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bonjour, j habite dans une maison ou nous sommes 4 coproprietaires , l un d eux desire transformer sa cave en appartement avec modification des facades ( creation d une baie vitrée et porte d entree) il a convoqué un AG extraordinaire ; doit il recueillir la majorité des voix ou l unanimité ? as t il besoin d un permis de construire ? dans la mesure ou il a deja commence les travaux pouvons nous le stopper et comment Merçi

Bonjour,

Dans de nombreux départements et communes ont été pris des arrêtés, en application du Code de la santé publique, interdisant la transformation de locaux en sous-sol en locaux d’habitation. Il vous faut déjà vérifier en mairie s’il existe une telle réglementation dans votre commune.

Le principe de transformation d’un lot, comme nous l’avons souvent rappelé sur ce site, c’est la liberté du copropriétaire à condition de ne pas porter atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires, les travaux sur parties communes éventuels devant alors être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Mais le problème de la transformation d’une cave en sous-sol en local d’habitation est plus ardu.

S’il ressort de votre règlement de copropriété que les lots en sous-sol désignés comme "caves" doivent être affectés uniquement à cet usage, par opposition aux autres lots de l’immeuble réservés à l’habitation (ou à l’exercice de toute autre activité), vous ne pourrez donner à votre lot une affectation différente.

Dans le silence du règlement de copropriété, les tribunaux appliquent, aux caves, avec pas mal de nuances, le principe rappelé plus haut. De par leur situation et leur aménagement dans l’immeuble, elles ne se prêtent guère à un changement d’affectation et le règlement de copropriété qui leur donne cette destination peut effectivement exprimer l’intention véritable des copropriétaires de conserver, eu égard à la destination de l’immeuble, l’usage de caves aux lots en question (Cour d’appel de Paris, 14e chambre, 3 juin 1986).

Les caractéristiques physiques présentées par le lot situé en sous-sol étant incompatibles avec les conditions minimales d’hygiène et de confort auxquelles doit répondre un local à usage d’habitation dans un immeuble à destination essentiellement bourgeoise, il s’ensuit qu’il y a lieu d’interdire au copropriétaire de transformer sa cave en local d’habitation (Cour de cassation, 3e chambre civ., 3 juillet 1996).

Il faut cependant tenir compte des circonstances de fait. Au-delà des termes du règlement de copropriété, les tribunaux sont enclins à admettre l’utilisation des caves comme locaux annexes des logements si elle ne s’avère pas contraire à la destination de l’immeuble à l’habitation et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Cour d’appel de Paris, 5 juillet 1995, à propos d’une cave transformée en salle de bains et même cour, 27 octobre 1981, pour la transformation d’une cave en cuisines).

Il semble, dans votre situation, que l’opération serfait réalisable sous la condition qu’un règlement sanitaire local ne s’y oppose pas et que les travaux soient autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle devra aussi, le cas échéant, vous autoriser à déposer une demande de permis de construire. La modification des charges n’est pas systématique.


Morgane.