit en outre effectuer une recherche à la conservation des hypothèques. Ces professionnels ont en effet pour mission de vérifier tous les éléments susceptibles d’influer sur le consentement de l’acheteur.

LE DEVOIR DE RENSEIGNEMENT DU VENDEUR


Le vendeur est censé parfaitement connaître le bien mis en vente. Tenu à ce titre d’un devoir d’information envers l’acheteur, il doit le renseigner sur tout ce qui n’est pas soupçonnable à première vue. Il doit notamment avertir l’acquéreur des servitudes qui grèvent la propriété mise en vente, tel le passage d’une canalisation souterraine desservant un terrain voisin. L’inexécution par le vendeur de son obligation de renseignement engage sa responsabilité contractuelle et ouvre le droit à l’acheteur d’engager à son encontre une action en dommages-intérêts.

L’ACQUEREUR NE PEUT SE PREVALOIR DE SA PROPRE CARENCE


Le devoir d’information du vendeur a ses limites. L’acquéreur se doit de vérifier à minima l’existence de servitudes éventuelles attachées à la propriété qu’il acquiert. Il doit ouvrir l’œil : il lui incombe par exemple de vérifier si une propriété voisine est enclavée ou de s’interroger sur le chêne centenaire du voisin planté en limite de propriété.

"Le vendeur est censé parfaitement connaître le bien mis en vente. Tenu à ce titre d’un devoir d’information envers l’acheteur, il doit le renseigner sur tout ce qui n’est pas soupçonnable à première vue"

Je suis d'accord, et nous avons d'ailleurs proposé aux acquereurs de revenir visiter la maison pendant le délai des 7 jours après le compromis. Ce sont d'ailleurs également nous qui avons montré les combles aux acquéreurs, l'agence ayant négligé ce détail pendant la visite. Ils ont donc constaté, qu'il n'y avait qu'une porte pour accéder aux combles et qu'elles n'étaient pas séparées. Ils avaient donc éxactement les mêmes informations que nous. Je vous rappelle que nous ne savions également pas qu'il y avait une servitude puisque sur notre acte il n'y avait pas cette information. Comment aurais-je pu le savoir ? Comment aurais-je pu même y penser, en tant que particulier qui ne connait rien à ces choses là et qui vend sa maison pour la première fois ? Dois-je vraiment prendre la responsabilité de cet oubli ?

Vous n'êtes pas du métier et en plus vous êtes passé par des professionnels ( agence et notaire, donc rémunère ), la faute incombe à ces deux dernier, l'acheteur ne peut donc se retourner que contre l'agence qui n'a pas fait son travail , et au tour de l'agence de se retourner contre le notaire .

Rappel :
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LE DEVOIR DE CONTROLE DE L’AGENT IMMOBILIER ET DU NOTAIRE

Tout professionnel qui prête ses connaissances et son expérience à sa clientèle moyennant rémunération a l’obligation de vérifier les informations qui lui sont communiquées, d’informer ses clients et de les aider de ses conseils. À défaut, sa responsabilité civile peut être engagée.
Aussi, l’agent immobilier doit contrôler l’état des servitudes en vérifiant le titre de propriété du vendeur et les règles d’urbanisme applicables. Il en est de même du notaire qui doit en outre effectuer une recherche à la conservation des hypothèques. Ces professionnels ont en effet pour mission de vérifier tous les éléments susceptibles d’influer sur le consentement de l’acheteur.

ok merci pour l'information et de m'avoir répondu aussi rapidement.

Bonjour,
Je trouve les infomrations relatives aux devoirs du vendeur, notaire, et agent immobilier très interressante.
Mais est'il possible de savoir sur quel texte légal celà se base ?

Merci d'avance !