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Bonjour,

J'ai acheté il y a trois an une habitation, qui faisait partie d'une ancienne ferme divisée en appartement.
Ma voisine (une personne agée) a un droit de passage qui traverse notre cour. Elle y a fait passer également à l'époque tous les raccordements du tout à l'égout. Cette situation ne me pose aucun problème et de toute façon, j'ai acheté en l'état au vendeur qui se trouve être un cousin de ma voisine.
Le problème est que nous avons su par cette voisine que le vendeur s'était raccordé sans autorisation (du moins écrite) à son tout à légout à elle. (il y a peut être 20 ans)
Cela n'avait pas l'air de lui poser de problème à l'époque, mais depuis qu'il nous a vendu la maison, cette dame ne veut pas "d'étranger dans ses tuyaux" et nous demande d'avoir notre propre tout à l'égout.

Sur notre acte notarié, il n'y a rien de notifié sur une servitude quelconque. Suis-je obligée de répondre à sa demande? Puis -je me retourner contre le vendeur pour les frais? En sachant qu'une indemnité financière a été proposée à la dame mais qu'elle a refusée.

Merci

Bonjour,

leonad a écrit:Suis-je obligée de répondre à sa demande?

Vous n'avez pas le droit de vous raccorder, à moins que l'acte notarié établissant la servitude ne dise le contraire.

Ce tuyau, bien que passant chez vous, lui appartient même 20 ans après ( hé oui ).

Elle peut exiger que vous payez la modification de l'acte définissant la servitude, et ce faisant négocier si elle veut une indemnité.

Sinon, elle peut exiger que vous remettiez en l'état (et ceci aide à déterminer la valeur de l'indemnité...).

leonad a écrit: Puis -je me retourner contre le vendeur pour les frais?

Une proprieté non raccordé au tout-à-l’égout ?
Constitue un vice affectant la chose vendue l’absence de raccordement de la maison au tout-à-l’égout. Il constitue un vice caché dès lors qu’il n’était pas décelable par l’acquéreur. Le vendeur, qui avait connaissance de l’absence de raccordement de la maison aux égouts d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales et qui n’en a pas informé l’acquéreur, ne peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés. Il doit réparer l’intégralité du préjudice subi par l’acquéreur.

L’agent immobilier est tenu de renseigner exactement l’acquéreur sur les différents équipements d’une maison permettant de la rendre habitable. Il lui appartient de vérifier si la maison, qui, dans l’acte de vente conclu par son entremise, était qualifiée de maison d’habitation, était équipée d’un réseau d’évacuation des eaux usées et pluviales raccordé aux collecteurs municipaux destinés à assurer son habitabilité. Faute de l’avoir fait, l’agent immobilier a manqué à son obligation de conseil. Il sera en conséquence tenu in solidum avec le vendeur d’indemniser l’acquéreur.

Extrait de Code civil :

Article 1641

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Article 1642

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

...

Article 1643

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.


En effet, il est intéressant pour l’acquéreur d’avoir recours à cette garantie des vices cachés, car son champ d’application est plus vaste que celui de la responsabilité des constructeurs limitée à dix ans, sauf dol à démontrer. La loi précise, toutefois, qu’il doit agir « à bref délai » à compter de la découverte du vice ; ce bref délai vient d’être fixé à une année à compter de la vente ou de la date à laquelle à laquelle le vice a été découvert.

Le marchand de biens ou le particulier vendeur risque de se prévaloir de la limitation ou de l’exclusion de garantie. Dans l’acte de vente, les clauses visant à limiter ou à exclure la responsabilité du vendeur sont de pratique courante. En effet, dans tout acte de vente notarié, on trouve une texte arrêté non par le notaire mais par son fournisseur de traitement de texte. Le plus souvent, il s’agit du texte suivant :

L’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera, le jour de l’entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol, du bâtiment, vice ou défaut de toute nature apparente ou cachée.

Mais, aux termes de l’article 1643 du Code civil : « Le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » Cependant, cette clause, qui a pour but de dégager la responsabilité du vendeur, est écartée « si le vendeur est de mauvaise foi ». Certes, la preuve de la mauvaise foi doit être rapportée par l’acquéreur. Mais si l’acheteur démontre que le vendeur avait la connaissance du vice et sa volonté avérée de le dissimuler, la clause ne peut pas jouer et la garantie est due. La clause est également écartée de façon systématique si le vendeur est un professionnel de l’immobilier. En outre, si l’immeuble vendu a été construit depuis moins de dix ans, l’acquéreur fondera son action sur la responsabilité décennale des articles 1792 et suivants du Code civil.

Morgane.

Merci de votre réponse.
Mais le fait qu'elle ait accepté la situation (tuyaux de mon vendeur branchés sur le tout à l'égout de ma voisine) pendant plus de 20 ans ne vaut pas une sorte de prescription?

J'ai lu que le tout à l'égout est une servitude discontinue et donc ne s'acquiert pas au bout de 30 ans. Mais le fait qu'elle n'ai rien dit pendant toutes ces années l'autorise quanq même à agir maintenant?

De plus vous me dite que je peux me prévaloir des "vices cachés" pour demander le remboursement à mon vendeur. Mais la maison, même illégalement était branchée à un tout à l'égout!

Dernière question: notre voisine nous dit qu'au mois de septembre, elle va venir avec une entreprise pour enlever nos tuyaux de son tout à l'égout. Je suppose qu'elle n'a pas le droit de faire ça. Je pense qu'elle doit passer par le tribunal pour le demander, ce qui me permettrait d'avoir le temps de négocier avec mon vendeur.

Merci de vos réponses.

leonad a écrit:Mais le fait qu'elle ait accepté la situation (tuyaux de mon vendeur branchés sur le tout à l'égout de ma voisine) pendant plus de 20 ans ne vaut pas une sorte de prescription?

une installation clandestine ( même si la dame avait consenti verbalement le branchement à son cousin ) ne peut se prévaloir d' une prescription, puisqu'elle n'existe pas.
Il est évident que tout doit être constaté par écrit et par plans et soigneusement conservé pour faire face aux ayants-droits futurs.
Un accord amiable est toujours préférable à toute autre solution. Bien noter l'accord par écrit dans tous ses détails ! Un jour le voisin changera.

leonad a écrit:J'ai lu que le tout à l'égout est une servitude discontinue et donc ne s'acquiert pas au bout de 30 ans. Mais le fait qu'elle n'ai rien dit pendant toutes ces années l'autorise quanq même à agir maintenant?

Oui,
Cependant, soit cette voisine peut construire un autre égout parce que son terrain est disposé de telle sorte qu'elle peut accéder d'une autre façon que par chez vous, à un réseau d'assainissement public (attention, il faut aussi prendre en compte la question des altitudes respectives des éléments à raccorder pour respecter les écoulements gravitaires et pas seulement leurs emplacements). Dans ce cas, la servitude n'a pas à perdurer et elle ne peut donc pas vous imposer quoi que ce soit pour le maintien de sa desserte d'assainissement par votre terrain, même s'il y a plus de trente ans que cela dure. Ceci vous permettra peut être de négocier le maintient de la servitude et de la même occasion votre branchement (toujours par écrit ) .

leonad a écrit:De plus vous me dite que je peux me prévaloir des "vices cachés" pour demander le remboursement à mon vendeur. Mais la maison, même illégalement était branchée à un tout à l'égout

Vous ne pouvez prévaloir des vices cachés si dans l’acte de vente, les clauses visant à limiter ou à exclure la responsabilité du vendeur sont mentionnées à savoir :

L’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera, le jour de l’entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol, du bâtiment, vice ou défaut de toute nature apparente ou cachée.

En revanche dans votre cas je crains que ce ne soit trop tard puisque vous avez acheté votre maison voila de cela 3 ans car la loi précise, toutefois, que l'acheteur doit agir « à bref délai » à compter de la découverte du vice ; ce bref délai vient d’être fixé à une année à compter de la vente ou de la date à laquelle à laquelle le vice a été découvert.

leonad a écrit:Dernière question: notre voisine nous dit qu'au mois de septembre, elle va venir avec une entreprise pour enlever nos tuyaux de son tout à l'égout. Je suppose qu'elle n'a pas le droit de faire ça. Je pense qu'elle doit passer par le tribunal pour le demander, ce qui me permettrait d'avoir le temps de négocier avec mon vendeur.

Oui, elle n'a pas le droit, elle doit vous faire part de tout ce qu'elle compte faire par LR+AR, et une éventuelle médiation par le tribunal.

Morgane.